格蘭春天·渝灣爛尾實景。孟雙奎/攝

中房報記者 孟雙奎 四川瀘州報道

無證先賣、查封照賣，四川瀘州格蘭春天·渝灣的開發(fā)商用一連串違規(guī)動作，致使項目爛尾，讓眾多業(yè)主陷入困境。

“太慘了！太慘了！我賣了其他地方的房子來渝灣買的，還動員親戚也來買，我們一大家親戚在這認購了4套，沒想到卻落得如此結(jié)局，家里人一看到這堆水泥坨坨，就開始數(shù)落我，哎……”業(yè)主詹先生（化名）既氣憤又無奈地說道。

眾多業(yè)主表示，格蘭春天·渝灣早在2020年上半年就停工了，原以為停一段時間就會復(fù)工，哪知一停就停到現(xiàn)在，復(fù)工基本沒希望了。

據(jù)樓盤附近的飯店老板介紹，渝灣已“爛尾”幾年了，售樓部早已人去樓空。

開發(fā)商違規(guī)銷售

記者通過實地走訪了解到，渝灣小區(qū)共有7棟，由瀘州本地民營企業(yè)四川省瀘州乾盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“瀘州乾盛”）開發(fā)。截至停工，該樓盤僅有兩棟主體工程封頂，其余五棟，兩棟建起部分、三棟未建。

陳先生一次性投入60多萬在渝灣購買房屋，他向記者表示，開發(fā)商違規(guī)銷售已到了肆無忌憚的地步，沒有預(yù)售證先賣，被查封了照樣賣。

據(jù)查證，渝灣小區(qū)1號和7號樓獲得預(yù)售許可證（瀘州市2019房預(yù)售證第167號）時間為2019年11月18日。但有多位業(yè)主表示，他們在2019年8月就與瀘州乾盛簽訂了認購協(xié)議書，購買了1號樓房屋。還有業(yè)主表示，渝灣2號樓至今未取得預(yù)售許可證，但瀘州乾盛依然在銷售2號樓房屋。

記者查詢《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》獲知，該條例第二十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當符合下列條件：……（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。”

瀘州乾盛在1、2號樓尚未取得預(yù)售許可證情況下就開始銷售，顯然已違反該條例規(guī)定，屬于“無證先售”。

據(jù)查詢，渝灣小區(qū)1號和7號樓在建工程，2號、6號、8號、9號四棟樓土地曾被四川省成都市中級人民法院查封，查封時間為2020年1月7日至2023年1月6日，申請人為大連銀行股份有限公司成都分行。

多位業(yè)主提供的認購協(xié)議顯示，他們于2020年1月7日之后購買了該項目1號樓房屋。

被查封后仍在銷售，瀘州乾盛這一行為涉嫌欺詐消費者且已違法。陳先生表示，“查封了以后還在賣給我們，這涉嫌非法處置查封的財產(chǎn)，我們?nèi)ス病⑺痉C關(guān)要求刑事立案，但未被受理。”

預(yù)售許可證、協(xié)助執(zhí)行通知書及認購書。圖片來源：業(yè)主提供

針對“無證銷售”和“查封后繼續(xù)銷售”，四川督政律師事務(wù)所熊強律師表示，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定為無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。根據(jù)該條文的規(guī)定，還未取得預(yù)售房許可證的2號樓，購買人與出賣人之間所簽訂的購房協(xié)議應(yīng)當認定為無效。至于1號樓的購房者，雖然是商品房預(yù)售許可證明取得之前所簽訂的購房協(xié)議，但目前已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證明，如果沒有《中華人民共和國民法典》所規(guī)定的合同無效的情形，應(yīng)當認定為合同有效。但是，由于樓盤已經(jīng)爛尾，且超過合同所規(guī)定的交房期限，存在根本違約，購房者可以根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十三條之規(guī)定，以合同目的無法實現(xiàn)為由，以提起訴訟或者仲裁的方式解除合同。若開發(fā)商存在欺詐行為（如故意隱瞞無證事實），購房者還可依據(jù)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》主張懲罰性賠償。

關(guān)于在售房屋被查封后仍在進行的銷售行為，熊強表示，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。《中華人民共和國刑法》第三百一十四條規(guī)定，隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、故意毀損已被司法機關(guān)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)，情節(jié)嚴重的，處3年以下有期徒刑、拘役或者罰金。開發(fā)商刑事、行政責(zé)任的承擔(dān)，不影響民事責(zé)任的承擔(dān)，開發(fā)商的行為屬于違反法律的強制性規(guī)定，所簽購房協(xié)議應(yīng)當認定為無效。若開發(fā)商存在欺詐行為（如故意隱瞞被查封的事實），購房者還可依據(jù)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》主張懲罰性賠償，開發(fā)商的行為可能觸犯《中華人民共和國刑法》第二百二十四條之合同詐騙罪。

