房價到底還會不會漲？現在的房地產市場是不是已經開始筑底了？

今天，統計局發布了70個大中城市的相關數據。4月份總體來看，不管是新建商品房還是二手房，售價都只是持平，甚至略微下降。分別來看，一二線城市相對平穩，仍有持平情況；但三線城市基本處于下降狀態，雖然跌幅較小。

進一步具體分析70個大中城市的數據，上海的表現最為亮眼，可以說是領跑全國。主要原因在于前期上海豪宅交易量較大且表現穩定，從而帶動了整體市場房價上升。而且，受豪宅交易量上升的影響，房東和業主的心態也趨于穩定，使得整體房價出現環比上升，特別是144平米以上的大戶型漲幅最為顯著，上漲了28.5% 。由此可見，成交量帶來的心態穩定和市場預期向好，為房價穩定奠定了基礎。

除大戶型外，90平米到144平米的改善型住房，成交價和掛牌價變動幅度也不大，這體現出房東或業主的議價能力在增強。上海作為極具代表性的城市，其市場回溫能否成為先行指標，帶動房地產市場整體向上呢？

再來看看全國總體數據。今年1 - 4月，房地產投資降幅達到了10.3%，連續兩個月下降，4月份當月降幅更是達到11.3%，顯示出降幅有加速下滑趨勢。另外，4月份新房銷售面積下跌了2.1%，銷售價格下跌了6.7%，呈現出價量齊跌的態勢。

整體房地產市場的景氣指數，在過去11個月曾連續改善，但到4月份這種改善態勢終止，4月份較3月份略有下滑。不過，4月份突然出現拐點，與前11個月不同，未來幾個月市場會呈現何種趨勢尚不確定，但總體而言，改善局面還不穩定。

總體來說，現在房地產市場的分層趨勢非常明顯。一線城市表現最佳，尤其是北京、上海、深圳；部分核心二線城市表現也不錯；但三線和四線城市目前仍處于低迷狀態，沒有明顯改善跡象。

回顧我國房地產市場過去的發展，2003年到2013年期間，發展趨勢向好且上漲幅度最大。當時，我國城鎮化率不到50%，大概在42% - 43% 。隨著每年1%左右的城鎮化率增速，購房人口基數不斷擴大，為房地產市場向好提供了基礎條件。

而現在，我國城鎮化率已接近發達國家水平，約67%，接近70%，進一步提升的空間有限。從房地產市場數據來看，2024年年底，我國城鎮擁有的房子約3.97億套，城鎮空置率達到16.8% 。截至目前，整體商品房待售面積達5.7億平方米，這還不包括在建和規劃中的房屋。

可見，房屋需求和供給之間的差距越來越大。房子的需求最終由人口和家庭數量決定，自2022年以來，我國全國人口呈負增長趨勢。當前格局是，總體人口數量減少，每年新增的城鎮購房人口基數也不會持續穩定增長，而房屋供給已經充足，還有大量待售面積需要消化。

在這樣的情況下，房價怎么可能還有繼續上漲的趨勢呢？

我也想問問大家，你是否有購房打算，或者有改善性住房需求？你手里的房子是漲價了還是下跌了？