導語‖德國房地產市場近期回暖，公寓與住宅價格逐步上漲，部分城市賣家要價更高，大城市買家需更多資金應對高利率。

文章基于《世界報》旗下Immowelt及Sprengnetter數據，分析2024-2025年房價走勢，揭示城市間差異：萊比錫、慕尼黑上漲明顯，柏林趨于平穩，沃爾夫斯堡持續低迷，凸顯市場復蘇的不均衡性。

《世界報》

過去數月，德國公寓與住宅價格逐步回暖。在許多地區，賣家開始敢于提高要價。然而，高企的利率使得買家尤其是大城市購房者需要籌集更多資金，購房壓力顯著增加。

盡管如此，市場整體表現仍不均衡。一些房產經紀人樂觀預測交易量增加、房價持續上漲及更高傭金，但在部分城市，這種預期顯得過于樂觀。詳細的統計數據揭示了市場的復雜性。

城市房價分化：部分地區復蘇緩慢

《世界報》旗下房產門戶網站Immowelt每月為《世界報》編制房價清單，清晰展示短期與長期價格變化。

數據顯示，多個城市的房價復蘇仍需時日。例如，沃爾夫斯堡顯現出明顯的價格滯后。連續第二個月，這座大眾汽車重鎮在14個房價變動最大的大城市中墊底。

據Immowelt，2025年4月，沃爾夫斯堡公寓價格下跌1.44%，平均每平方米2604歐元，繼3月下跌約1.5%后繼續下滑。比勒費爾德同樣表現低迷，房價下跌1.28%，均價2698歐元。

全國房價水平差異顯著。馬格德堡最為便宜，1990年代建的75平方米三居室標準公寓均價僅2070歐元/平方米，薩爾茨吉特更低，僅1606歐元/平方米。

需注意的是，這些為掛牌價，而非實際成交價。Immowelt數據基于網站上刊登的房源，采用享樂回歸法計算平均值，針對1990年代建、75平方米、三居室、一樓的現有公寓。

公寓價格漲勢領先，城市表現各異

其他統計數據同樣顯示市場走勢不一。房價漲跌與此前繁榮期的漲幅密切相關。在柏林等高價城市，市場趨于橫盤。而對專業投資者吸引力較低、普通買家需求旺盛的城市則表現強勁。

房產評估機構Sprengnetter分析了2024年4月至2025年4月近130萬份房源及約33萬實際成交價。結果顯示，公寓價格上漲快于獨棟住宅。Sprengnetter首席分析師克里斯蒂安·紹爾伯恩（Christian Sauerborn）指出：“全國住宅價格4月持續上漲，公寓均價較去年同期高4%，獨棟住宅僅漲1%?！彼a充道，公寓因價格相對親民，成為許多地區購房者的首選，尤其在城市區域需求旺盛。獨棟住宅則因能效較低，買家面臨高昂翻新成本，吸引力下降。

大城市分化與融資成本變化

七大城市的數據部分印證了“追趕效應”。萊比錫以年漲幅4%領先，法蘭克福公寓價格上漲近3%，即便高價的慕尼黑也上漲2%。然而，柏林買家對高價加成仍持謹慎態度。紹爾伯恩觀察到：“賣家現更傾向設定合理價格，而買家在融資成本上升壓力下，決策更果斷。”

德國抵代債券銀行協會（VDP）數據進一步佐證獨棟住宅賣家的困境。2024年第四季度至2025年第一季度，住宅價格總體上漲3.6%，其中多戶住宅漲幅達4.8%，而一戶及兩戶住宅僅漲2.3%。城市區域的買家明顯更活躍。

近期，建房貸款利率略有回落。據信貸中介Dr. Klein，10年期固定利率貸款的平均利率從3月高點3.4%降至3.19%，為買家提供一定緩解。?