國(guó)新辦發(fā)布會(huì)最近宣布了一系列重磅政策，其中和大家切身有關(guān)的，莫過于降息和降低公積金貸款利率，這兩項(xiàng)都可以減輕買房還貸負(fù)擔(dān)。

說實(shí)話，這兩年市場(chǎng)調(diào)整，很多人不僅首付虧沒了，還支付了大量的利息，而且中間還有更高稅率的稅費(fèi)、中介費(fèi)等等，尤其是過去幾年高位接盤的買家，手上的資產(chǎn)貶值率更高，這幾年扛的更加辛苦，肯定會(huì)影響消費(fèi)。

所以，定向給房奴降負(fù)真的很有必要。

01.這次降息，存量房貸利率會(huì)不會(huì)再次下調(diào)？

這是目前很多人更為關(guān)注的且特別疑惑的，因?yàn)檫@一次發(fā)布會(huì)并沒有直接提到要降商業(yè)房貸利率，更沒有說到存量房貸。

不過，實(shí)際上下調(diào)政策利率是會(huì)帶動(dòng)下調(diào)LPR的。

在這次新聞發(fā)布會(huì)上，央行宣布，下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，即公開市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)操作利率從目前的1.5%調(diào)降至1.4%，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）同步下行約0.1個(gè)百分點(diǎn)；

而我們購(gòu)房人大部分的房貸都是浮動(dòng)利率，與LPR掛鉤，而LPR下調(diào)，房貸利率就跟著下調(diào)，意味無論是存量房貸利率還是新發(fā)貸款，都會(huì)跟著降。

02.房貸利率降多少？

目前，LPR利率是3.6%，大部分存量房貸利率是LPR-30bp，所以存量購(gòu)房者的貸款利率基本上都是3.3%。

這輪降息，房貸利率可以下調(diào)10個(gè)bp，LPR降到3.5%，LPR-30bp，那么房貸利率就降到3.2%，

如果貸款100萬，30年周期，等額本息的方式還款，降息以后每月就可以節(jié)省50元左右的利息支出。

另外，這兩年新買房的人，享受的利率優(yōu)惠也更多，比如LPR-70bp，目前新買房利率就是2.9%，降息后就可以到2.8%.

03.商貸利率才降0.1，今年還會(huì)不會(huì)繼續(xù)降？

都知道，此前網(wǎng)絡(luò)上有不少消息LPR下調(diào)，包括人民日?qǐng)?bào)在6號(hào)還發(fā)文稱：“降準(zhǔn)降息等貨幣政策工具已經(jīng)留有充分調(diào)整余地，隨時(shí)出臺(tái)”。所以大家預(yù)期降息比例應(yīng)該不小。

但這次，才降0.1個(gè)百分點(diǎn)，這確實(shí)不及預(yù)期，所以預(yù)計(jì)接下來2025年內(nèi)，大概率還會(huì)繼續(xù)降息。

而且業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測(cè)，2025年房貸利率仍有50個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)空間，理由有三：

①國(guó)家明確寬松的貨幣政策：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)“適度寬松”，央行將擇機(jī)降準(zhǔn)降息，全年政策利率或降50個(gè)基點(diǎn)，引導(dǎo)LPR下行；

②市場(chǎng)需求偏弱：現(xiàn)在買房的人還是太少，得繼續(xù)給優(yōu)惠，為刺激購(gòu)房，5年期LPR可能定向降息至3.1%以下；

③銀行現(xiàn)在存款利息也降了，可以為房貸利率下調(diào)騰出更多空間。

只是，下次可能得等美元先降，而且最新市場(chǎng)認(rèn)為：美聯(lián)儲(chǔ)年內(nèi)會(huì)降息3次左右，首次在6或7月，另外最近美元持續(xù)走弱，人民幣兌美元匯率飆升一度突破7.19關(guān)口，這些新變化也會(huì)為國(guó)內(nèi)降息提供更大空間。

04.存量房貸利率什么時(shí)候降？

存量房貸利率一般時(shí)間：先是20號(hào)公布LPR下調(diào)后，然后等到自己房貸重定價(jià)日，利率就會(huì)自動(dòng)更新（浮動(dòng)利率合同）。

如果你的貸款合同明確的，重定價(jià)周期還是一年的，可以考慮調(diào)整為3個(gè)月，這樣就可以早點(diǎn)享受低利率。

很多人已經(jīng)改為3個(gè)月，一年有4個(gè)重定價(jià)日，例如1.1，4.1，7.1和11.1，這次降息，7.1就會(huì)更新房貸利率，降低月供。

05.公積金貸款利率下調(diào)什么時(shí)候執(zhí)行？

首先，人民日?qǐng)?bào)消息：中國(guó)人民銀行已經(jīng)發(fā)布了下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知，明確自2025年5月8日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，

5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.525%和3.075%。詳見下圖。

那么，時(shí)間就能確定了：2025年5月8日（含）后發(fā)放（含已受理未發(fā)放）的個(gè)人住房公積金貸款（含貼息貸款），按照調(diào)整后的新利率執(zhí)行。

2025年5月8日前已發(fā)放的（存量），大部分地區(qū)都要等2026年1月1日起才能降到最新利率。

不過，深圳有點(diǎn)特殊，去年5月時(shí)，央媽宣布公積金貸款利率調(diào)整后，深圳的存款貸款，7月1日起就降到最新利率，目前還沒發(fā)通知會(huì)不會(huì)繼續(xù)按照去年的方式。

不過，小萬建議各地都可以借鑒深圳的這個(gè)做法，既然央媽都宣布了，就不要讓大家等半年，這樣大家也可以早點(diǎn)享受節(jié)省利息支出。對(duì)此，你怎么看？