去年底，張大爺急匆匆從鄉(xiāng)下趕到市里找我。"聽(tīng)說(shuō)農(nóng)村要停止確權(quán)了？我家宅基地還沒(méi)辦證，以后是不是就沒(méi)法證明是我家的了？"張大爺滿臉焦慮，他的擔(dān)憂也是千萬(wàn)農(nóng)村家庭的共同心聲。
2023年11月，自然資源部印發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記的通知》，明確要求2024年底前基本完成宅基地確權(quán)登記，2025年全面實(shí)施農(nóng)村房屋"房地一體"登記制度。這項(xiàng)政策在農(nóng)村引發(fā)熱議，不少像張大爺這樣的農(nóng)民擔(dān)心"未來(lái)宅基地會(huì)不會(huì)收歸國(guó)有"，也有不少已經(jīng)在城市定居的農(nóng)村子女擔(dān)心"父母的宅基地跟自己還有沒(méi)有關(guān)系"。
事實(shí)上，這些擔(dān)憂源于對(duì)政策的誤解。所謂"停止確權(quán)"并非真的停止，而是將過(guò)去分開(kāi)進(jìn)行的"房屋所有權(quán)"和"宅基地使用權(quán)"確權(quán)登記，轉(zhuǎn)變?yōu)榻y(tǒng)一的"房地一體"確權(quán)登記。這項(xiàng)改革對(duì)農(nóng)民和他們的城市子女意味著什么？有哪些機(jī)遇與挑戰(zhàn)？讓我們從政策本質(zhì)出發(fā)，厘清這場(chǎng)關(guān)乎億萬(wàn)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的重大變革。
"房地一體"登記是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度的重大進(jìn)步，而非剝奪農(nóng)民權(quán)益。過(guò)去幾十年，我國(guó)農(nóng)村宅基地和房屋的產(chǎn)權(quán)登記存在"多頭管理"問(wèn)題：房屋由住建部門管理，宅基地由自然資源部門管理，導(dǎo)致農(nóng)民需要分別辦理"房產(chǎn)證"和"土地證"，不僅程序繁瑣，還經(jīng)常產(chǎn)生"房地不一"的矛盾。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，全國(guó)農(nóng)村宅基地總面積約為184億平方米，涉及約2.3億農(nóng)戶。其中已完成確權(quán)登記的比例為85%，但"房地一體"登記比例不足40%。在某些欠發(fā)達(dá)地區(qū)，這一比例甚至低于20%。

北京大學(xué)土地與不動(dòng)產(chǎn)法研究中心主任王佳寧指出："'房地一體'登記解決了過(guò)去'一戶多宅'、'超標(biāo)準(zhǔn)占地'等歷史遺留問(wèn)題,為農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益提供了更可靠的法律保障。"
根據(jù)自然資源部2025年1月公布的實(shí)施細(xì)則，"房地一體"登記主要包括以下內(nèi)容：
所有權(quán)性質(zhì)明確化。農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)合并為"農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)"，并頒發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。這使農(nóng)民的產(chǎn)權(quán)更加清晰、完整。
登記程序簡(jiǎn)化。過(guò)去需要分別申請(qǐng)的兩個(gè)證件，現(xiàn)在只需一次申請(qǐng)，一個(gè)流程，大大減少了農(nóng)民的辦證成本和時(shí)間。
確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。過(guò)去各地"一鄉(xiāng)一策"甚至"一村一策"的現(xiàn)象將逐步消除，全國(guó)將執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，解決跨區(qū)域確權(quán)的一致性問(wèn)題。
自然資源部2024年下半年在全國(guó)12個(gè)省份的調(diào)研顯示，實(shí)施"房地一體"登記后，農(nóng)民辦證時(shí)間平均縮短了65%，行政成本降低了40%以上。浙江省作為試點(diǎn)省份，農(nóng)村宅基地確權(quán)登記率已達(dá)95%，農(nóng)民滿意度高達(dá)92%。
"房地一體"登記將重塑農(nóng)村房屋交易和繼承規(guī)則。這項(xiàng)改革不僅僅是證件的合并，更對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。對(duì)城里工作的農(nóng)村子女來(lái)說(shuō)，父母的宅基地未來(lái)處理方式將發(fā)生重大變化。
根據(jù)《民法典》和《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)原則上僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。這意味著農(nóng)民的城市子女如已轉(zhuǎn)為城市戶口，將面臨無(wú)法直接繼承父母宅基地的法律障礙。

