以10年為尺度，可以說西安商業綜合體發生了巨大變化。

一些老牌商業落下帷幕，或閉店，或改造。更多的商業“巨輪”進駐西安，像已經開業的宜家薈聚、萬象城，正在建設的太古里。

在這一變遷歷程中，西安商業格局實現了去中心化，數個商圈分布在城市不同板塊，例如較為典型的城北行政中心商圈，城南小寨商圈，新勢力電視塔商圈，西部大道商圈。

變局中，近幾年西安的產業高地，高新區商業布局也在劇烈沖擊中開啟全新迭代之路。

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改造+新開

高新區商業深度調整

作為西安的產業、科技和經濟高地，人口年輕化特征明顯，收入處于較高水平的區域，高新區對新型商業的吸引力自然不在話下。

而我們關注到，西安高新區分周期開發的路徑中，板塊內商業格局也在重新布局，今年起高新區商業將進入成熟板塊深度調整和外拓板塊商業擴張并行的新周期，并且，將在今年迎來一次商業迭新的小高峰。

其實，如果攤開西安高新區的板塊地圖去統計，可以發現高新區的商業數量并不少。

中大國際、萬達廣場、大都薈、高新方圓薈、科技路世紀金花、金鷹、大茂城、益田假日里、益田假日天地、蘭島廣場、T11 Block等等，僅在高新區開發成熟區域內，商業分布密度并不低。

但也可以看到，這些商業大多是較為偏向傳統商業的商場布局和運營模式。

尤其是商業綜合體體量的桎梏，使商業本身的品牌數量、業態豐富度，以及“逛街”的空間舒適度，與近年來新開大型商業綜合體產生差距，從而分流了部分消費需求。

改造，成為這些商場足以參與市場競爭的必然趨勢。

而我們注意到，西安高新區已經著手啟動對區域商業的調整。

例如，去年起唐延路核心位置的盛大時代廣場開始謀劃改造。

位于唐延路、科技路交口的盛大時代廣場，可謂占據著頗具優勢的地理位置。周邊成熟社區不少，唐延路向南一路亦分布著不少的辦公樓宇和企事業單位，過去，大體量的上班族需要在這里進行地鐵與公交的換乘，人流量極大。

這也使得盛大時代廣場成為了火爆一時的商業，西安首家卜蜂蓮花超市在這里開業，品牌店鋪不在少數。

去年3月開始卜蜂蓮花超市宣布閉店停止營業，商場內的商鋪陸續撤店后，為今年該商場著手拆遷改造鋪墊。今年開始，商場拆除工作已經啟動。

關于該商場的未來改造計劃，公開信息顯示，這里將進行全面性的綜合開發改造，目前拆除的僅為一期項目，相關部門已經接手，后續將會尋找相關經驗開發商洽談，打造集商業、5A級酒店及高端住宅公寓為一體，整體面積超22萬平方米的地標性商業綜合體，建設周期預計三年。

再將視角放到高新二期板塊，位于都市之門西側一路之隔的益田假日里，地處錦業路和丈八二路交口，是高新二期的典型商業綜合體之一。

該商場2019年12月20日正式開業，前幾年運營狀況還算不錯，2023年銷售額9億元，2024年銷售額8.5億元，目標消費群體以周邊辦公群體為主。

而近期我們關注到，阿里司法拍賣平臺上近日發布了關于益田假日里的拍賣信息，此次司法拍賣，涉及東方資產深圳分公司與西安益田假日里商業管理有限公司等之間的借款合同糾紛的執行，將以約7.4億的起拍價進行拍賣。

如若后續完成拍賣，不排除益田假日里將更換運營方和更名的可能性，這也意味著該商場在未來或將迎來一次較大的調整和變化。

如果改造，從商場更好的運營角度看，必然朝著新綜合體運營模式方向規劃。

順應商業市場變化，舊商場調改的同時，高新區新商業將在今年迎來一次開業小高峰，為區域帶來更大的補充。

據不完全統計，高新區將有GT Mall、DT51、ICC環貿中心等三處商業計劃在今年開業。

綜合看來，這三處商業延續了高新區商業小體量的特征，繼續走小而精的路線。例如，DT51商業建筑面積達7.3萬㎡、GT Mall6.6萬㎡的“街區+盒子”空間，西安ICC環貿天地購物中心商業面積2.4萬㎡。

