北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我是一直在北京像素租房，每月4000元40平，現在政府出手更換了物業，新物業叫“****”，您了解嗎？就因為換了物業，業主們都預期會提高服務水平，所以我的房東已經跟我打招呼說，如果再續約的話房租要漲到4300每月。當然，我因為已經連續租了三年多了，所以這房租在小區整體來說也并不算貴。

但我自己也有了想法，如果物業水平真的提升，那不光房租上漲，房價也應該上漲吧？所以我有想法索性自己買套房，現在的這種或者是Loft在考慮中。您覺得我這種想法是否可行？您推薦loft還是平層的？

A：

1、北京像素終于換物業了，太不容易了，折騰了至少七八年了吧？臭名昭著，物業的風氣就是被這種流氓公司給敗壞的。但我對新物業不知道，沒聽說過，上網搜了一下也沒什么結果，好像是管理的小區不多。

2、那我就有點兒不理解了，房東為什么漲價啊？理由是什么？如果說換的萬科龍湖這類的知名物業，那業主漲價還有的說。但現在換的是個普通物業吧，怎么就能有這么高的預期呢？一下子漲價8%？

所以要么就是房東認為新物業雖然也不知名，但無論怎樣也比原來的中弘強，所以才敢于漲價。要么就是拿換物業當個借口，其實是本來就想漲價的，現在多了個由頭兒而已。畢竟您自己也知道租金偏低了，那人家業主就不愿意老低價唄，找借口漲錢總比沒借口好說的多。

3、換了物業，如果真的明顯提升了設施+服務水平，那有可能提升租金，同時帶動房價上漲，畢竟公寓類產品的租金和房價是強相關的。

但這種事兒是個很慢的過程，先得讓業主和租客看到效果，然后還得讓物業在不動用手段的情況下收足物業費，之后才能進入良性循環。租客有可能會很快接受高租金，但想要讓買房人相信物業水平會持續良好，那怎么也得一兩年以上才行，絕不是換了物業之后就能立竿見影的。

4、Loft或平層看自己的喜好吧，在我看來都一樣，因為租售比是差不多的。或者說如果租售比有區別，那哪個數值低就買哪個，說明居住的性價比更高，租金收益率也更高。

5、總之吧，北京像素換物業是好事兒，就算新物業不知名，那也不至于比原來的差。但房東漲房租我認為只是拿這個當噱頭而已，別太當真。至于是否會提升房租和房價，只能說理論上是可行的，只是不會那么快。是否買房則看自己的需求，房子是用來住的。哪種戶型也看自己的喜好，或者是計算租售比。

僅供參考。

二

Q:

請教一下，有個問題一直比較糾結，手中有套角門西老破小，現在住單位租房。老破小20年買的賠了不少，大概得賠50萬左右，現在賣了，到手去掉貸款也就兩百個吧資產。

不知道現在是賣了馬上買合適呢，買能承受五百多的，還是說不賣再等等先把房租出去，看房勢有上漲趨勢的時候再賣再買呢？糾結中，打算還買豐臺草橋公益西這一塊吧。

A：

1、角門西老破小賠50萬，總價多少的？算算租售比和租金收益率吧。假定是現在350萬總價的，單價5萬的話70平上下小兩居。能租多少？以晨新園為例吧，大概能租6000多吧，租售比600左右，年化租金收益率2%左右。

2、所以我認為是北京房價基本見底了，沒有下跌的空間，就因為租金收益已經和銀行存款利息差不多了，甚至超出利率的都不少了。那業主為什么要賣？賣了之后把錢存銀行嗎？同樣是2%左右的利率，意義在哪里？

或者說如果房價還跌，假定這套房再跌50萬到300萬吧，租金如果沒跌，那租售比就成了400多了，租金收益率達到2.5%左右。那還有業主賣房嗎？有的話也肯定有人來抄底唄，畢竟房租是和通脹率強相關的，也和平均工資強相關。只要超發或工資上漲，房租就會跟隨，全世界各大城市都一樣的規律。

3、總之賣不賣的看自己的判斷吧，追漲殺跌也行，典型的短線炒作手段，看自己是否能把握住時機了？畢竟這挺考驗經驗和手速的。賭贏了皆大歡喜，賭輸了可就不好買回來了。

僅供參考。

三

Q:

請教幾個問題，情況如下：西城集體戶，現住朝陽，孩子明年幼升小，計劃車公莊附近租房，朝陽房子出租。同時，計劃購買一套供父母養老。

購房選址考慮滿足幾個條件：?總價不超950萬為宜。?地鐵至車公莊控制在30分鐘以內（含步行至地鐵站時間），便于下午幫忙接孩子放學。?不要求學區，書包屬性弱為宜，不要老破小區，需要有民生資源，便于老人生活。?相對宜居，戶型朝南，100平米以上。?盡可能板樓，戶型好的優質塔樓也可。

