去年9月以來，在一系列政策持續拉動下，房地產市場逐步止跌回穩。目前，已經顯示出筑底企穩的態勢。

4月25日的政治局會議，對房地產市場的定調，就由此前的「持續用力推動房地產市場止跌回穩」變成了「持續鞏固房地產市場穩定態勢」。

不過，產業園區的形勢依然嚴峻。62億平米的庫存，讓產業園區招商日益艱難。根據億翰智庫2024全年園區招商英雄榜，年去化1.5萬方能上全國百強榜。大量的產業園區招商總吐槽：現在不是招商，而是進入各種組織「化緣」。

這種形勢下，不少產業園區也是各顯神通，祭出一系列神操作。這些操作初看違反慣常認知，但是，今天的反常操作很有可能是未來的基本操作。

零租金

據我們不完全統計，今年一季度全國新開產業園區僅21個，環比去年四季度銳減45%，同比去年一季度下降32%。

因為存量產業園區體量已經很大了，而企業根本不夠用，不少地方都削減了新建產業園區的規劃。

然而，已經建成的產業園區，總要招商。對此，不少地方國企——尤其是城投感到很頭疼。

某國企老總表示，作為國企，現在上面對我們營業收入和利潤的考核指標很高，與此同時當地政府又要求我們引入的企業達到一定的產業投資力度。可是，政企分離之后，特別是去年8月1號《公平競爭審查條例》施行之后，地方政府很難再給到我們引入的企業補貼或其他支持了，導致我們壓力非常大……

壓力很大，但是招商引資的工作還得繼續做，怎么辦呢？

對此，一些地方率先推出了0租金產業空間，進行破局。

前不久的一場發布會上，深圳市國資委放了一個大招：拿出10萬平方米的市屬國企產業空間，直接面向小微科創企業提供「零租金」入駐的機會！

只要是符合條件的企業，簽1年合同就免1年租金；簽3年合同前2年全免，第3年租金減半……

這10萬平方米的0租金產業空間，不僅量大，而且十分優質——超過80%的面積都位于優質產業帶！戳這里，降低空置損失，資產應租盡租

以六大重點園區的深圳灣科技生態園為例，這里聚集了華為、字節跳動等巨頭，14家世界500強企業，46家上市公司，300+專精特新企業，1300+科創企業……

隨后，北京的中關村科學城北區、蘇州的高鐵新城相繼官宣「免租」新政：各釋出10萬平方米的產業空間，邀請科創企業免費入駐。北京AI企業3年全免+千套公寓；蘇州青年創客200平兩年免租，小程序一鍵申請。

收租的生意，租金為0那還怎么賺錢？可是，換個視角這個賬并不難算：

首先，產業園區內企業多，工作的人多，底商才能生存，基礎的服務和生態運營能維持住才能留住原有的企業，吸引新企業入駐；

其次，在招商日益艱難的當下，抓住企業就是抓住了未來，0租金招引的都是科技和新興產業，不僅符合政策導向，而且一旦能成功幾個，就可獲得巨大收益，與其讓空間閑置不如拼一把。再說又不是一直免費，先把潛力股圈到自己的池子里來，就是為將來種下了一顆希望的種子。

投企業

看到深圳、北京和蘇州的0租金操作，有不少國企產業園區老總都懵了：竟然還能這么玩？！

雖然不少地方受制于思維和機制的緣故，只能望洋興嘆，但也有一些地方很快就回過味來了——既然一線和新一線城市都這么干了，我們是不是也可以這么搞呢？

這種想法是好的，但需要注意的是，0租金不是任何一個城市都能搞的。深圳、北京和蘇州敢這么做，是有其嚴密邏輯和底氣的，那就是其城市已經形成閉環系統。

因為光有產業園區的空間，不足以催化出價值。這就像同樣面積的房子，一線城市的價格可能是四線城市的10倍。并不是四線城市的房子質量不行，而是房子外圍的環境、配套不一樣。產業園區同樣如此，0租金固然很誘人，但也并不是決定性的因素，何況想要享受0租金還得符合特定的條件才行。促簽約、降風險，提升租金收益，點擊了解

