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椰子總結：

- 新加坡上一輪房價巔峰出現在2014年左右，當時政府推出了ABSD來抑制房價漲幅

- 在高位上車的人們，這些年賣房是賺還是賠？只有這13個公寓樓盤表現不錯

- 對比永久產權公寓，99年產權公寓目前似乎更受買家歡迎

2014年至今已經過去了有11年。有記憶的小伙伴，或許能回憶起在當時，新加坡樓市在經歷了次貸危機的低迷后節節飆升情況。

為了控制房價，政府在不久后推出額外買家印花稅（ABSD），通過對買家多征稅的方式，來控制潛在買家入場。

那么，當時在高價位買入公寓的買家，這些年賣出房子收益如何？這些樓盤的表現現在怎么樣？或許我們能從一些真實交易數據中獲得答案。

從大走勢看，在2014年推出的40套共管公寓中，只有13套自推出之日起至去年價格至少上漲了20%（見下圖）。Coco Palms以59.6%的漲幅位居榜首，The Panorama緊隨其后，漲幅為53.1%。這兩套公寓也是僅有的價格漲幅超過50%的公寓。

另外值得注意的是，The Hillford也是獲得盈利的13個公寓之一，盡管它的產權比通常的60年短。另一個重要的觀察是，所有13套公寓都位于中央區以外，只有Hillford、Commonwealth Towers和Highline Residences是例外。

圖源：EdgeProp

接下來我們看看一些具體樓盤的數據：

Coco Palm：增幅最高

這個公寓的尺價，從2014年的每平方英尺1,024新幣飆升至去年的每平方英尺1,634新幣。

然而，其均價今年已小幅下滑至每平方英尺1629新幣，但漲幅依然獨占鰲頭。

圖源：EdgeProp

在價格大幅上漲的推動下，Coco Palms這些年一共錄得304筆盈利交易，且沒有一單虧損交易。所有交易的利潤從大約1萬新幣到104萬新幣不等。

而在今年4月，一筆利潤達到104萬新幣，創該樓盤歷史新高回報的交易成交。賣方于2014年7月以129.8萬新幣（每平方英尺880新幣）的價格從開發商手中購買了1475平方英尺的單位，并以233.8萬新幣（每平方英尺1585新幣）的價格出售。到目前為止，這是Coco Palms唯一一筆利潤超過百萬新幣的交易。

圖源：EdgeProp

這個樓盤價格上漲強勁、交易有利可圖的原因之一，可能是它位于Pasir Ris Grove和第18郵區，地理位置便利、交通便利。

巴西立站，巴西立綜合交通樞紐，Pasir Ris購物中心，白沙小學和Elias Park小學是公寓步行距離內的一些設施。淡濱尼高速公路（Tampines Expressway）離這里也只有很短的車程，從這里去全島各處都很方便。

此外，巴西立地鐵站預計將作為東西線和即將于2032年完工的跨島線的換乘站，讓想要搭乘公共交通的人有了更多選擇。

Coco Palms所處位置，圖源：EdgeProp

能獲得如此強勁漲幅的另一大可能原因是，Coco Palms發售時的價格很有競爭力。2014年，它的尺價僅有1024新幣，不僅略低于18郵區區的其他99年產權公寓（每平方英尺1,044新幣），也明顯低于全島同類公寓的平均尺價1,392新幣）。

圖源：EdgeProp

The Santorini：總體表現優異

在2014年新發售的所有公寓中，The Santorini是唯一一個交易至少達到100筆的公寓。除了在2014年創下153個新銷量記錄外，過去十年它的整體價格也增長了24.3%。

然而，因為開盤價更高，2014年至2016年期間The Santorini的價格漲勢相比Coco Palms疲軟不少。

這段期間，The Santorini平均售價下降了1.7%。相比之下，Coco Palms的平均新售價同期上漲了24.9%。

圖源：EdgeProp

另外，The Santorini的地理位置也不如Coco Palms理想。它位于第18郵區的淡濱尼86街，淡濱尼西站是最近的地鐵站，但距離約1.4公里。步行距離內的便利設施有限，僅包括Springfield中學和勿洛蓄水池。

圖源：EdgeProp

因此，自發售以來，The Santorini只出現了200筆盈利交易，與Coco Palms（304筆交易）相比明顯更少。此外，The Santorini還出現了8筆虧損轉售交易，損失約為620新幣至39280新幣。

圖源：EdgeProp

去年12月，一套The Santorini公寓以217萬新幣（每平方英尺1214新幣）的價格售出，創下了76萬新幣的最高利潤紀錄。該單位買家于2017年4月以141萬新幣（每平方英尺789新幣）的價格從開發商手中購買。

The Hillford：表現出人意料

在新加坡，產權往往對公寓轉售價起了決定性影響。一般情況下，公寓的價格往往會隨著剩余產權時間的縮短而下降。

然而，The Hillford似乎是個例外，過去10年，它的價格增長了29.3%，盡管它的剩余產權只有48年......