目前看了幾個區域：1、朝陽公園西門附近，清鏡明湖等小區，1000w以內的戶型不太理想。2、建國門、永安里附近，華僑城、萬豪國際公寓、東方瑞景等。3、金臺路公園5號一期板樓，沒有電梯。

請幫助分析，目前選址方向是否正確，此外，想聽聽章哥的高見，推薦若干小區，便于購買到心儀的房子。

A：

1、我一般只能從保值角度說幾句，而您這是典型的自住需求，養老更是得看老人的喜好，外人不好說什么。

2、或者說選擇方向沒什么不正確的，朝陽絕大部分板塊都沒有學區溢價，性價比正常。您選的這幾個板塊都沒溢價，不算學區房。而且看的還多是商務公寓，那居住的性價比就更高了唄，從自住角度講挺好的，看老人的喜好選擇就行。

3、不過提醒一句，這幾個公寓小區都是當年的北京豪宅，業主和租客都非富即貴，價格都是北京第一序列。但之所以現在的單價不太突出了，那只能說明價格走勢不太強唄，每次行情都弱一點兒，積少成多的也就不再鶴立雞群了。

反正2008年奧運之后的商務公寓走勢都差不多，都不太強，以后也不太好逆轉，最好的走勢就是不再落后，能跟上北京大盤就算挺好的。

4、簡單就這情況，推薦房子還是找當地中介吧，他們有房源。另外華僑城注意一號院的噪音問題，離京哈近，對老人不太友好。二號院好的多，這里相對來說保值好一些，應該能做到和大盤持平。

再有就是東方瑞景的物業費不低，好像6塊吧，看是否接受。萬豪的好像還行，4塊錢左右。清境明湖應該也不便宜，那一圈兒的公寓都挺貴的。五號則是租戶較多，但主要都是開間。

5、總之我不太好有什么建議，房子是用來住的，自住用房憑個人喜好選擇更合適，我只能是提出個角度而已。

僅供參考。

四

Q:

我簡單說需求，今年本人剛落的北京豐臺的公戶，目前大孩初三，二孩四年級，在老家就讀。考慮買個小窩把家人轉到北京，預算成交總價300內。看了很多豐臺的老房子，需求戶型方正南北能帶明廳兩居，樓層二三層最好，其他條件小區環境，樓齡，地鐵，學校，產業等越豐富越好。求推薦區域、小區，或者有什么其他好的建議。

A：

1、我一般只能從保值角度說幾句而已，自住角度還是憑個人喜好選擇為好。

2、簡單說兩句吧，300萬的兩居，如果是60平左右的話基本就是單價5萬。兼顧學校的話首選馬家堡到公益西橋一帶，價格差不多。

趙登禹的學區，在豐臺算中上，放到北京算中等。以中考來說，每年都有幾個考上十二中的，然后是各班都有考入錢校+豐二+十八中的，包括校額到校。

其他的配套該有的都有，但產業沒什么。直說吧，您這要求偏高了，300萬預算不好滿足。而且還要求房齡朝向和社區環境，我不好說什么，這預算以普宅來說基本就是老小區，要求太高的話不太好選。

3、我建議是適當降低要求吧。跟我提還好說，但如果是這么跟中介提要求的話，他們有可能給您貼標簽，認為對北京樓市不熟悉，也就更敢忽悠和承諾了，反倒更不好買到合適的。

所以常規建議是把各項需求都列出來，然后進行排序，看哪幾個更重要。一般在預算不是太高的情況下，滿足一個就算成功，兩個算超值，三個以上可遇不可求。

僅供參考。

五

Q:

請問。在朝陽區上班，想沿地鐵10號線買房，通勤時間不超過一小時，預算在200多萬元，有什么好的推薦嗎？主要考慮居住屬性。

A：

1、地鐵10號線，也就是四環之內，200多萬買房，那這就不是推薦的事兒了，而是看哪兒有這價位的房子。

2、主要考慮居住屬性，標準是什么啊？這還是明確點兒吧，要不然就跟找對象說要“人好”似的，所有媒婆兒聽了都得撓頭，大多數都是忙活半天也沒什么結果的。

3、如果是不考慮老破小，那在朝陽基本就是70年的公寓性質的。比如雙井百子灣一帶，蘋果北區、東方雅苑、后現代城等等，基本都是開間。不過考慮好，這種產品居住的性價比相對高，但保值方面不占優，因為受眾窄，價格走勢弱才體現出的性價比高。

普宅的話那就看豐臺，馬家堡角門一帶，能找到標準一居。但居住體驗就不如公寓了，房齡也不太新。開間的話也不少呢，價格走勢和朝陽的差不多。

僅供參考。

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