來源：新聞晨報

馮女士為幫助兒子購房，獨自舉債115萬元，因未能償還，馮女士和丈夫以及兒子兒媳一同被債主起訴。北京市東城區人民法院近日審結此案，法院認為該借款不構成夫妻共同債務，子女也不認可該借款，因此僅由馮女士個人承擔還款責任。

馮女士與丈夫田先生育有一子。幾年前，為改善兒子一家的居住條件，馮女士向張先生借款115萬元，用于給兒子支付購房首付款及償還貸款。借款轉賬、出具借條等均由馮女士一人操作。

馮女士為幫兒子購房獨自舉債115萬元 資料圖

因馮女士未能如約還款，張先生將馮女士和丈夫以及其兒子兒媳起訴。張先生認為，馮女士借款是為其夫婦二人的兒子購房，因此該借款屬于夫妻共同債務，田先生應當承擔還款責任。同時，馮女士的兒子兒媳實際使用了這筆借款購房及償還貸款，因此，小夫妻倆也應當承擔還款責任。

在訴訟中，田先生認為妻子的借款未用于夫妻共同生活，自己對借款不知情，不同意償還。兒子兒媳也認為，二人不是借款人，不應承擔償還責任。

東城法院經審理認為，馮女士未依約還款，張先生要求其償還本金及相關利息的訴訟請求，法院予以支持。至于馮女士的家人該不該承擔償還責任，法院認為，馮女士以個人名義與張先生簽訂借條，丈夫田先生未在借條上以借款人名義簽字，也未對借款進行事后追認，且該借款明顯超出家庭日常生活所需開支，張先生也沒有提供證據證明馮女士將借款用于夫妻共同生活或共同經營。因此，法院認定該借款不屬于夫妻共同債務，田先生不承擔還款責任。

同時，張先生提供的證據也不能證明他與馮女士的兒子兒媳達成借款合意，兒子兒媳也不認可借款，因此兩人無需償還。

最終，東城法院判決馮女士個人對張先生承擔還款責任。

法官表示，夫妻一方以個人名義所負的債務，如果用于夫妻共同生活、共同經營，另一方雖未直接對外借款，仍可推定為基于共同的意思表示。但此案中，馮女士一方借款為成年子女購房，沒有經過配偶的同意或追認，且成年子女具有勞動能力和完全民事行為能力，父母對其不具有法定撫養義務，該債務屬于夫妻一方的個人行為，不屬于夫妻共同生活或共同生產經營的必要支出，不構成夫妻共同債務。

此外，在民間借貸糾紛案中，經常出現借款人與實際用款人不一致的情況。如果實際用款人與出借人之間并沒有借款的意思表示或事后也沒有追認同意還款，出借人要求實際用款人還款缺乏依據。

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男子200多萬買的二手房遭遇"20年租約" 前業主還失聯

“我花200多萬買的房，裝修時突然冒出一個持有20年租約的陌生人。”3月，成都市民李先生向紅星新聞爆料，他通過房產中介“到家了”購買的二手房，遭遇“一房兩綁”困局——前業主在房屋過戶前竟秘密簽訂超長租約，中介公司被指未盡審查義務。 對于查詢房屋租賃備案是否為賣房的“必選項”，中介從業者對此說法不一。律師表示，前業主隱瞞重大事實，構成根本違約；中介未落實租賃備案查詢，存在明顯過失，應承擔買方損失及合理維權支出。

李先生購買的住房所屬小區

首付30萬買的150平米清水房 竟有租約在前

去年4月，李先生在中介公司“到家了”的工作人員朋友圈，看到了一個二手房源：龍泉驛區臥龍谷玖號小區一套標價200多萬的清水房。他說，當時中介承諾首付10萬即可購房，還強調是“無糾紛凈房”，由于他此前關注該樓盤已久，在支付30萬首付后便按揭買下150多平的房屋。

今年3月18日，正當李先生準備裝修時，一位素不相識的人持經備案的租賃合同現身，并稱早在2023年就已租下此房，租約長達20年。

紅星新聞記者看到，這份簽訂于2023年7月25日的合同顯示，租約至2043年7月25日，整整20年，租客為呂某某。李先生和妻子蒙了，這是他們準備生小孩而買的房，在裝修的節骨眼上居然出現這種事，他知曉“買賣不破租賃”，因此裝修也暫時擱置。

不過，李先生細看租賃合同才發現，150多平方米的房屋每月租金僅1200元，20年租金共28.8萬元。且租約簽訂近兩年，對方一直未入住，“正常人誰會租清水房？”李先生回想起整個交易過程中，表示前業主僅在過戶時露面過一次，此后便失聯。

過戶后，房屋內還莫名出現十多包行李，他認為自己可能遭遇騙局，便趕忙找到中介公司。

李先生找到“到家了”

