5月20日上午，國務院新聞辦公室召開新聞發布會，介紹《關于持續推進城市更新行動的意見》有關情況。圖片來源：國新網/趙一帆攝

城市更新項目投資額較大，單靠政府的投入是遠遠不夠的，必須建立多元化、多層級的資金投入機制，圍繞完善投入機制、提高投入效率，調動各方力量積極參與。

中房報記者 許倩 北京報道

中國正迎來一場規模超前的城市更新行動。這不僅關系城市面貌和居住品質提升，也是2025年擴大內需的重要抓手，是持續鞏固房地產向好態勢的重要支撐。

5月20日上午，國務院新聞辦公室召開新聞發布會，住房城鄉建設部副部長秦海翔和國家發展改革委、財政部、自然資源部、金融監管總局有關負責人介紹《關于持續推進城市更新行動的意見》有關情況，并就城市更新的主要內容、財稅及金融信貸支持、土地使用和規劃調整等，作出重要部署。

根據中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《關于持續推進城市更新行動的意見》（以下簡稱“意見”），到2030年，城市更新行動實施取得重要進展，城市更新體制機制不斷完善，城市開發建設方式轉型初見成效，人居環境明顯，經濟業態更加豐富，文化遺產有效保護，風貌特色更加彰顯，城市成為人民群眾高品質生活的空間。

“實施城市更新行動，需要強有力的政策支撐保障。住房城鄉建設部將會同相關部門，建立政策協同機制，落實各項支持政策，健全多元化投融資方式，引導經營主體參與，建立起政府引導、市場運作、公共參與的城市更新可持續模式，切實把每一件民生實事辦實、辦好。”秦海翔表示。

“四好”建設是重點

作為房地產領域擴大內需、拉動消費的重要抓手之一，城市更新的頂層設計圖正式出爐。

秦海翔表示，在任務安排上，意見部署推進好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設，具有很強的系統性。

好房子建設，主要是大力建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子，同時加強既有建筑改造利用，努力把老房子、舊房子也改造成好房子。穩妥推進危險住房改造，加強老舊廠房、低效樓宇、傳統商業設施等存量房屋的改造利用，推動建筑功能轉換和混合利用。

好小區建設，主要是推進城鎮老舊小區整治改造，更新改造老化管線管道，整治小區及周邊的環境，加強改造的質量安全監管，完善長效的管理機制。

好社區建設，主要是推動建設安全健康、設施完善、管理有序的完整社區，推進老舊街區功能轉換、業態升級、活力提升，盤活利用老舊廠區，積極推進城中村改造。

好城區建設，主要是完善城市功能，建立健全多層級、全覆蓋的公共服務網絡，加強城市基礎設施的建設和改造，修復城市生態系統，保護傳承城市歷史文化等。

老百姓十分關心小區、社區的居住環境品質提升。近年來，住房城鄉建設部在全國106個社區開展完整社區建設試點，著力補齊小區、社區設施建設和服務的短板。2019～2024年，全國累計開工改造老舊小區28萬個，惠及居民4800萬戶、超過1.2億人，共改造提升各類老化管線36萬公里，增設停車位387萬個，建設養老、托育等各類社區服務設施7.8萬個。

秦海翔表示，在完成“十四五”城鎮老舊小區改造任務的基礎上，繼續深入推進這項工作，重點做好小區內老化管線改造，消除安全隱患。開展建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修，小區環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造，支持有條件的樓棟加裝電梯。同時，持續開展完整社區建設，因地制宜配建和完善社區養老、托育等“一老一小”公共服務設施以及停車、充電等市政配套設施，讓人民群眾生活得更方便、更舒心、更美好。

城市基礎設施建設改造也是城市更新的重要任務，對于提升安全韌性、改善人居環境具有重要意義。

秦海翔表示，住房城鄉建設部繼續抓好“里子”工程，持續推進城市燃氣、供水、污水、排水、供熱等地下管網的升級改造，因地制宜建設地下綜合管廊。同時，持續提升城市的安全韌性，實施城市排水防澇提升工程，推進城鎮燃氣的安全整治，加快推進城市生命線安全工程建設。此外，加快推進新型城市基礎設施建設。

意見還提出，要建立健全城市更新實施機制。秦海翔強調，一是抓體檢，建立城市體檢與城市更新一體化的推進機制，下一步將拓展城市體檢的廣度和深度，更好地應用城市體檢的成果。二是抓規劃，建立專項規劃、片區策劃、項目實施方案的規劃實施體系。三是抓落實，建立城市更新政策協同機制。

