“努力把老房子、舊房子也改造成好房子。”繼城市更新頂層設(shè)計發(fā)布之后，5月20日，國務(wù)院新聞辦舉辦介紹《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》）有關(guān)情況的新聞發(fā)布會。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長秦海翔表示，實施城市更新行動，就是要推進城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質(zhì)提升，推動城市高質(zhì)量發(fā)展，同時，能夠有效拉動投資和消費，擴大內(nèi)需。

在業(yè)內(nèi)人士看來，《意見》首次以國家級綱領(lǐng)文件明確“四好”建設(shè)目標(biāo)——好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)。未來，能深度融合“民生需求、文化價值、科技賦能”的企業(yè)，方能在萬億級存量市場中立于潮頭。

《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》首次以國家級綱領(lǐng)文件明確“四好”建設(shè)目標(biāo)。圖/IC photo

明確城市更新八項重點任務(wù)、六大保障措施

5月15日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《意見》，明確將大力實施城市更新，打造宜居、韌性、智慧城市。這份城市更新行動的“時間表”和“路線圖”，為城市更新按下了“加速鍵”。

自2019年中央經(jīng)濟工作會議首次提出“城市更新”以來，我國城市更新行動持續(xù)推進。2019-2024年，全國累計開工改造老舊小區(qū)28萬個，惠及了居民4800萬戶、超過了1.2億人。

對于《意見》出臺的背景，秦海翔表示，當(dāng)前，我國城市發(fā)展從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，進入了城市更新的重要時期，人民群眾的需要從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。實施城市更新行動，就是要推進城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質(zhì)提升，推動城市高質(zhì)量發(fā)展，同時，能夠有效拉動投資和消費，擴大內(nèi)需，不斷滿足人民群眾美好生活需要，對于促進經(jīng)濟增長、進一步保障和改善民生都具有十分重要的意義。

據(jù)悉，《意見》充分考慮地方實際，將前期實踐經(jīng)驗和改革成果上升為制度安排，對于持續(xù)推進城市更新行動作出了系統(tǒng)全面的部署。其中，明確提出了8項重點任務(wù)，包括加強既有建筑改造利用、推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造、開展完整社區(qū)建設(shè)、推進老舊街區(qū)老舊廠區(qū)城中村等更新改造、完善城市功能、加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造、修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)、保護傳承城市歷史文化等。

圍繞破解城市更新的難點問題，《意見》提出6個方面舉措，包括建立健全城市更新實施機制、完善用地政策、建立房屋使用全生命周期安全管理制度、健全多元化投融資方式、建立城市更新可持續(xù)模式、健全法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)等。

“多任務(wù)的提出表明下階段城市更新實施過程中的綜合性、系統(tǒng)性特征進一步增強，將持續(xù)推進多種空間更新，同時將更加注重兼顧多重更新效益，堅持長期主義。而六大支撐保障措施，全方位開展系統(tǒng)性保障，將有利于打通城市更新開展過程中的堵點。”中指研究院研究總監(jiān)吳建欽如是說。

“努力把老房子、舊房子改造成好房子”

“城市更新是推動城市高質(zhì)量發(fā)展的綜合性、系統(tǒng)性戰(zhàn)略行動。”秦海翔表示，《意見》部署推進好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，具有很強的系統(tǒng)性。好房子建設(shè)，主要是大力建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子，同時加強既有建筑改造利用，努力把老房子、舊房子也改造成好房子。穩(wěn)妥推進危險住房改造，加強老舊廠房、低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量房屋的改造利用，推動建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用。

好小區(qū)建設(shè)，主要是推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造，更新改造老化管線管道，整治小區(qū)及周邊的環(huán)境，加強改造的質(zhì)量安全監(jiān)管，完善長效的管理機制，持續(xù)提升老舊小區(qū)居住環(huán)境、設(shè)施條件、服務(wù)功能和文化價值。好社區(qū)建設(shè)，主要是推動建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整社區(qū)，推進老舊街區(qū)功能轉(zhuǎn)換、業(yè)態(tài)升級、活力提升，盤活利用老舊廠區(qū)，積極推進城中村改造。

好城區(qū)建設(shè)，主要是完善城市功能，建立健全多層級、全覆蓋的公共服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和改造，修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)，保護傳承城市歷史文化，推進歷史文化街區(qū)修復(fù)和不可移動文物、歷史建筑修繕，探索合理利用文化遺產(chǎn)的方式路徑，讓歷史文化與現(xiàn)代生活融為一體，相得益彰。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，此次發(fā)布會站在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)的角度，重點闡述了推進好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)的系統(tǒng)性工程。從目前來看，居民和社會資本參與的積極性還有待提升。因此，就需要強化國家、地方財政資金的使用效率，做到“四兩撥千斤”；另外，建立完善“專項規(guī)劃－片區(qū)策劃－項目實施方案”的規(guī)劃實施體系，一張藍(lán)圖繪到底，一體推進“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)和好城區(qū)”建設(shè)，讓居民、業(yè)主、市場機構(gòu)等看到更新的節(jié)奏和未來規(guī)劃的確定性前景。