中介：前業主故意隱瞞租約 租客：對方抵債

“到家了”核實確認了李先生購買的房屋有租約一事，但前業主已無法聯系。

3月21日，“到家了”武侯區負責人王先生告訴紅星新聞記者，他們所有流程都是正規的，在簽合同時也做了產調，“房子的權屬都是正常狀態。”他說，當時他們曾讓前業主查詢租賃備案，“但她不查，說沒有租約。”并在購房合同“無租賃”處劃了勾。

房屋買賣合同中，前業主在“無租賃”處打勾

王先生認為，他們的購房合同已經非常完善，房子已經正常過戶到李先生名下，“我們把該做的都做了。房子雖然有租賃備案，但是被前業主故意隱瞞。”

他認為，李先生和他們都是被前業主故意隱瞞的對象，“這也是公司成立十多年來，第一次遇到，如果李先生認為中介公司有責任，可以起訴。”目前他們也在聯系前業主。

李先生告訴記者，中介公司并未提供相應證據證明他們曾進行過詢問、核實，只有房屋買賣合同中“劃勾”的一項。

他說，查詢租賃備案非常簡單，只需在線上APP中輸入信息由原房主配合即可。自己花了兩萬多元的中介費，就因為中介這樣一個疏忽，將風險轉移到買方，“劃勾”的合同并不能撇清中介的責任。

李先生與中介的對話

記者聯系上租客呂先生，他告訴記者，他和前業主張某是朋友，但因為對方欠了他“幾十上百萬”，在銀行也有欠款，張某把房子租給他是抵債的。

3月21日，記者跟隨李先生一家去大面派出所報警。警方表示，這屬于民事糾紛，建議通過訴訟的渠道解決，現場民警也多次撥打張某電話，處于無人接聽狀態。

中介是否盡到查詢義務?

律師：前業主根本違約，中介可能未盡責

紅星新聞記者了解到，查詢房屋租賃登記備案，除了可以線下查詢外，備案成功的個人還可登錄“天府市民云”APP、成都住房租賃交易服務平臺查看備案憑證。

記者咨詢成都多個不同房地產中介公司的員工，對于租賃登記備案是否為賣房時中介的必查項，大家對此說法不一，但均提到，對房屋進行詳細產調，排除可能存在的風險，是賣房的前提。產調就包括房屋是否有查封、抵押、設置居住權，是否涉及繼承贈與等。

有中介提到，為了防止類似的惡意租約，導致業主買房后無法入住，他們除了會進行線上查詢外，還會線下去房管局查詢。本案中，既然現在已過戶，租客可以找前業主追究責任。

另一位中介人員則提到，租賃備案并非必查項，因為在產調的房屋信息摘要上就有該房屋是否設置有居住權，他們也會在房屋買賣合同中對是否有租約進行約定。若原房主虛假承諾，屬于根本違約，可以要求撤銷合同，或讓其承擔合同價20%的賠償。但她也提到，雖不是必查項，但若房屋存在被出租的隱患，中介公司又未盡到披露義務，存在一定疏忽。

李先生查到，自己新買的房屋名下的確有房屋租賃登記備案憑證

對于本案，北京澤亨律師事務所胡磊律師認為，該案件存在多重法律關系。在房屋買賣合同關系中，根據《民法典》規定，前業主對房屋負有瑕疵擔保義務，交易時需向買家如實告知房屋權利狀況。其次是租賃合同關系，前業主與租客簽訂的20年租約若已備案，可適用“買賣不破租賃”原則，前提是交易合法、有效；最后是中介服務合同關系，中介公司應當對交易完成必要審查，如果沒有履職盡責，則可能構成服務合同違約。

此外，胡磊律師認為，租客呂某某以遠低于同地段市場價簽訂租約，卻在近兩年內從未實際入住，該“以租抵債”的行為，可能違反《民法典》第154條關于惡意串通損害他人權益的規定。

胡磊律師表示，李先生可以通過法律途徑主張該租賃合同無效。若能夠證明前業主與租客惡意串通，那么該租約自始就不具備法律效力。其次，前業主隱瞞重大事實的行為構成了根本違約，李先生有權要求解除合同、賠償損失。

胡磊律師還認為，前業主在交易前故意隱瞞房屋存在租約的事實，交易后消失不參與交易的事后處置，從這些客觀行為上，已具有非法占有的故意。

四川一上律師事務所合伙人林小明律師表示，若租賃合同真實、客觀、公平，符合“買賣不破租賃”，那么租客可以依合同要求實現自身權利。反之，若存在惡意串通損害購房者利益等情形，則可以根據《民法典》規定，請求法院或仲裁機構予以撤銷租賃合同。

他提醒，無論是中介還是購房者，都應全面、合理地審查房屋狀況，查詢相應登記以及實地考察，做好合同約定，盡量避免后續紛爭。

一位不愿具名的房產協會相關人士也提到，中介公司應對房屋信息進行核實，并將不利影響告知業主，若該房屋的確進行了備案，但中介未落實，存在一定瑕疵。 記者了解到，目前成都市房地產經紀協會已聯系“到家了”總部核實具體情況，截至記者發稿前，前業主張某的電話依舊無人接聽。