關于資金：多方出資、多方參與

強化財政政策和資金保障，是推進城市更新的重要條件。

財政部經濟建設司司長郭方明表示，財政部在加大資金投入的同時，正在持續發力落實好稅費優惠政策，如企業所得稅“三免三減半”，城鎮土地使用稅、城市基礎設施配套費等。

郭方明提出，推動健全多元化投融資機制。擴大地方政府專項債投向領域和用作項目資本金范圍，加大對城市更新相關項目的支持；鼓勵政策性銀行在風險可控、財務可持續的前提下，對符合條件的城市更新項目提供支持；完善城鄉居民住宅巨災保險制度。積極探索政府引導、市場運作、全社會參與的可持續城市更新投融資模式，鼓勵民營企業參與基礎設施和公用事業特許經營，吸引社會資本、社區、居民等各方參與到城市更新工作中來。

金融監管總局統計與風險監測司司長廖媛媛表態稱，金融監管總局堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，引導金融機構積極參與城市更新各項工作，提供強有力的金融支撐。比如，引導金融機構大力支持城中村改造、基礎設施和重大項目建設，指導金融機構充分發揮經營性物業貸款作用，支持低效樓宇、既有商業設施、老舊商業街區等物業項目的更新改造。

目前，金融監管總局正在制定專門的城市更新項目貸款管理辦法。通過實施城市更新項目清單管理，明確金融機構貸款的條件和流程，引導金融機構更好滿足城市更新項目的合理融資需求，切實加大金融支持力度。除銀行信貸外，金融監管總局還鼓勵保險、信托等金融機構積極參與城市更新，通過債權投資、股權投資、物權投資等多種方式提供金融支持。

在對城市更新項目的支持上，國家發展改革委固定資產投資司負責人趙成峰表示，將持續加大中央投資支持力度。2025年中央預算內投資專門設立城市更新專項，支持城市更新相關公益性基礎設施和公共服務設施建設，在已支持城鎮老舊小區改造、城中村改造等項目的基礎上，擴圍支持城市危舊住房、老舊街區（廠區）轉型提質等工程。

據他介紹，國家發展改革委正在抓緊組織計劃申報和項目評審等工作，將于今年6月底前下達2025年城市更新專項中央預算內投資計劃。同時，在“兩重”建設超長期特別國債資金安排中，將繼續對城市地下管網及設施建設改造項目給予支持。此外，用好地方政府專項債券，繼續支持符合條件的城市更新項目建設。

“城市更新項目投資額較大，單靠政府的投入是遠遠不夠的，必須建立多元化、多層級的資金投入機制，圍繞完善投入機制、提高投入效率，調動各方力量積極參與。”趙成峰表示。對于市場化程度較高、經營屬性較強的，要進一步充分發揮市場機制作用；對于回報水平適中、社會資本具有投資意愿的領域，要充分發揮政府和社會資本合作新機制、基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）等作用。同時，鼓勵各地充分挖掘項目價值，探索創新城市更新模式，對投融資模式創新性強、有較好示范性的項目，中央投資將優先予以支持。

關于用地：激活存量空間

城市更新還關系到土地使用和規劃調整。

對此，自然資源部總規劃師張兵表示，自然資源部通過建立自然資源管理和國土空間規劃“一張圖”，加強存量資源資產調查，摸清數量、權屬和利用情況，并落實“老城不能再拆”的要求，針對性地開展城市內部自然和人文歷史方面的空間要素調查，形成統一的底圖底數。

自然資源部將在“一張圖”上推動完善調查、登記、權益、規劃、用途管制、執法督查等全生命周期管理，暢通部門間數據共享，真正實現把資產管起來、讓資源用起來、讓城市“活起來”，全力支持好城市更新行動。

一方面，努力發揮國土空間規劃的引領作用，加強對專項規劃的指導和底線約束，協同推進城市更新行動。另一方面，“嚴控增量、盤活存量、優化結構、提升效率”，切實提高建設用地集約化程度，編制規劃的時候要盡可能高度重視研究清楚建什么房、誰來用、誰來買，特別要加強對存量盤活優化的機制研究。

張兵強調，要特別關注的是超大特大城市，城市更新專項規劃在空間上要發揮好對超大特大城市轉變發展方式的引領作用和促進作用，深化土地制度改革，強化政策實施保障，激發城市活力。