文 | 鏡相工作室，作者丨葉梅，編輯丨盧枕

過年回老家，我第一次向我媽提出邀請，想和她聊一聊縣城房地產(chǎn)，沒成想，坐在旁邊的外婆更先開口：“那房價都跌成什么樣了，現(xiàn)在還要在縣城買房，以后都脫不了手！”

外婆的語氣讓我覺得又好笑，又驚訝：這位七十多歲的農(nóng)村女性，和田地打了一輩子交道，常年一個人生活在村里，怎么知道房價的情況？答案也不意外，短視頻。不識字的外婆不會用智能手機，但學(xué)會了刷短視頻，常常能刷到只需要一二十萬就能在縣城買到一套好房的消息。

外婆的反應(yīng)大概是縣城房地產(chǎn)現(xiàn)狀最好的說明。在經(jīng)歷十余年的野蠻生長后，縣城房地產(chǎn)不再有以前的生機，已經(jīng)是個人盡皆知的事實，而我老家——位于湖南西部的縣城也不例外。

老家并沒有支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)曾是人們能夠接觸到的、最為直接的投資方式。而相比城市，縣城房產(chǎn)又多了一些特別——人情社會，與房地產(chǎn)有關(guān)的消息通常是口口相傳，你總能在一個房地產(chǎn)項目上碰到不少熟人，而包工頭或是開發(fā)商一定是家族里最風(fēng)光的存在。到了現(xiàn)在，大家則會發(fā)現(xiàn)，不少親戚朋友栽在同一個失敗項目上，賣房廣告成了朋友圈最常被轉(zhuǎn)發(fā)的消息。

去年，社交媒體曾有過一陣“縣城熱”，與縣城有關(guān)的風(fēng)格攝影、影視作品、歌曲寄托了許多人對縣城的想象，也有一些年輕人返回縣城。但縣城房地產(chǎn)，依舊是一潭死水。

只有學(xué)區(qū)房在苦苦支撐

對于好朋友小舒來說，2024年最大的好消息，就是把縣城的房子賣了出去。

賣房的過程遠比她想得要久。2023年年初，小舒就和我說決定賣房。房子是她媽1998年買的，在縣城人民大會堂旁，位置核心，還是學(xué)區(qū)房。更早幾年，有人曾出價38萬買房，被小舒拒絕。她說當時不急著用錢，并且房價還在上漲，她想再等等。

到了2023年，全國房價都在下跌，小舒也想盡快把房賣了。她對售出價有自己的預(yù)期，至少30萬——雖然房價已經(jīng)下跌，但她覺得這個價格才符合房子的真實價值。

她找了中介，也拜托了身邊熟悉的長輩們幫忙轉(zhuǎn)發(fā)——在縣城，熟人是最好的宣傳。一開始，來看房的電話打個不停，但最高也只能出到27萬左右，小舒斬釘截鐵地說不賣，她不愿降價。

漸漸地，看房的人出價越來越低，到2023年下半年，買家們只能出到23萬。那位開價23萬的買家很誠心，愿意承擔(dān)中間所有的手續(xù)費，小舒決定咬牙賣了——她不敢再等下去。但這次輪到小舒的爸爸舍不得，他先是要求交一萬定金，后來又把定金提高到三萬，最后交易被拖得不了了之。

這筆最接近成功的交易失敗后，賣房便更加困難。好幾個月，小舒甚至都沒收到一通電話，心理閾值也一降再降。直到去年夏天，她給我發(fā)來消息，說房子終于以21萬的價格賣了出去，我們的第一反應(yīng)都不是可惜，而是慶幸，終于脫手了，這一次連不動產(chǎn)登記中心的評估價格也只有20萬。

小舒囑咐我的第二個事，就是千萬別和任何人說，并且在微信對話里把售出價給撤回了。她擔(dān)心親戚知道她賣了房，就會找她來借錢。

● 日落時分的縣城。攝影：葉梅

不只是二手房，新房房價也在下跌。整個2024年，縣城都沒開一個新盤。

我媽是買在最高點的冤大頭之一。2021年，她被朋友慫恿著買了家里的第二套房，位置在縣城唯一的公園旁，風(fēng)景好，帶電梯。朋友是為了給孩子買婚房，我媽則想著能和朋友們住得更近，以后老了相互照顧。更重要的是，她也不知道把閑錢放在哪里更好，覺得投資住房大概不會出錯。當時她也有咨詢過我的意見，而我對樓市一竅不通，只說全聽她的。

