實施城市更新行動，正迎來全面部署和重大進展。

近期，隨著中共中央辦公廳 國務院辦公廳《關于持續推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》）的發布，以及相關解讀發布會的召開，指明了“城市更新”這項重要工作下一步方向該怎么走。

而通讀政策和發布會，我們發現，城市更新側重點指向了存量改造。

當城中村拆遷不再是城市更新的代名詞，城市更新從關注增量、追求規模擴張、拉大城市框架轉向關注存量、追求品質提升和結構優化。

站在城市發展的角度，新政策發布，對于作為首批城市更新試點城市的西安，將帶來哪些變化和影響？

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八大任務，指明城市更新方向

存量經濟時代，國家發展目標、市場需求、百姓訴求等都發生變化，城市建設必須主動適應這些變化。

因而，我們可以看到，《意見》所給出的城市更新八項主要任務，將重點放在了存量的改造和提升。并且，這八項主要任務次序鮮明，由小到大分別包括了既有建筑、老舊小區、完整社區、城市功能、基礎設施、生態系統等，脈絡清晰。

值得注意的是，通過對閑置土地與老舊建筑的盤活利用，城市更新將目標指向了解決居住質量這一民眾關心的現實問題，并將成為擴大內需、拉動投資和消費的重要“引擎”。

首先，從“建設好房子、好小區、好社區、好城區”的首要目標來看，《意見》中多個主要任務涉及對改造老舊小區生活環境與條件改善提升。

例如推進城鎮老舊小區整治改造，開展完整社區建設，加強城市基礎設施建設改造等多個方面。

具體來講，即囊括著對危險住房改造；老舊小區的燃氣老化管線管道的改造，樓棟加裝電梯；完善小區停車、充電、消防、通信等配套基礎設施；增設助餐、家政等公共服務設施，便民商業服務設施、公共活動場地等。

以西安為例，公開數據顯示，2024年西安改造老舊小區158個，建設公共停車位1.5萬個，排查燃氣、供熱、排水等五類管網2.3萬公里。

而今年，西安定下了完成124個老舊小區微改造微更新，加裝改造電梯1000部以上，為住宅小區新增電動自行車充電接口2萬個以上等目標。

這124個老舊小區改造，涉及24029戶、556棟樓，覆蓋9個區縣。其中，新城區13個，碑林區10個，蓮湖區24個，雁塔區15個，未央區17個，灞橋區6個，高陵區5個，臨潼區22個，周至縣12個。

其次，《意見》在推進老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造等方面，關注存量房屋改造利用更新提質，激發經濟新動能。

例如，《意見》中提到，改造提升商業步行街和舊商業街區，推動文旅產業賦能城市更新等；鼓勵以市場化方式推動老舊廠區更新改造，植入新業態新功能。

同時，針對老舊廠房、低效樓宇、傳統商業設施等存量房屋改造利用，推動建筑功能轉換和混合利用，根據建筑主導功能依法依規合理轉換土地用途。

事實上，通過城市更新為存量低效建筑注入新活力的方式，已經得到成功的實踐探索。

一方面，通過推動老舊街區、老舊廠區功能轉換、業態升級，打造更具有吸引力的新型消費空間，像西安老菜場、叁伍壹壹創意園等已經頗為知名的改造案例。再例如提升改造后的“皇城里·民樂園”步行街將重點放在民俗與餐飲的結合，打造“夜經濟”場景。

另一方面，通過將廢棄老廠房改造為創意園區，吸引文化創意、科技創新等新興產業入駐。像大慶路西電片區，2023年部分老舊廠區改造蛻變為蓮湖數字出海產業園，成為具備特色的服務跨境直播、數字出海貿易的專業園區。

長期空置率較高的商貿性質樓宇像悅薈廣場、蘇寧易購廣場等，通過“商改辦”盤活閑置資源，提升商業價值。我們關注到近期“西安悅薈廣場”已更名為“解放數創廣場”；蘇寧易購廣場已更名“復興商務中心”。

此外，在《意見》給出的第八項主要任務“保護傳承城市歷史文化”中，提到要“落實‘老城不能再拆’的要求”，劃定最嚴格的保護范圍。

對于西安這座古都而言，各類歷史遺跡、建筑密集分布在中心城區，《意見》中所提出的要求，也為下階段西安中心城區城市更新提出更高的要求。

例如列入西安五大城市更新片區試點之一的三學街片區，該片區地處城墻內，無疑是西安老城區所在地。

近期全面開放的碑林博物館，作為三學街片區的核心組成部分，已然完成改擴建工程。下階段，三學街片區的城市更新，重點必然將圍繞片區內的環境整治，各類管道改造，老舊小區建筑改造，道路優化為主，大拆大建或再無可能。