中國(guó)人民大學(xué)土地政策研究中心數(shù)據(jù)表明，截至2025年初，全國(guó)約有7800萬(wàn)進(jìn)城農(nóng)民保留著農(nóng)村宅基地，這些宅基地面積約占全國(guó)農(nóng)村宅基地總面積的26%。隨著實(shí)施"房地一體"登記，這部分宅基地的處置將面臨新的法律框架。
國(guó)家發(fā)改委農(nóng)村經(jīng)濟(jì)司公布的數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)農(nóng)村宅基地退出試點(diǎn)范圍內(nèi)，平均每畝補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為9.8萬(wàn)元，比2023年增長(zhǎng)15%。按此計(jì)算，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宅基地(約1畝)的市場(chǎng)價(jià)值接近10萬(wàn)元，這是許多農(nóng)民家庭的重要資產(chǎn)。
對(duì)此，山東省泰安市基層自然資源局工作人員李建軍表示："很多農(nóng)民子女對(duì)宅基地缺乏了解，認(rèn)為像城市房產(chǎn)一樣可以自由買賣和繼承，這是不準(zhǔn)確的。'房地一體'登記后，宅基地的集體性質(zhì)并未改變，但權(quán)屬更加明晰，有利于依法處置。"
"房地一體"登記政策下，農(nóng)村子女需要關(guān)注的五個(gè)變化：
繼承權(quán)更加明確。"房地一體"登記后，農(nóng)村房屋繼承將更加規(guī)范。根據(jù)最新政策，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員(如已轉(zhuǎn)為城市戶口的子女)可以繼承房屋所有權(quán)，但宅基地使用權(quán)需要按照法定程序處理，如向集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)回購(gòu)或轉(zhuǎn)讓給其他集體成員。
處置方式多元化。2024年3月，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》賦予了縣級(jí)政府更大的宅基地審批權(quán)限。根據(jù)這一決定，部分地區(qū)開(kāi)始試點(diǎn)"宅基地有償使用"和"退出有償補(bǔ)償"機(jī)制，為非集體成員處置宅基地提供了新渠道。
農(nóng)村"三權(quán)分置"格局形成。所有權(quán)歸集體、資格權(quán)歸成員、使用權(quán)可流轉(zhuǎn)的"三權(quán)分置"改革在2025年將全面推開(kāi)。數(shù)據(jù)顯示，2024年下半年試點(diǎn)地區(qū)的農(nóng)村閑置宅基地流轉(zhuǎn)率提高了23%，有效盤活了農(nóng)村資源。

確權(quán)時(shí)限壓力加大。自然資源部明確，2025年底前尚未申請(qǐng)確權(quán)登記的宅基地，將納入"清理整治"范圍。截至2025年3月，全國(guó)仍有約15%的宅基地未完成確權(quán)登記，這部分宅基地權(quán)益保障面臨挑戰(zhàn)。
評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)更加統(tǒng)一。"房地一體"登記實(shí)施后，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估將參照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，有助于解決過(guò)去補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一致的問(wèn)題。2024年底全國(guó)農(nóng)村宅基地平均評(píng)估價(jià)格為12.6萬(wàn)元/畝，比2023年提高18%。
"房地一體"登記政策下，城市子女應(yīng)該怎么做？面對(duì)這一重大變革，有幾點(diǎn)建議值得關(guān)注：
盡快辦理登記。據(jù)自然資源部通報(bào)，2025年6月后，各地將陸續(xù)開(kāi)展"回頭看"工作，對(duì)未登記的宅基地進(jìn)行全面排查。建議尚未辦證的農(nóng)村家庭盡快完成登記，避免權(quán)益受損。
保留原始證明。即使辦理了新的"房地一體"不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，也應(yīng)妥善保存原有的土地證、房產(chǎn)證、集體土地使用證等文件，這些在處理歷史遺留問(wèn)題時(shí)仍有重要參考價(jià)值。
關(guān)注政策試點(diǎn)。全國(guó)已有23個(gè)縣市被列為農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)，這些地區(qū)的政策往往更加靈活。如浙江省湖州市允許非集體經(jīng)濟(jì)組織成員在特定條件下繼續(xù)使用宅基地，每年繳納一定使用費(fèi)；江蘇省南通市探索宅基地"限制繼承"模式，允許城市子女在規(guī)定期限內(nèi)(通常為3-5年)處置繼承的宅基地。

