“在生命科學(xué)行業(yè)‘內(nèi)卷’不斷、降本增效的浪潮下,生命科學(xué)企業(yè)若能契合市場趨勢合理利用地產(chǎn)資源,不僅能降低不動產(chǎn)成本,而且能有效推動業(yè)務(wù)成果的轉(zhuǎn)化,并在企業(yè)吸納與保留人才方面發(fā)揮關(guān)鍵作用?!?strong>仲量聯(lián)行生命科學(xué)地產(chǎn)資深董事俞則人如是說。
仲量聯(lián)行是全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)和投資管理機構(gòu),于2007年成立生命科學(xué)行業(yè)服務(wù)平臺,為國內(nèi)外政府機構(gòu)、園區(qū)平臺、創(chuàng)新企業(yè)和投資者提供專業(yè)的定制化策略洞見和解決方案。
在5月10日的動脈網(wǎng)VBEF未來醫(yī)療醫(yī)藥100強展會主論壇上,俞則人基于對全球生命科學(xué)企業(yè)的洞察與服務(wù)經(jīng)驗,從地產(chǎn)視角解析中國生命科學(xué)行業(yè)的發(fā)展方向,并分享了2025年全球生命科學(xué)地產(chǎn)市場的最新趨勢。
01
生命科學(xué)與地產(chǎn)已成協(xié)同發(fā)展共同體
生命科學(xué)地產(chǎn)是生命科學(xué)領(lǐng)域的新興細分賽道,結(jié)合了生物醫(yī)藥、基因技術(shù)、醫(yī)療器械等高精尖行業(yè)需求,通過專業(yè)化空間運營推動生命科學(xué)技術(shù)創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化。
這一賽道在國內(nèi)雖處于起步階段,但隨著國家生物醫(yī)藥政策持續(xù)加碼、中國生物技術(shù)突破催生的規(guī)?;臻g需求增長,以及生物醫(yī)藥BD交易活躍推動企業(yè)從“輕資產(chǎn)”向“重研發(fā)”轉(zhuǎn)型,生命科學(xué)地產(chǎn)的載體價值得到進一步強化。
俞則人指出,也正是基于這一產(chǎn)業(yè)變革土壤,國內(nèi)生命科學(xué)行業(yè)與地產(chǎn)已突破傳統(tǒng)的供需關(guān)系,形成了相互依存、協(xié)同發(fā)展的共同體。
其中,產(chǎn)業(yè)需求驅(qū)動著地產(chǎn)創(chuàng)新。行業(yè)快速發(fā)展倒逼傳統(tǒng)地產(chǎn)突破“空間租賃”思維模式,轉(zhuǎn)向以“產(chǎn)業(yè)賦能”為核心的專業(yè)化運營思路。地產(chǎn)商通過定制化設(shè)施與合規(guī)管理,助力企業(yè)專注核心研發(fā)而非基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),從而加速技術(shù)轉(zhuǎn)化效率。
與此同時,地產(chǎn)價值也在反哺著產(chǎn)業(yè)發(fā)展。地產(chǎn)作為生命科學(xué)企業(yè)除人力外的第二大成本項,對其精細化運營管理能夠形成降本增效閉環(huán),成為企業(yè)構(gòu)筑核心競爭力的重要支撐。
數(shù)據(jù)也可以反映出生命科學(xué)企業(yè)對地產(chǎn)價值賦能作用的認可。根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《2024全球未來辦公調(diào)研》,在對全球25個國家及地區(qū)、2300家企業(yè)的深度調(diào)研中,有145家生命科學(xué)企業(yè)樣本:47%的受訪企業(yè)希望通過優(yōu)化房地產(chǎn)戰(zhàn)略來降低運營成本。比如通過出租或出售實驗室、倉儲物流等閑置設(shè)施獲取現(xiàn)金流,或?qū)⒌禺a(chǎn)設(shè)施轉(zhuǎn)化為金融產(chǎn)品獲取投資等。
而這種雙向賦能也進一步顯化了生命科學(xué)地產(chǎn)的顯著特征——強烈的產(chǎn)業(yè)集聚屬性。生命科學(xué)企業(yè)高度依賴生態(tài)協(xié)同,在區(qū)位選擇上傾向于資源密集、便于合作的區(qū)域。
以美國最大的生命科學(xué)園Durham的HUB RTP為例,該區(qū)域依托麻省理工學(xué)院科研資源,通過功能平臺、臨床醫(yī)院與交通樞紐的有機連接構(gòu)建完整產(chǎn)業(yè)鏈。生物醫(yī)藥企業(yè)在此可共享研發(fā)設(shè)備、即時調(diào)用臨床資源,快速突破技術(shù)壁壘,從而將新藥研發(fā)周期大幅縮短。
在國內(nèi),上海張江、蘇州BioBay、深圳坪山等地也已形成科研、臨床、制造和流通等一站式產(chǎn)業(yè)集群,大大縮短了供應(yīng)鏈半徑,為生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械等領(lǐng)域企業(yè)提供了高效的創(chuàng)新環(huán)境。
02
三元素選址,提高生科企業(yè)研發(fā)資源配置效率
生命科學(xué)地產(chǎn)的崛起,本質(zhì)是“空間即服務(wù)”的產(chǎn)業(yè)邏輯延伸。當?shù)禺a(chǎn)從“空間提供者”轉(zhuǎn)型為“戰(zhàn)略賦能者”,選址作為第一步便成為企業(yè)重構(gòu)競爭力的關(guān)鍵。