碑林博物館

三學街片區

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城市更新，資金保障很關鍵

不可否認，在過去的城市更新中，出現過回遷難、項目爛尾等狀況。而當下，《意見》要求城市更新要建立完善“專項規劃－片區策劃－項目實施方案”的規劃實施體系。

同時，在編制規劃的時候，要盡可能高度重視研究清楚建什么房、誰來用、誰來買，特別要加強對存量盤活優化的機制研究。

簡單來說，即是謀定而后動。

在這其中，持續推進城市更新行動，資金保障是關鍵。

《意見》在加強支撐保障部分，明確提出“健全多元化投融資方式”。

包括“加大中央預算內投資等支持力度，通過超長期特別國債對符合條件的項目給予支持”“中央財政要支持實施城市更新行動”“地方政府要加大財政投入，推進相關資金整合和統籌使用，在債務風險可控前提下，通過發行地方政府專項債券對符合條件的城市更新項目予以支持，嚴禁違法違規舉債融資”等具體舉措。

官方數據顯示，2024年我國共實施城市更新項目6萬余個，完成投資約2.9萬億元。

2024年安排中央預算內投資、超長期特別國債、增發國債等資金超過4250億元，支持地方開展城鎮燃氣管道更新改造、城市排水防澇提升工程等項目。

從地方政府專項債券角度看，專項債券中已有部分資金投向棚戶區改造、城鎮老舊小區改造等。企業預警通數據顯示，截至5月18日，項目資金用途包括“棚戶區改造”的規模今年已達到18247.57億元，接近2024年全年19163.70億元。

以西安為例，西安發布的《補齊小區設施短板實施方案》中提到，西安老舊小區改造資金來源為安居工程專項資金、中央預算內資金、政府配套財政資金、專項債及超長期國債等。

加裝電梯項目資金來源為政府補貼和社會投資，更新電梯資金來源為超長期國債和社會投資；增設電動自行車充電接口項目資金來源為政府補貼和企業自籌資金。

而在《推進回遷安置項目建設實施方案》中，則提到政府投資棚改項目建設資金納入中央和省級棚改計劃，由市場化棚改貸款和棚改專項債統籌解決；社會投資項目建設資金由投資主體承擔；政府投資城改項目力爭全部納入中央和省級改造計劃，建設資金通過城改專項借款、城改專項債、城改配套融資政策等統籌解決。

團結片區

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各大城市動作頻頻

西安如何計劃？

新《意見》的發布，為各大城市下一步的城市更新指明了方向，也提出了要求。

實質上，今年以來，全國城市更新工作推進已經步入快車道。1月20日，全國城市更新工作部署視頻會議在京召開。

此后，多地紛紛召開住房城鄉建設工作會議，部署2025年城市更新重點任務。深圳、上海、貴陽、湖北省、河北省等多地陸續組建了住房和城市更新部門，明晰城市更新職能。

特別是在針對城市更新項目的實施上，不少城市已經出手。

例如，2月22日上海浦東新區舉行“民生為本共創未來”2025年重大民生項目開工儀式，共開工99個項目，總投資約648億元，聚焦七大領域推進城市煥新。

廣州也提出，加力提速推進城市更新，據悉廣州今年計劃完成城市更新固定資產投資1800億元以上，其中城中村改造投資1000億元以上。

同樣作為試點城市的成都、南京等，已經出臺城市更新規劃。

回歸到西安，雖然西安城市更新專項計劃尚未公開發布，但綜合當下西安所釋放的各類信息，西安下一步的城市更新，將以片區化、試點先試先行的方式展開。

張家堡環島

像西安關于今年城市更新工作的安排，住建、自然資源規劃等部門已經表態，將在西電片區、團結片區、幸福林帶片區、三學街片區、張家堡片區等城市更新重點片區先行先試。

同時，西安近期召開了統籌推動城市更新行動指揮部工作會議，市長葉牛平帶隊調研了蓮湖區西電片區、未央區團結片區、長安區未來信息港片區、新城區幸福林帶片區。并強調了要科學編制開發實施方案，合理安排開發實施計劃，加快盤活閑置低效用地，抓緊組織土地征收儲備供應，全面激發區域發展活力。

未來，西安城市更新的大動作，無疑將圍繞這些片區重點展開，至于這些片區城市更新如何展開，則需要更為具象的規劃信息釋放。

而當下，西安城市更新專項規劃方案的發布，將是我們關注的重點。

關于大眾關注的城中村拆遷，正如此前我們所分析的，城中村拆遷將圍繞外圍片區、重點項目的推進而展開，例如未來信息港片區未來建設的啟動。而像主城區內如八里村、吉祥村等，現階段預計仍將以改造為主。

編輯：Lyna

審核：解革

監制：號稱嬉皮

部分素材來源于網絡