代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

日前，克而瑞公布了廣州四月及五一樓市情況，點此回顧：爆單VS洼地，廣佛“五一”樓市激戰，新盤熱銷與價格戰齊飛

為備戰五一，房企取證積極性增強，四月廣州商品住宅新增供應86.34萬㎡，位列近一年來新增供應月度新高。

不過，隨著市場熱度的短暫下滑，四月廣州商品住宅成交面積53.35萬㎡，供求比達到了1.58，呈現逐月走高的趨勢。

供求比走高，廣州商品住宅最新庫存數據如何？具體庫存結構又會呈現什么樣的特征？哪些區域的新房“不夠賣”了？

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隨著新增供應的進一步增加，克而瑞數據監測顯示，截至2025年4月末廣州商品住宅庫存面積1484.62萬㎡，同比增長22%,去化周期21.6個月，同比增長0.6個月。

整體來看，盡管今年廣州涉宅用地供應節奏較往年有所放緩，但由于2024年廣州涉宅用地供求規模創下近三年來新高，隨著這些地塊的相繼入市，購買力未能完全釋放的情況下，使得廣州商品住宅庫存規模、去化周期依舊維持在高位。

截至2025年4月末，全市有六區商品住宅庫存規模超百萬方，增城區以295.86萬㎡存量規模為11區最高，去化周期25個月，番禺區201.83萬㎡存量規模位列第二，去化周期20.5個月，黃埔區191.73萬㎡存量規模緊隨其后，去化周期31個月，為全市第二高，僅次于少有交投活躍的越秀區。

在去化周期上，克而瑞監測到，全市僅有三區去化周期低于全市平均水平。

由于去年土地出讓數量銳減，加之項目的相繼清盤，荔灣區去化周期最短，為11.7個月，同比減少7.9個月，商品住宅庫存規模為74.99萬㎡，

白云區同樣如此，盡管總量高企，但因流速的加快，截至4月末去化周期14.5個月，位列全市第二，同比減少6.8個月，商品住宅庫存規模為115.65萬㎡。

海珠區17個月為第三，同比增長0.2個月，主要是因為去年海珠區為廣州涉宅用地的主力，地塊相繼轉化為項目入市，存量的增加也進一步帶動了去化周期的延長。

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具體到廣州82板塊的去化周期上，克而瑞數據監測顯示，剔除長久無新增供應/成交的3個板塊，去化周期在2年以上的板塊數量最多，共有36個，占比達到了45%。

花都、增城板塊數量最多，共有6個，這當中不乏一些地理位置不占優，去化緩慢的板塊，例如仙村、赤泥等板塊。

不僅外圍板塊，中心區部分板塊也存在去化周期高的情況。

天河同樣有四個板塊位列其中，主要原因在于因總價過高，導致難以“消化”。

例如金融城、泛珠江新城板塊，去化周期在五年以上，但要注意的是，與金融城板塊不同，珠江新城絕對總量并不高。

不過板塊數量已較去年有所減少，從這個角度看，部分板塊去庫存取得了階段性進展。

例如，荔灣區政府板塊去年四月去化周期為27.6個月，今年為19.2個月，同比減少8.4個月。

去化周期在12個月以下的板塊有14個，較去年同時期減少2個，在這當中荔灣、白云板塊數量相等，均為3個。

因板塊內持續無新增供應，導致去化周期持續減少的板塊有白鵝潭板塊、鐘落潭板塊等，其中白鵝潭板塊首當其沖，去化周期全市最短，僅有3.2個月，鐘落潭板塊為8.8個月。

隨著板塊內項目相繼清盤，疊加高流速，花地板塊去化周期僅有6.8個月。

另外，從不同戶型庫存規模、去化周期來看，克而瑞數據監測顯示，截至4月末，廣州70-90㎡戶型庫存占比最高，達到了26%，100-120㎡、120-144㎡占比同樣超過20%。

但二者去化周期存在明顯分化，盡管70-90㎡戶型總量高，但由于流速快，僅有15.4個月，而120㎡以上戶型去化去化周期平均超過18個月。

而120㎡以上戶型去化承壓，或許是因為隨著市場持續淡靜，購房者購買力降級，選擇持幣觀望或分流至二手，導致去化進一步受到影響。

在此前官方發布的《廣州2025年住房發展年度計劃》中，今年廣州明確減少商品住宅新增供應，以此達到“去庫存”的目的。

因此，“降供應去庫存”依舊是當下廣州樓市的主旋律。