出色表現可能要歸功于The Hillford的放盤時的價格誘人，這是由其單元的大小推動的。該公寓包括一居室和兩居室單元，面積從398平方英尺到657平方英尺不等。鑒于2014年的平均新售價為每平方英尺1,105新幣，最大的單元（657平方英尺）的價格約為726,000新幣，而最小的單元（398平方英尺）的價格約為44萬新幣。

在推出后，The Hillford繼續看到強勁的需求，從2018年到2023年至少有15筆轉售交易。然而，去年的轉售交易數量放緩至14筆，今年迄今為止為5筆。盡管需求放緩，但公寓的平均價格繼續攀升，從去年的每平方英尺1,429新幣上漲到今年的每平方英尺1,449新幣。

圖源：EdgeProp

自推出以來，The Hillford已經產生了152筆盈利交易。然而，利潤只有從大約2000新幣到27萬新幣不等。考慮到這些單位的總價格相對較低，這并不奇怪。值得欣慰的是，該發展項目出現的13筆無利可圖的交易虧損都在10萬新幣以下，從約1,000新幣至77,440新幣不等。

圖源：EdgeProp

第3郵區公寓：唯二的例外

在價格上漲名單上的13套公寓中，只有兩套位于第3郵區，分別是Commonwealth Towers和Highline Residences。這兩個項目都是99年的產權開發項目，距離地鐵站僅一步之遙。

Commonwealth Towers在2017年獲得了TOP，比Highline Residences（2018年獲得TOP）早了一年。然而，這兩套公寓的土地產權都是從2013年開始的，所以它們的剩余產權都是87年。

圖源：EdgeProp

盡管離CBD和烏節路更遠，但與Highline Residences（27.1%）相比，Commonwealth Towers（34.7%）的價格漲幅更大。這可能是由于2014年Commonwealth Towers發售時的平均價格（每平方英尺1633新幣）低于Highline Residences（每平方英尺1856新幣）。

圖源：EdgeProp

這兩套公寓單元數量的巨大差異，再加上它們不同的價格增長率，可以解釋聯邦大廈（271筆交易）和Highline住宅（92筆交易）記錄的盈利交易數量的巨大差異。

但是，從好的方面來看，Highline Residences只有三筆無利可圖的交易，而Commonwealth Towers有五筆。另外，自2023年以來，這兩套公寓都沒有記錄任何不盈利的交易，這表明近年來這兩套公寓的盈利能力都有所提高。

Highline Residences（上）和Commonwealth Towers（下）的最賺錢轉售交易，圖源：EdgeProp

總的來看，通過對2014年推出的公寓價格表現的分析，我們可以看到幾個有趣的觀察結果。首先，從2014年到去年，只有13套公寓的價格至少上漲了20%，其中大多數是99年產權公寓項目。

從2020年到今年，全島99年產權公寓（10年或以上）的平均轉售價格飆升了37.4%，達到每平方英尺2016新幣。與此同時，類似的永久產權公寓的平均轉售價格同期僅上漲了9.4%，可以說，99年產權公寓的表現優于同期其他永久產權公寓。

圖源：EdgeProp

這可能是因為，與99年產權公寓相比，永久產權公寓往往以更高的價格推出，這使得永久產權公寓的價格在遇到買家阻力之前上漲的空間更小。如上所述，許多價格增長強勁的公寓的上市價格具有競爭力。

在價格增長清單上的13套公寓中，大多數都不在新加坡中央區。The Hillford， Commonwealth Towers和Highline Residences是唯一的例外。

或許，在現在的公寓市場，靠近商業區并不是決定性因素。而中央區以外（RCR）公寓周圍往往有各種便利設施，包括地鐵站和學校。這對于家庭買家來說吸引力更大。