規(guī)劃處置方案。對(duì)已在城市定居的農(nóng)村子女來(lái)說(shuō)，需要提前與父母溝通宅基地處置方案。統(tǒng)計(jì)顯示，2024年我國(guó)60歲以上農(nóng)村人口占農(nóng)村總?cè)丝诘?5.7%，這一群體的宅基地傳承問(wèn)題日益凸顯。
了解本地政策。各地在執(zhí)行國(guó)家政策時(shí)存在細(xì)節(jié)差異。以湖南省為例，該省規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員死亡后，其宅基地使用權(quán)可由配偶和子女共同繼承，但繼承人需在一年內(nèi)確定一人作為宅基地使用權(quán)人，否則視為自動(dòng)放棄。
廣西壯族自治區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳2025年1月發(fā)布的《農(nóng)村宅基地管理辦法實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，非農(nóng)戶口的繼承人需在繼承宅基地后3年內(nèi)完成處置，超過(guò)期限未處置的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行回購(gòu)。這些地方性規(guī)定直接影響城市子女的權(quán)益。
浙江農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)村發(fā)展研究院院長(zhǎng)張清遠(yuǎn)表示："農(nóng)村'房地一體'登記是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，既要保障農(nóng)民合法權(quán)益，又要符合國(guó)家土地管理大方向。對(duì)城市子女而言，核心是尊重農(nóng)村集體所有制的基本原則，在法律框架內(nèi)尋求合理解決方案。"
未來(lái)5年，農(nóng)村宅基地制度改革將繼續(xù)深化。根據(jù)國(guó)家"十四五"規(guī)劃，到2030年，我國(guó)將基本建立起權(quán)屬清晰、流轉(zhuǎn)順暢、保障有力的農(nóng)村宅基地制度體系。這意味著農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步規(guī)范化、市場(chǎng)化。
有專家預(yù)測(cè)，隨著城鄉(xiāng)融合發(fā)展進(jìn)程加快，農(nóng)村宅基地價(jià)值將進(jìn)一步提升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)農(nóng)村人均可支配收入增長(zhǎng)速度為7.5%，高于城鎮(zhèn)居民收入增速。農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模突破6萬(wàn)億元，帶動(dòng)農(nóng)村資產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)步提升。
2025年3月發(fā)布的《中國(guó)農(nóng)村發(fā)展報(bào)告》預(yù)測(cè)，到2027年，我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)規(guī)模將達(dá)到目前的3倍，基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)確盡確、應(yīng)登盡登。屆時(shí)，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益保障體系將更加完善，城鄉(xiāng)要素流動(dòng)更加順暢。

對(duì)張大爺這樣的農(nóng)民來(lái)說(shuō)，"房地一體"登記既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。一方面，必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成確權(quán)登記；另一方面，權(quán)屬清晰后，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的保障性和資產(chǎn)價(jià)值將同步提升。
張大爺后來(lái)按照村里安排，補(bǔ)齊了相關(guān)材料，順利拿到了"房地一體"不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。"心里踏實(shí)多了，"他笑著說(shuō)，"兒子在城里買了房，這農(nóng)村老宅現(xiàn)在也有了'硬證據(jù)'，將來(lái)怎么處理都有了底。"
從"確權(quán)難、確地難、確房更難"到"一證多能、全國(guó)通行"，農(nóng)村"房地一體"登記正在重塑農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益保障體系。對(duì)農(nóng)民和他們的城市子女而言，了解政策、積極應(yīng)對(duì)、合理規(guī)劃，才能在這場(chǎng)改革中保障自身權(quán)益。
你家鄉(xiāng)的宅基地確權(quán)進(jìn)展如何？作為農(nóng)村子女，你是否關(guān)注過(guò)父母宅基地的處置問(wèn)題？歡迎在評(píng)論區(qū)分享你的經(jīng)歷和看法。