故事的結(jié)局可想而知。才剛交房兩年，業(yè)主群里就常常有人要賣房子。我媽說，他們肯定很難賣出去，因為她發(fā)現(xiàn)對方總是過一個月，又重發(fā)了一次出售消息，她估計至少得降價10萬，才能把原價80多萬的房子給出掉。由于打算自住，我媽現(xiàn)在也不覺得后悔，只有我為這套還沒開始裝修的房子感到可惜。

至于縣城里的商鋪，現(xiàn)在更是“豬都不會想投資”的項目了。

一位阿姨在十多年前砸了60多萬買的酒店房間和商鋪，現(xiàn)在連本金都還沒收完。我媽在15年前買的一處集體出租商鋪，早些年每個月能收到一千多的租金，到了今年，銀行卡的流水每月只有218塊。另一位姨媽則想把自己在步行街的店面給賣掉，卻怎么也找不到買家。

這一慘淡的情況和我過年期間見到的景象不太一樣——商場、步行街的每個店面都擠滿了人，各類茶飲、餐飲店也十分火爆。“只是過年會這樣罷了。”長輩們說，平日里商鋪的生意都很冷清，前年新開的萬達廣場幾乎沒什么人，店鋪換了不知道多少輪，賣衣服的都把折扣降到了二折，春節(jié)期間的火熱不過是曇花一現(xiàn)。

唯一還需要搶的，只剩下縣一中旁的租房——這是老家最好的學(xué)校，衡水式教育，去年還有學(xué)生考上了清北，是所有留在縣城高考的學(xué)生和家長們的理想學(xué)校。

一中在縣城的最東邊，為了讓孩子能晚點起床，下午放學(xué)能吃上熱乎的晚飯，晚自習(xí)結(jié)束后早點到家，家長們都愿意在學(xué)校旁租房。其他地方的房子年租金是一萬多，中學(xué)旁的房子租金能到2萬，如果想搶到學(xué)校大門里面的老房子（學(xué)生在中午午休可以回家休息），更考驗關(guān)系。租房前，家長們還會到處打聽上一任租戶的情況，到底是上了985還是211，希望能給孩子討個好彩頭。

“以前縣城房地產(chǎn)是什么樣的呢？”

“當時我買商鋪，可是在售房處通宵了整整一晚上才搶到的。”阿姨說。

野蠻、大膽的過去

阿姨嘴里的野蠻生長期已是十多年前。

那會，縣城不斷開發(fā)新樓盤，來滿足人們的購房需求，縣城也第一次出現(xiàn)商場以及更為現(xiàn)代化的酒店。人人都在搶鋪面，樓市黃牛成了一種新職業(yè)，定金轉(zhuǎn)手能賺10萬塊。大家最關(guān)心的就是如何能通過投資房地產(chǎn)來獲取收益，每天都在交換這些信息。

我媽從朋友手里轉(zhuǎn)接了一個10萬元的小鋪面。朋友一口氣搶了6個，給自己留了一處人流量最大、租金最貴的鋪面，其他的都轉(zhuǎn)給了熟人。

阿姨則花了60多萬，搶到一處商業(yè)體的2樓商鋪以及11樓的酒店房間，總面積超過60平米——當時流行分割“產(chǎn)權(quán)+返租”的模式，開發(fā)商會把酒店房間或商場鋪面分割出售給個人投資者，再集體經(jīng)營，給個人投資者返租、分紅。

阿姨說，開發(fā)商當場就返了10萬元，并承諾之后返租的年化收益率會達到9.6%，換句話說，每年能收入接近6萬元。我媽的一位同事也借了20萬給開發(fā)商，對方甚至保證利率能達到36%——這絕對是縣城里難以拒絕的投資，沒人會思考是否能真的還上利息。于是，一傳十，十傳百，認識的不少朋友都參與到了項目里。

高昂的回報，還催生了新的中間商。有人向自己的親朋好友借錢投資到酒店里，拿出一半利息返還，相當于“空手套白狼”。

● 媽媽買下的商鋪在最高的那棟商業(yè)體里，5樓及以下是商鋪，往上是公寓。攝影：葉梅

但只過了一年多，阿姨投資的那處商業(yè)體的開發(fā)商就還不上承諾的利息。在中國裁判文書網(wǎng)的判決書里，開發(fā)商曾某和妻子“以項目資金短缺為由，以高額利益為誘，通過本人、親友、公司員工以及集資參與人以‘口口相傳’的方式傳播吸收資金信息”，通過多個房地產(chǎn)項目，一共向355人集資，累計吸收資金超過3億元，里面不少是他們的親戚朋友，判決時僅償還本金3100萬元。