但從商業定位、運營方等影響商場經營的元素，這三處商業各有優勢。

像DT51，是體育之窗NMC中心項目，由北京華聯集團與陜西旅游集團合作打造，引入北京華聯的旗艦品牌精品社區商業產品線DT51，項目創造性地將購物中心與體育和文旅鏈接。該項目位置亦十分優越，與地鐵6號線、8號線的省體育館站無縫銜接。

西安ICC環貿中心，則為城市CBD，地處錦業路與丈八四路交口，由開放式商業街區+高新萬豪酒店+超甲級旗艦商務辦公構成，項目開發由越秀地產與西部機場集團強強聯合。

2.4萬㎡的商業面積著實不多，但項目實力不俗。

這將是西安首例陸空TOD模式綜合體，B1層地鐵6號線丈八四路站地鐵接駁口；商業1層設置城市候機廳接駁機場巴士；寫字樓3層則是泛首層設計，與高新云巴丈八四路站聯通。將于2025年三季度正式開業。

GT Mall則已經在年初進行了試營業，項目地處西安高新醫院北側，周邊辦公樓宇、社區密集，將于5月16日正式開業。

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高新三期，全力引進知名商業

如果說，高新區一期、二期已經開發成熟，商業可發揮空間不大，那么，正在高強度開發的高新三期，在商業布局上，商業體量和業態模式，都有著更大的可能性。

而在規劃與招商上，高新區亦在尋找更合適的運營方。

高新三期商業的重心，無疑是在CID板塊。

擁有濱水屬性的永安渠商旅文化街區，是未來一大看點。

永安渠商旅文化街區位于絲路科學城未來之瞳科學公園南側，總長約1.6公里，商業面積約46萬平方米，分區建設永安濱薈中心、永安領匯中心、永安格韻坊、永安萬匯廣場四大組團。

從商業布局看，永安渠商旅文化街區與西安以往的商業完全不同，分板塊與不同商業品牌簽約合作，并以水系串聯各功能業態，打造出集體驗型購物中心、科創商業街區、夜經濟街區、藝術酒店、文化社交空間為一體的城市級配套商業。

在這其中，首發商業高新玫瑰·ONE在5.89萬㎡的商業體量之上，打造出科技、生態、藝術、人文相結合的沉浸式互動消費體驗場景。目前入駐餐飲品牌已經揭幕，新店圍擋持續上新，預計2025年全面開街。

據了解，永安渠高新玫瑰·ONE商業段5月1日已經正式開渠，并同步推出戶外露營主題煥新活動。

年初時，西安高新區與香港蘭桂坊集團就永安渠商旅文化街區永安格韻坊項目進行正式簽約。永安格韻坊項目總占地約73畝，建筑面積15.2萬平方米，建設集國際娛樂、高端餐飲及科創元素為一體的沉浸式體驗區，形成“高科技+文化+娛樂+健康+生活方式”的復合業態組合空間。

據了解，目前該項目建筑結構基本封頂，具體設計細化工作正在進行。

再看未來之瞳以北，據了解，高科·未來廣場與華潤萬象生活達成戰略合作協議，近11萬m2超級購物中心，雙方將攜手打造瞳北超級商業旗艦。

IXIAN.CN

從西安高新區一期、二期，到三期商業項目的大致梳理，其實可以看到區域商業變化的過程。

有數據顯示，高新區大大小小的商業空間已超20個，數量上絕對不少。

而當下，隨著數個商業項目計劃開業時間確定，以及三期內新商業綜合體建設提速，對于西安的產業高地高新區而言，未來也將以更好的商業配套服務區域內的消費群體，使高新區成為西安商業綜合體版圖中，一個重量級板塊。

編輯：Lyna

審核：解革

監制：號稱嬉皮

部分素材來源于網絡