針對這兩項違規(guī)，記者曾撥打開發(fā)商瀘州乾盛在企查查留下的兩部電話，多次聯(lián)系均無人接聽。

業(yè)主質(zhì)疑，監(jiān)管資金被挪用？

在采訪中，多位業(yè)主稱，渝灣爛尾是因為未設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，售房資金被挪用導(dǎo)致。

記者在“網(wǎng)絡(luò)問政”上發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)友“興越電訊”曾反映，他于2020年5月在格蘭春天渝灣購買商鋪，約定6月結(jié)清余款就網(wǎng)簽，結(jié)清房款后，開發(fā)商卻以疫情為由拖延辦理，直到7月，自己才得知該項目早在3月就已“爛尾”。而瀘州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局當時回應(yīng)“興越電訊”稱：格蘭春天三期渝灣項目由瀘州高新區(qū)住建局（現(xiàn)為建設(shè)局）和大連銀行實行預(yù)售資金監(jiān)管，自2020年3月起，主管部門多次催繳仍未完善。為有效防范風(fēng)險，于2020年7月1日函請瀘州高新區(qū)配合暫停撥付該項目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金。

為此，記者曾致電瀘州高新區(qū)建設(shè)局和大連銀行成都分行，希望就資金監(jiān)管事宜進行采訪。瀘州高新區(qū)建設(shè)局工作人員提供的外宣聯(lián)絡(luò)電話無人接聽，大連銀行成都分行工作人員在電話中則表示不接受采訪。

工地荒蕪，售樓部人去樓空

近日，記者來到位于瀘州市江陽區(qū)的格蘭春天·渝灣小區(qū)現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)該項目四周已被柵欄打圍封閉。

格蘭春天營銷中心。孟雙奎/攝

記者輾轉(zhuǎn)爬上工地后面的土坡，俯瞰項目現(xiàn)場。工地內(nèi)，計劃的七棟樓宇，除了兩棟封頂、初具雛形外，其余五棟或修建部分或尚未修建，停止施工的現(xiàn)場空地上已雜草叢生，一片荒蕪。

隨后，記者又前往離項目現(xiàn)場200米外的售樓部察看，結(jié)果售樓部大門緊閉，業(yè)主和附近的商販稱，售樓部已關(guān)門很久了。

據(jù)了解，格蘭春天·渝灣項目是瀘州乾盛開發(fā)的格蘭春天第三期項目，前兩期格蘭春天·印象和格蘭春天·首璽都曾在該售樓部銷售。

開發(fā)商破產(chǎn)，清算“無實質(zhì)進展”

據(jù)了解，開發(fā)商瀘州乾盛成立于2010年11月，注冊資本5000萬元，股東為白某，100%持股。

企查查數(shù)據(jù)顯示，瀘州乾盛涉及多起司法案件、立案信息和欠稅公告，包括金融合同借款糾紛、對外追收債權(quán)糾紛、借款合同糾紛等等。股東及法定代表人白某自2021年起被銀行申請列入限制高消費名單。

詹先生告訴記者，2020年12月，瀘州乾盛申請破產(chǎn)重整，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》，破產(chǎn)程序應(yīng)在一年內(nèi)完成，但四年過去了，破產(chǎn)重整依然懸而未決，無實質(zhì)性進展，相關(guān)清算方案和資產(chǎn)處置情況也未公開。

陳先生告訴記者，為了維護自身合法權(quán)益，他和有同樣遭遇的100多名業(yè)主專門組建了一個微信群，商量著如何挽回損失，之前也通過信訪和司法途徑進行過維權(quán)，但進展緩慢，相關(guān)律師給我們提出建議，向法院申請查詢破產(chǎn)進程，聯(lián)合提起集體訴訟。

針對格蘭春天·渝灣爛尾問題和業(yè)主訴求，記者試圖采訪瀘州市江陽區(qū)相關(guān)職能部門。5月6日，記者與江陽區(qū)委宣傳部取得聯(lián)系，期望瀘州市江陽區(qū)委宣傳部協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門對采訪問題給予書面回復(fù)。江陽區(qū)委宣傳部回電表示，該項目由瀘州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)，讓記者聯(lián)系該局。但記者聯(lián)系瀘州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)部門后，被告知還是由江陽區(qū)負責(zé)回復(fù)。

截至發(fā)稿，記者仍未收到市、區(qū)兩級相關(guān)部門任何回復(fù)。