對于阿姨來說，這筆至今還沒回本的投資徹底打消了她投資房地產(chǎn)的熱情。商業(yè)體的管理者已經(jīng)換了兩波，里面的商鋪不知道換了幾回，中間很長一段時間，她甚至收不到租金。她和其他“投資人”討論過，項目失敗的原因會不會和酒店名字有關(guān)——酒店名叫“華天”，太大了，一個縣城小老板怎么能壓得住。

如果要計算資產(chǎn)，要不要把這處房產(chǎn)算進去呢？阿姨很糾結(jié)，畢竟什么時候能回本，她完全沒有底。我媽安慰她好歹還有個地，她的幾位同事投資了縣城火車站的地下商鋪，后來商鋪連影都沒有。

按照判決書的記錄，兩年前，開發(fā)商已經(jīng)刑滿釋放，沒人知道他現(xiàn)在在做什么。

至于那位借錢投資的“中間商”，在項目失敗后，也徹底還不上親友的錢，“早就跑了”，沒人知道他去了哪。

保守者與冒險家

現(xiàn)在，我已經(jīng)很難在過年飯桌上聽長輩們主動聊起縣城的房地產(chǎn)，大家都在尋找別的投資方式。但房地產(chǎn)的滑落，某種程度上也改變了一些人。

借給開發(fā)商20萬的那位媽媽的同事，最后本金都沒拿回來，如今在借錢和投資項目時也變得更加謹慎，總是追問項目的情況。不過，她最關(guān)心的也早就不是投資，而是女兒的婚事，她經(jīng)常給我媽打來電話，焦慮女兒怎么還沒找對象，如果有男孩看中自家孩子，她可以出全款買房——房子已經(jīng)不再是追求回報的投資項目，而是女兒婚戀的籌碼。

想要把步行街商鋪盡快出手的姨媽，開始減少給服裝店進新貨，清倉處理。經(jīng)過她的店面，我找到了去年就穿在表妹身上的羽絨服。

也有人還想做個冒險家，比如小舒的舅舅老舒。

老舒是個開發(fā)商。12年前房地產(chǎn)熱的時候，完全沒有經(jīng)驗的老舒憑著開發(fā)水電站賺來的幾百萬，以及通過承諾年利率2.4%、從親朋好友那借來的幾百萬，投身于房地產(chǎn)開發(fā)中，小舒一家人就是出借人之一。

但沒人想到，這個項目會成為一場長達十年的家庭債務(wù)糾紛。由于老舒缺乏開發(fā)經(jīng)驗，拿到的地涉及拆遷、房產(chǎn)證明辦理等一系列問題（沒人能說清具體是什么問題），直到現(xiàn)在也沒有開發(fā)成功，欠親友們的錢拖了一年又一年。因為欠錢不還，小舒和舅舅鬧過不少矛盾，也是家族里唯一一個公開和對方撕破臉皮的人，逢年過節(jié)在家碰到，兩人只會點頭打招呼，不多說一句話。更讓小舒受不了的是，家族里其他親戚都還稱老舒是“富豪”。

● 夏季，河堤旁有一塊巨大的草坪，是縣城居民最愛去散步的場所。攝影：葉梅

老舒跟親戚們承諾，今年把自己開發(fā)的一處縣城新樓盤賣好，等資金周轉(zhuǎn)回來，一定還上親友的錢——樓盤位于縣城一所私立小學(xué)旁，許多不滿足公立小學(xué)入學(xué)條件的家長會把孩子送到這里，學(xué)區(qū)房是為數(shù)不多還能賣掉的房子。老舒期待能借新樓盤翻身，小舒也希望舅舅能順利賣完房，把自己的錢給還上。

艱難賣掉的老房子、追不回的借款，小舒一家的生活都被縣城房地產(chǎn)深深影響了。

我問小舒后不后悔賣晚了，畢竟最后售出價只有最高峰的一半。小舒說不后悔，沒人能預(yù)料房價之后會怎樣，至少現(xiàn)在她已經(jīng)成功把房子換成了流動資金。

我們都沒提到老房子內(nèi)發(fā)生的故事。那是小舒的成長記錄，也承載了我們的友誼——注冊第一個QQ賬號，就是在小舒家；小時候家里停電，我會跑去她家蹭空調(diào)；五年前，我們一起在老房子里備考研究生，又一次一起度過了夏天、秋天和冬天，那是我們長大后相處最久的時間。

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