除了0租金，深圳、北京和蘇州，還能給享受0租金的入駐企業提供真實的應用場景。以深圳為例，2025年深圳計劃開放100個應用場景，為推動人工智能和機器人產業發展，深圳城市準備全域全時全場景「應開盡開」。

3月4日的發布會上，深圳市國資委就發布了15家市屬企業的30個人工智能應用場景，涵蓋交通、能源、建筑、民生等多個領域，比如特區建工的「AI+智能安全隱患違章巡查預警」等。

此外，還有政策基金，相關人才政策等。可以幫助相關企業高效對接各類資源，加速其成長。

如果缺乏閉環系統，0租金是很難玩轉的。那怎么辦呢？畢竟產業園區還在以每年億平方米的體量在增長，而且這里面40-50%都是研發辦公室項目，怎么租出去？

現在有的地方拿出部分面積，用來做孵化器，租金最低可以便宜到1塊錢/平方米/天，這是算大賬的邏輯。

還有一種是，將租金折算成對應的股份，相當于產業園區持有及運營方，成了初創公司的投資人。這種模式，要求招商團隊能深刻洞見產業的發展趨勢，企業的發展潛力等。現實中也有一些產業園區運營商跑出來了。企業入駐之后，產業園區運營方對企業的很多細節都了如指掌，對提高投中率是有幫助的。如果本身就是高度數智化運營的產業園區，那投成功的概率會更高……

當然，國有產業園區想要走這條路，第一關是要打破固有思維。不少國有產業園區老總表示，現在上級既要考核入駐率，又要考慮收入指標，這兩者往往是沖突的。

挖人才

很多成功的投資人都說「投資就是投人」，要找靠譜的、真正有格局觀、有胸懷又有執行力的創業者。

對地方政府和產業園區來說，過去講筑巢引鳳，「鳳」主要是指企業。在過去高速增長的情況下這是沒問題的。

可是，進入高質量增長階段，純制造的競爭越發激烈，空間不斷收窄，創造、智造變得越來越重要，人才，也就變得越來越重要……

今年，杭州「六小龍」爆火之后，多個高能級城市就紛紛放大招，掀起了新一輪的人才爭奪戰。因為，?產業的競爭最終是人才的競爭?。

比如宜賓，企業需要什么專業，就引進什么學校。宜賓用10年時間，將高校從2所擴至12所，在校生從3萬增至9萬，沒有名校底蘊，就用誠意換資源：為四川輕化工大學提供土地、資金和人才公寓，甚至承諾「企業招工優先推薦畢業生」。

成功引入寧德時代之后，宜賓動力電池產業集群產值突破千億，還與高校聯合實驗室孵化出數十家科技企業。

還有些城市，為引進某個領域的國際頂尖人才，直接配實驗室、成立基金、研究院，送大平層和現金獎勵。

相比招引企業入駐能帶來稅收和租金不同，這種模式前期還要大額投入，看起來好像是個虧本的買賣。其實不然。如上所說，?產業的競爭最終是人才的競爭?。特別是某個領域國際頂尖的人才，其對該領域的產業發展作用是巨大的。年初，杭州「六小龍」爆火，背后的浙大基因就備受矚目。國外，斯坦福和硅谷的關系，更是長期被大家津津樂道。

而且，這種投人的模式，既立足于長遠，為產業發展沃土，又可以規避《公平競爭審查條例》。

小 結

在最近幾年的調研中，越來越多的產業園區表示：未來，如果依然將產業園區當做一個空間的生意做，一定會越來越難；但如果將其當成一個產業的基礎設施，成為要素的一部分，那想象的空間則要大得多。對此，小明深以為然。

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