唯品會誠意滿滿的REIT

撰文 | 黎浩然、蘇珊

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@杉井奧特萊斯廣場·寧波

奧萊消費REITs，來了一個新成員——寧波杉井奧萊。

去年華夏首創奧萊REIT上市，打開了國內奧萊REIT賽道。兩個首創奧萊旗下經營業績排名前三的項目，以最高近乎滿鋪的出租率、二級市場價格超20%漲幅的硬核表現，全面呈現出當下奧萊業態的韌性。

首創標桿立起的這年，杉杉商業旗下開業奧萊項目達到20個，成了國內開業奧萊項目數最多的企業，投資者自然將“第二個奧萊REIT”期盼的目光放到杉杉身上。

近日，上交所披露了中金唯品會奧特萊斯REIT的募集說明書等申報材料，正式受理了該單REIT的申報。這是國內第十一支消費基礎設施REIT，也是第二支以“奧特萊斯”為底層資產的消費基礎設施REIT。

根據募集說明書，中金唯品會奧萊REIT的底層資產為寧波杉井奧特萊斯。作為杉杉商業開發最早、最成熟的項目，杉井奧萊是杉杉商業進入奧萊行業的起家之作，足以體現唯品會和杉杉商業對資本市場的誠意。

01

估值單價2.85萬

杉杉起家項目的含金量

寧波杉井奧特萊斯，運營超過13年，是杉杉奧萊開山之作，由杉杉聯合日本伊藤忠商事、三井不動產株式會社共同打造。

據當時合作協議，項目由杉杉集團投資控股50%，三井不動產擁有36%股份，伊藤忠商事持股4%。三井不動產曾先后在日本打造了13個奧特萊斯，具有豐富的奧萊經營經驗，而伊藤忠商事則手握匡威、浪凡、巴利等多個國際品牌的特許經營權或獨家代理權。

2015-2016年期間，杉杉漸感奧萊業務羽翼豐滿，便出資從三井不動產、伊藤忠商事、大東紡織收回寧波杉井奧萊股權，同期在哈爾濱開出第二家奧萊，以此作為杉杉奧萊獨立連鎖化的起點。

高估值、資本化率

2.85萬成單價最高消費奧萊REIT

寧波杉井奧萊總建筑面積10.43萬㎡，商業建筑面積8.33萬㎡，項目總估值29.72億元，較賬面原值增值547%，折合總建筑面積單價為28505元/㎡，為當前已上市和在申報的消費REITs中最高單價。

對比華夏首創奧萊REIT發行時估值看，武漢首創奧萊的建筑面積單價為11568元/㎡，濟南首創奧萊的建筑面積單價為8276元/㎡，寧波杉井奧萊估值相對更高。

估值差異主要源于寧波杉井奧萊折現率稍低于華夏首創奧萊REIT的兩個項目，而收入預期則略高。

寧波杉井奧萊的折現率為7.75%，濟南首創奧萊和武漢首創奧萊則分別為8.25%和8%。年化預測現金分派率上，中金唯品會奧萊REIT預測頭兩年為5.09%和5.52%，首創奧萊REIT則為5.45%和5.83。

對比資本化率，中金唯品會奧萊REIT略高，達到6.96%；濟南首創奧萊和武漢首創奧萊則分別為6.39%和6.43%。

收入、客流增長穩定

聯營模式扣率超13%

奧萊項目的運營收入均以聯營收入和抽成收入為主，具體計算方式為商戶銷售額乘以合同扣率。因此，奧萊運營方的收入與聯營商戶銷售額緊密相關。

自2022年以來，寧波杉井奧萊的運營收入及客流量均呈上升趨勢。收入看，2022-2024年度寧波杉井奧萊的運營收入分別為2.32億元、2.64億元、2.74億元，年均復合增長率為8.70%，運營凈收益年均復合增長率為10.69%，增長穩定，但2024年略有降速；客流看，2024年客流約1310萬人，2022-2024 年復合增長率達到16.63%。

以2024年實際租金收入為基準，預計寧波杉井奧萊的提成租金收入和固定租金收入預測期內每年增長2.00%。

再看聯營模式扣率，寧波杉井奧萊近三年的扣率都高于13%，2024年度更達到13.29%，對應濟南首創奧萊和武漢首創奧萊分別為10%和10.7%。考慮到對于大部分品牌而言，當合同扣率達到15%-17%時，扣率水平將趨于穩定，寧波杉井奧萊的合同扣率已接近最高值，未來空間有限，未來的收入增長會更為聚焦于提升銷售額上。

2024年度，寧波杉井奧萊的整體銷售額為19.71億元，微幅下滑0.87%；聯營商戶銷售額為17.32億元，微幅上升0.34%。

出租率穩定于97%以上

運動戶外收入占比超服飾

2022-2024 年，寧波杉井奧萊的平均出租率分別為98.26%、98.10%及 97.57%，在 97%以上高位穩定。2024年底，項目的出租率為99.71%，期末出租率接近滿租水平。

從租戶類型看，截至2024年12 月 31 日，寧波杉井奧萊在執行合同共涉及商戶 208 家，服裝服飾、運動戶外、餐飲、國際名品四大品類的面積占比分別為34.10%、26.23%、17.16%、13.81%；收入占比分別為37.33%、37.33%、6.72%、8.30%。

