轉(zhuǎn)型之路仍面臨行業(yè)周期波動、運營效率提升等挑戰(zhàn)。

中房報記者 苗野 北京報道

旭輝的“生死戰(zhàn)”進入倒計時！

5月12日，旭輝控股召開境外債權(quán)人會議，董事局主席林中攜高管團隊正式公布總額約68億美元的債務(wù)重組方案，并啟動投票程序。

這是林中時隔3年公開露面。“作為企業(yè)掌舵者，過去在規(guī)模擴張中未能把控好風(fēng)險，讓企業(yè)陷入困境，更讓伙伴承受壓力。”他在會上向債權(quán)人表達了歉意。

旭輝境外債務(wù)重組歷經(jīng)三版方案調(diào)整最終于2025年3月敲定，重組范圍包括12筆高級債券（44.9億美元）和13筆境外貸款（23.1億美元）。方案設(shè)計上，旭輝采取“短端削債、中端轉(zhuǎn)股、長端保本降息”的框架，提供五類選項以滿足不同債權(quán)人需求。

截至目前，近90%的債權(quán)人已簽署重組支持協(xié)議，超過75%的法定門檻，最終結(jié)果預(yù)計在6月3日債權(quán)人會議上揭曉。

林中強調(diào)，完成境內(nèi)外信用債重組，將極大改善旭輝的資本結(jié)構(gòu)，修復(fù)資產(chǎn)負債表。旭輝作為少數(shù)重組前仍擁有百億歸母凈資產(chǎn)的民企，通過重組收益確保凈資產(chǎn)充足，規(guī)避資不抵債的風(fēng)險。

這是旭輝能夠“活下來”的前提。“對于旭輝來說，我們現(xiàn)在征服的是另一場‘百里戈壁’。”林中說。

68億美元“生死戰(zhàn)”

此次會議是旭輝境外債務(wù)重組進程中的關(guān)鍵節(jié)點，債務(wù)重組方案成為其“生死戰(zhàn)”的核心議題。

“在過去900多個日夜的境外債務(wù)重組過程中，方案的反復(fù)調(diào)整給大家?guī)砹撕芏嗦闊！绷种姓f，即便在最艱難時，雙方仍以建設(shè)性姿態(tài)反復(fù)磨合，最終達成共識。

這是旭輝推出的第三版境外債務(wù)重組方案，也是林中頻繁往返上海、香港兩地，親自與金融機構(gòu)、債權(quán)人代表商談的結(jié)果。

從方案的設(shè)計上來看，旭輝為債權(quán)人提供了三大方向、五大類選擇。

“短端削債”可緩解流動性壓力。選項1A/1B將32%舊債轉(zhuǎn)為2～3年期零息新債或貸款，到期按面值償還。在基準日后12個月按75%的價格贖回最多40%剩余本金，旨在短期內(nèi)降低債務(wù)規(guī)模并優(yōu)化現(xiàn)金流。

“中端轉(zhuǎn)股”意在綁定利益，共享復(fù)蘇紅利。選項2A/2B為重組核心，提供3500萬美元前置現(xiàn)金吸引債權(quán)人參與。2A是90%舊債轉(zhuǎn)為4年期零息強制可轉(zhuǎn)債，轉(zhuǎn)股價1.6港元，分4年強制轉(zhuǎn)股；2B是60%舊債轉(zhuǎn)股，30%轉(zhuǎn)為4.5年期票息2.75%的中期票據(jù)。

“長端保本”可降低財務(wù)成本。選項3/4/5將剩余舊債轉(zhuǎn)為6～9年期低息票據(jù)或貸款，利率降至1%～1.25%，并共享500萬美元前置本金。此類選項適合風(fēng)險偏好較低的債權(quán)人，確保本金安全的同時延長久期。

旭輝控股CFO楊欣建議債權(quán)人優(yōu)先考慮債轉(zhuǎn)股選項。他認為，股票流動性優(yōu)于有息債務(wù)且具價值想象空間，轉(zhuǎn)股既可優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，又賦予債權(quán)人靈活退出通道及未來增值機會。

截至2024年末，旭輝有息負債降至866億元，較峰值壓縮超30%。在完成境內(nèi)和境外大重組后，旭輝信用債規(guī)模將縮減50%以上至300億元內(nèi)，存量債務(wù)久期延長至9～10年，利率降至3%以下。

