北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我在黃村有套60平的兩居，想賣掉當首付，貸款換成兼顧小孩上學和居住的三居，東西海都行，只是牽扯到孩子四年級轉學的問題，我問過朋友了，都說不太好辦。您有什么建議嗎？房子方面我們不強求，老破小能住就行，有老人同住幫著接孩子，所以必須三居，面積無所謂。PS：家庭年收入40萬稅后。

A：

1、跨區轉學倒不難辦，只是這些年東西海都是派位，誰也不敢保證能轉入房子的對口學校。所以如果轉學目標是好學校的話，那我也只能說不好辦。

畢竟這幾年都是入學高峰，好學校在幼升小入學的時候就都滿額了，而無論怎么轉都是同一屆，好學校未必有學位啊。就算有學位，那一般也先照顧政保的，否則就只能看運氣了。

常規建議是別追求某所學校了，而是以學區為主，選擇坑校少的學區，這樣被派入不錯學校的概率大一些。比如選東城龍體的就比較多，房價也相對不太高，派位只要不出區就都挺好的。

另外如果追求概率更高，那一般都是朝陽區，單校劃片的多，學位也沒有東西海緊張，轉學成功的可能性更大。而且就算對口的小學沒學位了，至少中學是能保證的。

2、房子也好辦，先明確總價預算吧，然后選好了學區就讓當地中介給找房就行。不過多說一句，年入40萬，月入3萬多，常規是一半作為月供，那能貸款300萬左右。黃村的60平能賣200萬左右吧？那總價就是500萬，以這總價在東西海買三居可不容易，選擇余地不大。

而如果再多貸款，比如每月2萬的月供，那就只剩下1萬多了，生活費+教育費用會不會有些緊張啊？畢竟年級越高，補課費用有可能也更高的。

3、總之學區方面只能家長定，我不敢保證學校。另外明確預算吧，考慮好月供+生活費+教育費的額度分配。

僅供參考。

二

Q:

請問，最近在買學區房的事情上遇到了困難，想請教一下。我是在門頭溝有一套房，但因為是和哥哥共有產權的，只是我在住，他不同意賣，導致我們很被動。如果賣掉，那我們首付能到400萬左右，買西城或海淀600萬的無壓力。而如果不賣掉，我們就只有不到200萬的首付，400萬總價就只能買最小的占坑房了。而且按您的說法是這種占坑房還溢價高，保值風險也的大。

我們這套房是當年我父母單位的福利分房，面積是按照一家四口人定的，所以每人各占25%的份額。我父母已經去世，他們的份額都給了我，我占75%，原因是我一直跟父母住在這房子里，他們多年臥床生病也都是我伺候的，我哥另有房子，也是買的單位福利房。現在是我住這房子里，每個月按市場價的25%給哥哥租金，但是他不同意我賣。

我想問問，我現在這75%的產權部分如果不賣，是否能有抵押變現的渠道？

A：

1、沒有這種渠道，因為無論抵押什么資產，對方都必須要有處置權，否則人家就有可能被套牢了，那誰敢抵押啊？

2、而且房子還特殊，只要是交易就必須是100%產權，無論有幾個產權人都必須全部同意才行。所以您這想法行不通，沒有這種變現的渠道。

3、這只能是跟哥哥協商了，純粹的家務事，外人不敢建議。

僅供參考。

借網友話題聊幾句，前些日子也聽到類似的情況，父母把房子留給了兄妹倆，但每人是49%的份額。另外2%的份額，1%給了舅舅，1%給了姑姑。那導致的后果就是這兄妹倆雖然都想賣房，但舅舅和姑姑不同意，他們無法變現。

我開始很不理解他們父母為什么要這么做？后來才知道，父母就是想用這套房把兄妹倆拴在一起，讓他們+子孫后代都牢記親情血緣。之所以給舅舅和姑姑各1%，目的就是哪怕是這二位也去世了，那這房產份額也要遺傳給各自的子女，簡單一句話就是這套房永遠不許賣，想賣也賣不了。

咱不能評價這種做法好不好，只能說可憐天下父母心吧。上邊提問的這位網友的房子，之所以他父母這么分配份額，或許也有阻礙賣房的考慮。當然這是我瞎猜的，家家有本難念的經……

三

Q:

請問，我和對象準備結婚，預計4-6年后我們能拿到北京戶口再生娃，那現在如果買房是不是就不用考慮學區問題了？

我對象在媒體行業工作，跳槽比較頻繁，月收入不穩，年收入在40萬左右基本能保證。我在東二環私企行政工作，收入10萬比較穩定。現在能有200萬首付，您看買在哪里比較合適？地段、面積、戶型、朝向、小區環境您看怎么配比合適？

