觀點網 最近深鐵集團可以說是處于輿論中心。

稍早前，深鐵披露了2024年業績，報告期內實現營收211.89億元，同比下降15.74%；錄得歸母凈利潤為-335.66億元，成為自2009年后的首次虧損。

按持有股權比例計算，2024年萬科給深鐵帶來的虧損額度約為138.1億元，占深鐵虧損總額41.14%。

時隔多年的虧損＋投資萬科，是深鐵集團近期備受關注的主要原因。

與此同時，2024年深圳地鐵線網客運強度達1.49萬人次/公里日，連續16個月穩居全國首位，讓深鐵集團旗下軌道交通運營及資源經營業務實現了26.7%的同比增長。但這也引起了市場對深鐵集團“軌道+物業”模式的思考。

近期，深鐵集團旗下TOD代表作——前海時代尊府項目開盤熱銷，似乎成為了“地產反哺地鐵”仍走得通的證據之一。

4月26日，深鐵前海時代·尊府第三次推盤，共推出76套建筑面積約245平方米和285平方米大平層戶型產品，首日去化率超90%，銷售金額約19億元。

深鐵TOD之路

“如果僅靠軌道運營做生意，世界上沒有不虧本的地鐵公司。”這句話得到了一眾地鐵運營公司的贊同。

深鐵集團也不例外，在2010年以前公司一直處于虧損狀態。為了解決這個難題，深鐵決定向香港地鐵集團學習。

港鐵所依靠的盈利方法是“以地養鐵”，因此深鐵也走上了相同的道路，采用了“軌道+物業”綜合開發的TOD模式，并一步步成為“最賺錢地鐵公司”。

TOD(Transit-Oriented Development)的概念是指以“400-800米”為半徑，建立集工作、商業、文化、教育、居住等為一體的城區，逐漸形成“軌道建設-人流增加-商業開發-吸引人口”的良性循環模式。

2008年，深鐵集團通過招拍掛取得首個上蓋物業開發權——“前海車輛段上蓋地塊”，也就是如今的前海時代項目。

當年，深鐵以17.4億元價格拿下位于前海的幾宗地塊，其中一塊地屬于保障房用地，后打造成為前海時代項目中的“龍海花園”，也是深圳最大規模的保障房小區；另兩塊地是商住用地，拿地平均成本約為1234元/平方米，若不把保障房用地考慮在內，成本約2000元/平方米。

根據公開資料，深鐵前海時代住宅產品共分為三期開發，每一期銷售價格均遠超拿地成本價十倍以上。自2014年一期入市以來，項目至今已推盤6次，均取得了不錯成績，可以說是不折不扣的“網紅盤”。

依靠TOD模式，深鐵集團自2010年開始實現盈利，一直持續到2023年，凈利潤峰值是2019年的116.67億元。

期間，深鐵TOD模式也一直在進化，從最初的單體開發1.0模式，到綜合體開發2.0模式、站城一體3.0模式，如今已經是產城融合4.0模式。這部分業務被深鐵集團歸納于站城開發業務，由下屬直管企業深圳地鐵置業集團有限公司（簡稱深鐵置業）負責。

直到2024年，深鐵集團再次陷入虧損，這一年集團旗下站城一體化開發收入占比也出現了明顯下降。

2021-2024年，深鐵站城一體化開發收入分別占其總收入的58%、67%、59%、38%。

深鐵置業項目分布圖，圖片來源：公司官網

截至2024年7月，深鐵已擁有32個TOD綜合開發項目，代建項目15個，建設規模1819萬平方米，該部分業務主要由旗下深鐵置業集團負責。

據了解，2025年深鐵置業計劃推出超4300套房源，涵蓋人才房、商品房、公寓等，分布于深圳龍崗、前海、光明、龍華等核心區域。

其中，商品房以高端改善為主，2025年計劃推出三個項目約1280套房源，其中就包括深鐵前海時代，預計首先提供建面約245-285平方米的4房戶型77套；建面約89-190平方米3-4房戶型172套；以及建面約89-335平方米3-4房，戶型256套。

深鐵前海時代

資料顯示，深鐵前海時代位于深圳前海自貿區，由濱海大道、夢海大道、怡海大道與桂灣四路圍合而成。

項目距離地鐵站為1號線鯉魚門站約720米，距離5號線、9號線前灣站約900米，1/5/11號三條地鐵線交匯。未來還可以快速串聯廣深港高鐵、深珠通道、穗莞深城際等16條軌道線路。

該項目是由深鐵集團聯合中信集團開發，以“站城一體”理念打造的前海首個集國際公寓、總部辦公、高端住宅、風尚商業、精品酒店、娛樂教育等多元業態為一體的超百萬方TOD綜合體。

作為前海在建最大的TOD項目，深鐵前海時代項目總占地面積約33.7萬平方米，規劃總建筑面積130萬平方米，包括約24.6萬平方米住宅、約16.9萬平方米商務辦公、約5.1萬平方米商業、約4.9萬平方米公寓、約2.6萬平方米高端酒店。

截至2024年底，深鐵前海時代已建成物業體量總建面約47.1萬平方米，前海深港基金小鎮、春泉文化藝術中心、深鐵前海君璞書院等均已投入使用；目前在建、待售的物業總建面約81.4萬平方米，包括深鐵前海時代尊府、前海時代總部中心（雙子星總部中心）、前海時代國際公寓等。

除自身配套商業面積約5.1萬平方米外，項目一路之隔就是前海目前體量最大的商圈，匯聚了約8萬平方米的萬象前海、約4萬平方米的前海卓悅INTOWN，附近還有正在建設中的山姆旗艦店，商業面積約3萬平方米。

其他生活配套方面，項目附近有南方醫科大學深圳醫院、南山區人民醫院等三甲醫院，九年制南山實驗前海港灣學校、同雙語、國王學校等教育資源，以及前海演藝中心(規劃中)、伯克利未來音樂中心(規劃中)、前海大劇院(在建)、國深博物館(在建)等公建配套。

有分析認為，深鐵前海時代項目保持銷售長青的關鍵是位置與價格。

前海自貿區本就是深圳黃金地段，桂灣又是前海目前建設最為完善的區域，是核心中的核心。前海時代項目位于桂灣C位，可謂占盡地利。

此外，前海片區規劃的住宅用地并不算多，因此板塊內住宅產品存在一定的稀缺性，去年全年只有前海時代三期和紫荊府兩個項目入市。

相比其他剛需戶型為主的樓盤，前海時代大戶型產品的稀缺性更進一步。

價格方面，雖然前海時代項目各批次推盤的價格呈現上漲趨勢，但與周邊二手房相比，其實存在不小幅度的價格倒掛。

以項目本身舉例，前海時代一期87平方米2房最新成交價在10.5-12.5萬/平方米之間，二期4房大戶型成交價在12-16萬/平方米區間，均比4月份推出的三期尊府價格要來得高。

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