此外，還值得關(guān)注的是，城市更新主體多元、訴求多樣，需要建立健全適應(yīng)城市更新的實施機制。對此，秦海翔提到，建立城市體檢與城市更新一體化的推進機制。城市和人一樣，是一個有機的生命體，推動城市的可持續(xù)健康發(fā)展，也需要做好城市的體檢。經(jīng)過這幾年的探索實踐，“先體檢、后更新”“無體檢、不更新”，已經(jīng)成為共識。

多元化投融資方式破解“錢從哪里來”難題

城市更新需要大量資金投入，這也一直是城市更新的一大堵點。對此，《意見》在支撐保障舉措方面，明確提出“健全多元化投融資方式”。

財政部經(jīng)濟建設(shè)司司長郭方明表示，在加大資金投入的同時，積極落實好稅費優(yōu)惠政策，如企業(yè)所得稅“三免三減半”，城鎮(zhèn)土地使用稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、教育費附加減免等。

金融監(jiān)管總局統(tǒng)計與風(fēng)險監(jiān)測司司長廖媛媛則提到，金融監(jiān)管總局將研究出臺專門的城市更新項目貸款管理辦法，這次制定的新辦法是聚焦城市更新行動本身，通過實施城市更新項目清單管理，明確金融機構(gòu)貸款的條件和流程，引導(dǎo)金融機構(gòu)更好滿足城市更新項目的合理融資需求，切實加大金融支持力度。

國家發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司負(fù)責(zé)人趙成峰表示，2025年中央預(yù)算內(nèi)投資專門設(shè)立城市更新專項，支持城市更新相關(guān)公益性基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，在已支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城中村改造等項目的基礎(chǔ)上，擴圍支持城市危舊住房、老舊街區(qū)（廠區(qū)）轉(zhuǎn)型提質(zhì)等工程。目前，正在抓緊組織計劃申報和項目評審等工作，將于今年6月底前下達(dá)2025年城市更新專項中央預(yù)算內(nèi)投資計劃。

“城市更新項目投資額較大，單靠政府的投入是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須建立多元化、多層級的資金投入機制。”趙成峰表示，對于市場化程度較高、經(jīng)營屬性較強的，要進一步充分發(fā)揮市場機制作用；對于回報水平適中、社會資本具有投資意愿的領(lǐng)域，要充分發(fā)揮政府和社會資本合作新機制、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）等作用。

業(yè)內(nèi)：使房地產(chǎn)行業(yè)加速從土地金融轉(zhuǎn)向空間服務(wù)

上海易居房地產(chǎn)研究院常務(wù)副院長崔霽認(rèn)為，《意見》出臺標(biāo)志著中國房地產(chǎn)行業(yè)從“增量擴張”正式邁入“存量更新”時代，行業(yè)邏輯、市場格局、企業(yè)能力將被深度重構(gòu)。行業(yè)從“開發(fā)主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“運營服務(wù)” 開發(fā)模式。由于政策嚴(yán)控大拆大建（如城中村改造“拆整結(jié)合”），傳統(tǒng)“拿地－建房－銷售”高周轉(zhuǎn)模式空間收窄，增量發(fā)展空間受到限制。同時，存量更新空間進一步激活，房企需轉(zhuǎn)向“投資－改造－運營”的長周期模式，通過老舊廠房更新、社區(qū)商業(yè)運營等獲取持續(xù)性收益。

不過，崔霽也表示，城市更新不是房地產(chǎn)的“續(xù)命丹”，而是倒逼行業(yè)從“土地金融”轉(zhuǎn)向“空間服務(wù)”的催化劑。未來十年，能深度融合“民生需求、文化價值、科技賦能”的企業(yè)，方能在萬億級存量市場中立于潮頭。

接下來，秦海翔表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將會同相關(guān)部門，建立政策協(xié)同機制，落實各項支持政策，健全多元化投融資方式，引導(dǎo)經(jīng)營主體參與，建立起政府引導(dǎo)、市場運作、公共參與的城市更新可持續(xù)模式。

吳建欽認(rèn)為，下階段從各部門到各地有望進一步出臺更多細(xì)化、可落地的支持性政策，合力推動城市更新進入多效益統(tǒng)籌、多模式創(chuàng)新、多機制支持、多要素保障、多主體參與的高質(zhì)量發(fā)展期。

新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 穆祥桐