其中，運動戶外的提升較為明顯，對比2022年，該類別占已簽約面積比例提升了2.95個百分點，而收入占比則提升了5.61個百分點，已超出服裝服飾的收入占比。

為提升引流能力，寧波杉井奧萊引入了了大量國內及國際知名品牌，比如MOSCHINO、FERRAGAMO、MAXMARA、POLO RALPH LAUREN、BOSS、COACH等眾多輕奢品牌，這些國際知名品牌的品牌影響力與稀缺折扣資源是項目的核心競爭力。在此基礎上，持續引入奧萊中頗受消費者喜愛的服飾和運動戶外品牌，如耐克、阿迪達斯、始祖鳥、安踏、FILA、The North Face、Lululemon等。

當前，服裝業態的趨勢是"平價替代"、"運動替代”。這在購物中心、奧萊等業態都呈現出一致趨勢。橫向對比華夏首創奧萊REIT的兩個項目，都以運動品牌作為核心優勢。

當今互聯網上，薩洛蒙、lululemon與始祖鳥被并稱為“中產三件套”。小紅書上有一張名為“戶外服裝歧視指南”的金字塔狀圖，位于塔尖的“王者”正是始祖鳥。這些高端運動品牌，是奧萊項目都想爭取落位的目標，反過來說，哪個項目能落位這些品牌，是項目本身實力的認證。

在寧波杉井奧萊，薩洛蒙、Jeep戶外、索康尼等運動戶外品牌在2024年開業。2025年上半年，lululemon、中國喬丹等新店入駐，安德瑪、FERRAGAMO也煥新開業，運動戶外品牌持續增加。

02

周邊無實際競品

寧波本地消費強勁

寧波杉井奧萊位于寧波市海曙區集士港鎮，屬于寧波中西部區域，公路、公共交通設施完善。公共交通上，距離地鐵站稍遠，而公交線路眾多，分布有 62 路、123 路、678 路、62 路、123 路、650 路等多條公交線路，可通過公交接駁地鐵車快速抵達地鐵，而在建的地鐵6號線出口距離項目約1公里，建成后可繼續提升項目的交通通達度。

在大型交通樞紐方面，項目距離寧波火車站約 8.4 公里，距離寧波櫟社國際機場約 4.5 公里。

奧萊是非常看重城市商業氣候的業態。寧波非“頂流級”網紅消費城市，但商業實力非常強勁。贏商大數據將全國已開業購物中心劃分為五個等級，由高到低分別為S級、A級、B級、C級、D級，優質運營購物中心（S級+A級項目）占比6.2%，其中S級項目僅占1.3%。而寧波有1個S級項目，6個A級項目，遠超同線級城市。

據贏商研究中心調研，寧波人的零售消費偏好是大牌熟牌，這也與奧萊的“大品牌、小價格”十分吻合。

寧波杉井奧萊為寧波市第一家奧特萊斯項目，先發優勢明顯。現時在寧波市內的另外兩個奧萊項目，金沙碼頭奧萊公園更接近于購物中心，利時奧特萊斯則為城市奧萊，與歸屬于城郊綜合奧萊的寧波杉井奧萊不屬于同類競爭對手。

招募說明書則在周邊城市中選取了三個可比案例，包括位于嘉興市的下沙奧特萊斯廣場、位于杭州市的百聯奧特萊斯廣場和位于杭州市的富陽首創奧特萊斯。奧特萊斯項目的輻射范圍以60分鐘交通圈為效能邊界，而可比案例的奧特萊斯項目已處于2小時車程交通范圍。

4個項目雖同屬長三角地區，但因物理距離、業態創新等因素已形成一定的客群區隔。根據贏商大數據，寧波杉井奧萊為4個項目中異地客群占比最低的項目，以10公里以上的本地客群為主，異地客群為輔，顯示在寧波本地認同度較高；異地客群中，則以紹興、臺州、杭州三大地區為主，物理距離相近，處于大型綜合奧萊的常態輻射范圍內。

其中，杭州富陽首創奧特萊斯與寧波杉井奧萊的客群重疊度最高，其異地客群中位于第一位的客源城市同樣為紹興，而第三位則為寧波客群，存在一定的客源競爭。

另外，值得留意的是，前灣新區的盛世里文旅·奧特萊斯即將建成開業，緊鄰G15沈海高速前灣新區高速出口，總建筑面積達20萬㎡，并設有IP主力店及沉浸式劇場等文旅項目，或對寧波杉井奧萊客群有一定的分流。

但就目前來看，通過以上分析可知，寧波杉井奧萊主力依靠寧波本地消費者的支持，達成超19億元銷售額，整體銷售坪效超3200元/月/㎡。

如今2025年尚未過半，已經先后有“中金綠發商業REIT”、“華夏凱德商業REIT”、“中金唯品會奧萊REIT”三只產品提交了申報材料，“華安魯商消費REIT”已開啟申報工作，易方達華威農貿市場REIT則在2025年初上市，市場對消費REITs顯然是愈發看重。

一方面，更多原始權益人愿意將手上“最賺錢”的一批項目放進REITs產品，讓消費REITs看起來更為“可口”；另一方面，各方投資者的配置需求依然較高，市場仍處于資產供小于求的階段。

行業大氣候之下，國內涌現更多奧萊REITs已是必然事件，而每個項目呈現出的獨一性才是屬于它們的可持續競爭力。

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