A：

1、沒必要現在考慮學區。畢竟至少4年后才要孩子，等上學要10年后了。那就算現在買了學區房，溢價部分也要閑置10年，不劃算，而且還要承擔這部分的保值風險。

2、首付是200萬，總價預算是多少啊？也就是準備貸款多少？或者月供定在多少合適？這還是自己定吧，外人不好建議。

地段兒的話既然是在東二環工作且穩定，那就買在東邊朝陽區唄，絕大多數房子都沒溢價，居住的性價比正常，價格走勢也大多不落后。

3、這“配比”是什么意思？是指以哪方面為主嗎？如果是這意思那也只能自己定，沒標準，房子是用來住的，自己喜歡才最合適。

或者說假定買5/600萬的房子吧，地段兒東四環外，面積在80平左右，商品房小兩居，朝向是南北通透最好，至少是南向，小區環境那當然越好才越好了。但這話說的沒什么意思，紙上談兵了，還是看自己的喜好吧。

僅供參考。

四

Q:

請問，我在北京，已婚，老家的婚房已經賣掉，手里有150萬。目前糾結的是，我有北京購房資格，但如果買在北京就要貸款，至少貸200萬才能買到湊合住的，而且還是在通州或大興的郊區。而如果買在燕郊就不用貸款了，只是每天上班通勤更遠一些而已。請問您怎么建議？

我和老公的收入一起30萬稅后，他陜西戶口我沈陽戶口，因為考慮孩子的原因，很可能并不在北京長待。最晚等孩子上初中前就去西安或沈陽了，所以感覺買學區房也沒必要，目前糾結是不是索性不在北京買房。

A：

1、挺好1、房子是用來住的，那如果能滿足居住需求就沒必要在北京買房唄。這主要看自己的感受和資金情況，外人的建議意義不大。

2、學區房就更沒必要糾結了。一是沒必要準備的太早，現在的溢價還很高，犯不上資金閑置很多年，還耽誤居住體驗和增加保值風險。二是市區的學區房很貴，350萬只能買占坑兒房，居住的性價比很低。而即便買在通州的好學區，那既然用不上中學，那就也不劃算了唄。

3、總之這主要看自己的感受和資金吧。可以算算賬，如果是貸款200萬，那每個月還貸萬把塊錢，每月就剩1.5萬的生活費了。如果再養孩子，每個月至少不太寬松。所以如果能接受燕郊的通勤就買這兒吧，不過看房時算算租售比，盡量選擇數值低的，居住的性價比更高，保值的風險也小（前提是沒硬傷）。

僅供參考。

五

Q:

請問，現在我家在豐臺有套兩居，在大興有一套四居，都不是特別好的學區房。目前大寶五歲，二寶馬上出生，感覺應該考慮學區房了。我的想法是賣掉豐臺這套房，因為是老破小，以后估計越來越賠錢，能賣300多萬。然后加我們的存款再貸200萬在西城買套兩居，兼顧上學和自住。

老公的想法卻是賣掉大興的這套或者兩套都賣掉，因為這套房很遠，配套不全，主要是沒地鐵，這幾年一直在賠錢，他怕變成老破大之后就更不好出手了。但我有點舍不得，150平的面積住的很舒服，留著當度假房也是很好的。所以想聽聽您的建議。

A：

1、房子是用來住的，學區房是用來上學的。那如果確定住不上的房子就賣掉唄，要不然留著也是浪費了資源與資產。

2、但這兩套的地段和具體情況我都猜不著，無法評價。只能說如果真的是地段偏遠+面積大，那真的有可能隨著房齡變老而更不好賣。

畢竟愿意到這種地段兒買老房的，一般都是市區溢出人口，資金不多的剛需為主。那他們追求的是經濟實惠，主要考慮的是實用性強+品質不錯+總價不高。這種房才好變現，將來向市區置換時也方便。那您家這套四居室就不太受追捧唄，出手時哪怕要價不高都未必好賣。

另外多說一句，不少家庭在開始都有您的想法，就是在市區上學，周末回郊區住。但現實中能堅持下來的不多，畢竟來回奔波很辛苦的。尤其是孩子有可能丟三落四，忘了課本文具作業和通知書什么的是常事兒，一個月能有一次都挺讓人起急的。而您家倆寶兒呢，這種事兒發生的概率就要翻倍，甭管東西落在哪邊了都會挺影響心情的。

3、至于豐臺這套房我沒有建議，看具體情況處理吧。不過多說一句，學區房的溢價率是總價越低的比例越高，總價越高的相對越低。比如400萬左右的占坑房是溢價率最高的，就因為買這種房的家長多，商品價格是由供需關系決定的。而上千萬的房子溢價就相對低點兒了，再貴的就更低，就因為買得起的家庭少。

僅供參考。

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