仲量聯(lián)行長期服務(wù)MNC在中國市場的拓展,積累了深厚的行業(yè)洞察和本土化服務(wù)經(jīng)驗。俞則人以一家MNC在華布點規(guī)劃為例,對生命科學(xué)企業(yè)選址邏輯進行了介紹。
該企業(yè)將研發(fā)基地落戶在上海張江,借助當?shù)厣詈竦娜瞬趴蒲匈Y源,提升研發(fā)效率與創(chuàng)新能力;同時將生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)布局在江浙周邊等運營成本相對較低的城市,以控制整體生產(chǎn)成本;此外,還在海南、粵港澳大灣區(qū)等擁有特別準入政策的區(qū)域設(shè)立據(jù)點,加速市場拓展步伐。
基于此,我們可以捋清生命科學(xué)企業(yè)選址的核心邏輯:圍繞人才、經(jīng)濟戰(zhàn)略以及市場準入政策等關(guān)鍵維度,精心構(gòu)建區(qū)位優(yōu)勢的“組合拳”。
首先是聚集人才優(yōu)勢。在生命科學(xué)這類知識密集型行業(yè)中,研發(fā)人才已從基礎(chǔ)要素升級為創(chuàng)新引擎。區(qū)域人才儲備質(zhì)量能直接帶來靶點發(fā)現(xiàn)、臨床轉(zhuǎn)化等環(huán)節(jié)的先發(fā)優(yōu)勢。
其次是全國布局協(xié)同。通過差異化資源配置構(gòu)建競爭力矩陣,如一線城市布局創(chuàng)新研發(fā)中心,二三線城市建設(shè)規(guī)?;a(chǎn)基地,邊境口岸設(shè)立跨境醫(yī)療樞紐,來提升整體創(chuàng)新協(xié)同效率和市場覆蓋能力。
然后是緊跟利好政策風向。政策是選址核心變量,直接影響成本結(jié)構(gòu)與長期潛力。企業(yè)需精準匹配區(qū)域稅收優(yōu)惠、審批效率、補貼力度等差異,構(gòu)建“政策洼地-成本優(yōu)化-產(chǎn)業(yè)高地”的價值閉環(huán)。
總的來說,通過以上選址策略,生命科學(xué)企業(yè)能夠根據(jù)不同業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的需求精準匹配最優(yōu)區(qū)位,在最大范圍內(nèi)發(fā)揮人才與經(jīng)濟戰(zhàn)略優(yōu)勢的同時,降低成本投入,最終推動企業(yè)業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。
03
18年、3800+行業(yè)專家,提供生命科學(xué)全周期房地產(chǎn)服務(wù)
俞則人提到,正如CXO對生命科學(xué)行業(yè)的賦能價值,隨著行業(yè)精細化分工的趨勢,生命科學(xué)外包服務(wù)也逐漸從業(yè)務(wù)流程環(huán)節(jié),向資產(chǎn)管理、設(shè)施運營等房地產(chǎn)領(lǐng)域滲透。
《2024未來辦公調(diào)研》數(shù)據(jù)顯示, 在租賃管理、設(shè)施管理、項目設(shè)計與施工等多個維度的房地產(chǎn)管理工作上,生命科學(xué)企業(yè)更傾向于選擇第三方房地產(chǎn)服務(wù)商合作。
對這一趨勢的前瞻性預(yù)判,正是仲量聯(lián)行極早戰(zhàn)略入局生命科學(xué)行業(yè)的原因所在。
經(jīng)過18年行業(yè)積累,仲量聯(lián)行目前在全球擁有3800名生命科學(xué)行業(yè)專家,為全球生命科學(xué)領(lǐng)域客戶提供包括戰(zhàn)略規(guī)劃、選址、建造、設(shè)施管理、評估和資產(chǎn)處置等企業(yè)全生命周期房地產(chǎn)服務(wù)解決方案。
除了前文提及的服務(wù)MNC在華需求,仲量聯(lián)行也憑借國際網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢,為中國企業(yè)出海提供跨境房地產(chǎn)服務(wù)支持,包括海外市場進入策略和選址落地等一站式解決方案。
俞則人表示,作為專業(yè)的產(chǎn)業(yè)賦能者,仲量聯(lián)行定位于"生命科學(xué)領(lǐng)域最專業(yè)的房地產(chǎn)合作伙伴",通過深度理解行業(yè)特性,讓生命科學(xué)企業(yè)能夠更專注于核心研發(fā)創(chuàng)新,在人才吸引、技術(shù)轉(zhuǎn)化和商業(yè)落地等關(guān)鍵環(huán)節(jié)獲得房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)支持。
展望未來,隨著生命科學(xué)行業(yè)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)將在企業(yè)發(fā)展中承擔著更加重要的責任。而在降本增效與戰(zhàn)略投資的平衡中,具備全周期服務(wù)能力的機構(gòu)將助力生命科學(xué)企業(yè)穿越周期,實現(xiàn)空間價值與商業(yè)價值的雙重躍升。
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