2025年中國房地產市場呈現出前所未有的矛盾局面。一方面，全國范圍內的房地產市場持續走低，交易量和價格雙雙下跌的趨勢日益明顯。另一方面，各級密集出臺各類救市政策，包括取消限購、降低房貸利率、減免契稅和增值稅等多項措施。然而，這些政策似乎收效甚微，對市場的提振作用只是曇花一現，未能從根本上扭轉市場頹勢。

針對這一現象，有不少90后購房者提出了引人深思的觀點，他們認為當前房地產市場已經出現五個顯著特征，這些特征預示著房地產市場的根本性轉變。他們甚至認為，90后可能成為最后一代大規模購房的群體，整個行業的運行邏輯正在發生深刻變革，樓市風向已經變了，大家一定要看清楚當前及未來的形勢。

01 中國社會已經全面進入老齡化階段

根據最新統計數據，截至2024年底，我國60歲以上老年人口規模已達到驚人的2.96億。人口學預測顯示，這一數字將在2035年突破4億大關。與此同時，年輕人口數量呈現持續下降趨勢，90后群體約為1.7億人，00后進一步縮減至1.45億人。

這種人口結構的雙重變化對房地產市場產生了深遠影響。一方面，老年群體普遍已經擁有住房資產，他們的住房需求主要集中在適老化改造而非新增購置。另一方面，城市年輕一代大多可以通過繼承方式獲得父母房產，這顯著降低了他們的首次購房需求。

這種代際傳遞效應導致市場剛需群體規模持續萎縮，從長期來看將形成持續性的房價下行壓力。值得注意的是，這種人口結構變化并非短期波動，而是具有長期性和不可逆性，它將從根本上改變房地產市場的供需格局。

02 房產稅試點城市開始擴圍

當前，房地產稅這項醞釀多年的政策正在加速落地實施，且試點范圍也在持續擴大。2024年10月，國家相關部門正式宣布將在現有上海、重慶兩個試點城市的基礎上，進一步擴大房地產稅征收試點范圍。

根據已披露的政策細則，房地產稅將采取從價計征的方式，稅率區間設定為房產評估價值的0.5%至1.2%。值得注意的是，政策特別設計了累進稅率機制，對持有兩套及以上住房的家庭實行階梯式稅率。這一制度設計充分體現了"房住不炒"的政策導向，旨在通過稅收杠桿調節住房資源配置。

房地產稅的實施將產生深遠影響。從微觀層面看，持有多套房產的家庭將面臨顯著的持有成本上升。以一套評估價值500萬元的房產為例，按照1%的稅率計算，每年需繳納5萬元的房地產稅。對于擁有多套房產的家庭而言，這筆支出將相當可觀。

從宏觀角度看，這一政策將促使大量投資性房產進入二手房市場。可以預見的是，政策實施后各地二手房掛牌量將出現明顯增長，部分城市甚至可能創下歷史新高。供給端的集中釋放必然會對房價形成下行壓力，加速房地產市場價值重估的進程。

03 房價與收入比嚴重失衡

目前房價與居民收入之間的嚴重失衡已經達到歷史高點。以一線城市為例，上海、深圳等地的房價收入比高達40倍，這意味著當地居民需要不吃不喝工作40年才能購買一套普通住宅。即使是房價相對較低的二三線城市，這一比例也維持在20-25倍的區間。

這種失衡狀態與國際標準形成鮮明對比，西方發達國家的房價收入比普遍維持在6-7倍的合理區間。這種巨大差距表明，我國主要城市的房價水平已經嚴重脫離當地居民的實際支付能力。造成這種局面的原因是多方面的，包括長期寬松的貨幣政策、投資渠道匱乏導致的房產投機、地方對土地財政的依賴等。

然而，這種不可持續的狀態正在迎來轉折點。隨著"房住不炒"政策定位的強化和長效機制的建立，房地產市場將經歷一個價值重估的過程。未來房價將逐步實現去泡沫化和去投資化，最終回歸到與當地居民收入相匹配的水平，這是市場發展的必然規律。

04 更多的年輕人選擇租房居住

年輕一代的居住觀念正在發生革命性變化。當代城市青年對住房消費展現出與前代人截然不同的價值取向。根據《2025年中國青年居住觀念調查報告》的權威數據，在25-35歲這一傳統購房主力年齡段中，堅持"必須購房"理念的比例呈現出斷崖式下跌，從2020年的78%驟降至2025年的42%。與此同時，主動選擇"租房居住"生活方式的年輕人比例則實現了翻倍增長，從15%躍升至36%。這一數據變化絕非偶然，其背后蘊含著深刻的社會經濟動因。

年輕群體購房意愿的持續弱化主要源于多種結構性因素。首當其沖的是居高不下的房價收入比，使得購房帶來的經濟壓力遠超普通年輕家庭的承受能力。二個是就業市場的流動性增強，年輕人為追求職業發展需要保持居住地的靈活性。三個是消費觀念的代際更替，當代年輕人更注重生活品質和消費體驗，不愿為購房犧牲其他生活需求。當然，租賃市場的規范化發展，長租公寓等新型租賃模式的出現，也大大提升了租房居住的穩定性和舒適度。

這種居住觀念的轉變正在對商品房市場產生深遠影響。隨著主力購房人群規模的持續萎縮，商品房市場的需求端將面臨長期的結構性收縮。房地產市場的供需關系正在發生根本性逆轉，這種轉變不是周期性波動，而是發展模式的質變。在市場規律作用下，房價長期下行趨勢已經形成，過去二十年的房價單邊上漲行情恐難再現。

05 保障房將加快入市步伐

保障性住房建設的提速構成了另一個重要趨勢。2024年，國家制定了明確的保障房建設規劃，計劃在未來五年內新增600萬套保障性住房，年均建設規模達到120萬套。這一計劃的實施將顯著改善城市中低收入家庭的居住條件。從具體實施路徑來看，保障房體系將呈現多元化特征，包括共有產權房、廉租房、公租房等多種形式。這種分類供給的模式能夠滿足不同收入群體的差異化需求。

保障房的大規模入市將重塑整個住房供給體系。商品房市場與保障房市場的雙軌并行，意味著住房需求將被有效分流。中高收入群體仍可通過商品房市場滿足改善性需求，而中低收入群體則可以通過保障房體系解決基本居住問題。這種供給結構的調整將從根本上改變房地產市場的運行邏輯。商品房市場的需求規模將因此縮減，開發商需要重新評估市場容量和產品定位。從長期來看，這種結構性調整有助于房地產行業向更加健康、可持續的方向發展。

總的來說，對于上面樓市的5大現象出現，預示著其風向已變，中國房地產市場將進入一個更加注重民生、更加注重可持續發展的新階段。房價單邊上漲的預期將被打破，市場將呈現出更加分化的特征。一線城市核心區域由于資源稀缺性仍將保持相對穩定，而部分供給過剩的三四線城市可能面臨較大調整壓力。

在這種背景下，購房決策需要更加審慎，既要考慮居住需求，也要充分評估持有成本和長期價值。房地產行業的轉型雖然會帶來陣痛，但最終各地的高房價將會逐步回歸到居住屬性。同時也將促進資源更合理配置，推動整個行業實現高質量發展。