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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：孫陽

被告：吳昊

關聯關系：孫陽與吳昊為農村房屋買賣協議糾紛的雙方當事人 。

（二）原告訴求與事實理由

孫陽訴請：

判令解除雙方簽訂的《房屋買賣協議》；

判令位于北京市延慶區 × 鎮 × 村 × 號院（一號院）內所有房屋歸孫陽所有。

事實理由：2004 年 8 月 15 日，孫陽將一號院內北房四間賣給吳昊。吳昊在院內新建南房及東西小房。因宅基地不能賣給非本村居民，該買賣協議違反法律規定，應屬無效，故請求法院判令解除合同，吳昊退還房屋。

（三）被告答辯

吳昊辯稱：

買賣協議是雙方真實意思表示，且雙方均具備完全民事行為能力，協議應屬有效；

若法院認定協議無效并要求騰退房屋，希望給予六個月以上的時間，以便安排生活，并處理房屋重置成新價和區位補償價相關事宜。

（四）法院認定事實

合同簽訂與履行：2004 年 8 月 15 日，孫陽與吳昊簽訂《買賣房協議》，約定孫陽將一號院北房四間以 6 萬元出售給吳昊，吳昊一次性付清款項，孫陽交付房屋，雙方已履行協議義務 。

房屋改建情況：吳昊購買房屋后，在院內增建南房及東西小房，并對原北房四間進行裝修 。

評估情況：吳昊申請對一號院內房屋、裝修、附屬設施價值及宅基地區位補償價進行評估，法院兩次委托評估機構（甲公司、乙公司），均因缺少評估依據或未繳納費用導致評估終止 。

二、爭議焦點

孫陽與吳昊簽訂的《買賣房協議》是否有效？

若協議無效，吳昊是否應騰退房屋？騰退時間如何確定？

房屋重置成新價及區位補償價等貨幣價值返還問題應如何處理？

三、案件分析

（一）合同效力認定

根據《中華人民共和國民法典》第一百五十三條，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。我國法律明確規定，農民宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織成員以外的個人，房屋買賣合同無效。吳昊并非一號院所在村莊的集體經濟組織成員，因此孫陽與吳昊簽訂的《買賣房協議》應認定為無效。

（二）房屋騰退責任

合同無效后，依據《民法典》第一百五十七條，行為人因該行為取得的財產應當返還。吳昊基于無效協議取得的一號院房屋，應當歸還給孫陽。考慮到吳昊騰退房屋需要時間重新安排生活，且雙方均同意騰退時間為六個月，法院尊重雙方合意，確定該騰退期限。

（三）貨幣價值返還問題

吳昊購買房屋后進行增建和裝修，房屋價值產生變化。但因兩次評估均未成功，雙方也未能就房屋現價值達成一致，且吳昊要求另行解決房屋重置成新價及區位補償價，因此法院在本案中暫不處理貨幣價值返還問題，雙方可通過其他法律途徑或另行訴訟解決。

四、裁判結果

法院依照《中華人民共和國民法典》第一百五十三條、第一百五十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條之規定，判決：

孫陽與吳昊于 2004 年 8 月 15 日簽訂的《買賣房協議》無效；

吳昊于本判決生效后六個月內將位于北京市延慶區 × 鎮 × 村 × 號院內的所有房屋歸還孫陽；

駁回孫陽的其他訴訟請求。

五、案件啟示

農村房屋交易風險警示：農村宅基地及其上房屋具有特殊屬性，買賣需嚴格遵循法律規定，非本集體經濟組織成員購買此類房屋，合同大概率會被認定無效，購房者將面臨財產損失風險，售房者也可能因合同無效引發糾紛。

合同效力審查的重要性：簽訂合同時，當事人應充分了解合同標的的法律性質和相關法律規定，避免因違反強制性規定導致合同無效。尤其是涉及不動產交易時，需謹慎審查交易主體資格和標的合法性。

糾紛處理中的價值認定：在合同無效后的財產返還糾紛中，若涉及財產價值難以確定的情況，當事人應積極配合評估程序，確保評估順利進行。若無法在一案中解決價值認定問題，可通過另行協商或訴訟方式處理，避免糾紛久拖不決。

合理確定履行期限：法院在判決騰退等具有履行內容的案件時，會充分考慮當事人的實際情況，合理確定履行期限，保障判決的可執行性和當事人的基本生活權益。當事人在協商或訴訟過程中，也應從實際出發，提出合理的履行要求。