“這相當于為公司注入490億元流動性。”楊欣表示，公司計劃用前兩年時間修復(fù)資產(chǎn)負債表，2027年后逐步恢復(fù)投資能力。

林中坦言，重組僅是“活下來”的第一步，真正的考驗在于戰(zhàn)略執(zhí)行與盈利恢復(fù)。

未來的路

在債務(wù)重組后，旭輝如何站起來？

林中給出的答案是，未來旭輝將摒棄“三高”模式，轉(zhuǎn)向“低負債、輕資產(chǎn)、高質(zhì)量”的發(fā)展路徑。

如何轉(zhuǎn)型？主要聚焦三大核心業(yè)務(wù)板塊：一是穩(wěn)定的收租業(yè)務(wù)。

林中提到，旭輝持有北京、上海、成都等一二線城市460億元優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，2024年租金達到18億元，按年上升10.4%，未來要通過運營提升保持穩(wěn)定的增長。

其次是高度聚焦自營開發(fā)業(yè)務(wù)，收縮深耕少數(shù)核心城市，精準把握城市分化中的結(jié)構(gòu)性機遇。

“重點是大力發(fā)展房地產(chǎn)資管業(yè)務(wù)。”林中說，學(xué)習(xí)美式開發(fā)商的成功經(jīng)驗，往鐵獅門、黑石方向發(fā)展，采用“雙GP架構(gòu)”實現(xiàn)風(fēng)險隔離。

歷經(jīng)900天的博弈與突破，林中希望能掌舵破局，為此，他向債權(quán)人介紹了五大核心戰(zhàn)略以展現(xiàn)旭輝的“造血”和“復(fù)蘇”能力。

首先是深耕戰(zhàn)略，聚焦有效需求的區(qū)域和優(yōu)勢區(qū)域；精品戰(zhàn)略，以打造改善精品為產(chǎn)品戰(zhàn)略主要方向；四好戰(zhàn)略指打造“好房子、好服務(wù)、好社區(qū)、好生活“的價值鏈條。

第四是競爭制勝戰(zhàn)略。比如“2070工程”，即未來開發(fā)的改善型項目能比周邊有20%溢價，能快速暢銷，首開去化能超過70%；另外“3500工程”，主要用于解決三四線城市存量土地等等，以精益管理和AI思維進行業(yè)務(wù)重構(gòu)。

最后是穩(wěn)定經(jīng)營戰(zhàn)略，旭輝要重質(zhì)量輕速度，效益要放在規(guī)模的前面。

“從活下來到徹底站起來，這個過程依舊充滿困難和挑戰(zhàn)，我們正處在爬坡過坎的關(guān)鍵時刻，會經(jīng)歷五個階段。”林中表示。

第一階段就是通過債務(wù)重組修復(fù)資產(chǎn)負債表，然后逐步修復(fù)信用，重建市場信心，這需要時間積累和市場檢驗。第三階段是經(jīng)營留存一定資金，在安全邊際內(nèi)審慎拓展，恢復(fù)投資，接下來就是在新發(fā)展模式下恢復(fù)盈利，恢復(fù)分紅。

林中以“刀刃向內(nèi)”的改革勇氣與“二次創(chuàng)業(yè)”的決心，試圖在廢墟上重建一個全新的旭輝。若重組成功，旭輝將成為民營房企債務(wù)化解的樣本，為市場注入信心。但轉(zhuǎn)型之路仍面臨行業(yè)周期波動、運營效率提升等挑戰(zhàn)。

年報數(shù)據(jù)顯示，2024年，旭輝實現(xiàn)營業(yè)收入477.89億元，同比下滑約33.5%；股東權(quán)益應(yīng)占凈虧損70.76億元，同比減虧19.07億元。全年錄得合同銷售額336.7億元，同比減少51.89%。

在信用債之外，旭輝還有約260億元的抵押類有息負債。其中，1/3是依托存量商業(yè)地產(chǎn)項目獲取的經(jīng)營物業(yè)貸款，2/3以住宅項目開發(fā)貸為主。

楊欣表示，未來債務(wù)清償規(guī)劃中，大部分項目開發(fā)貸將跟隨項目銷售和交付實現(xiàn)自然清償，剩余部分計劃通過優(yōu)化商業(yè)項目運營效率提升資產(chǎn)估值水平，進而形成債務(wù)置換空間。

6月26日的法院裁決將是階段性終點，亦是新征程的起點。旭輝能否憑借債務(wù)重組與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型實現(xiàn)“鳳凰涅槃”，這家曾躋身行業(yè)前十的民營房企能否在行業(yè)深度調(diào)整中破局重生，市場正密切關(guān)注。