當看到二手房高達 1200 萬，工資跟不上房貸，你還會選擇買房嗎？

今天小編來聊聊樓市那些事兒。最近杭州中介老王在朋友圈曬出“門店單月成交5套”的喜報，可這老哥眼神里卻滿是無奈。要知道，2016年樓市狂歡時，他單日就能成交12套。曾經(jīng)被視為“財富密碼”的買房信仰，在2025年的春天顯得格外脆弱。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，25—30歲購房意愿從2018年的76%暴跌至39%，國家統(tǒng)計局公布的2024年新生人口僅954萬，較2016年近乎腰斬。這場持續(xù)七年的樓市退潮，正在重塑中國城市的底層邏輯。

先說說這樓市的結構性變革。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全國人口連續(xù)第三年負增長，60歲以上人口占比達22%。這直接導致購房主力群體萎縮，25—34歲人口較2016年減少1200萬，這可是傳統(tǒng)“結婚買房”的黃金年齡。杭州中介老王的門店數(shù)據(jù)就是最好印證，2025年一季度，25—30歲客戶到訪量同比下降47%，成交周期延長至3.2個月。

年輕人置業(yè)觀念的轉變更是讓樓市雪上加霜。貝殼研究院調研顯示，僅39%的25—30歲群體計劃五年內購房，較2018年腰斬。深圳90后程序員李航就很有代表性，他說與其掏空六個錢包付首付，不如用房租的1/3租住在前海自貿區(qū)的智能家居公寓，剩下的錢投資AI課程。這種“輕資產(chǎn)”生活方式，正在瓦解傳統(tǒng)的“買房—結婚—生子”人生路徑。

再看看房價收入比，那叫一個離譜。在深圳南山科技園，一套80平方米的二手房掛牌價高達1200萬元，而該區(qū)域互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者平均年薪約60萬元。這意味著一個普通家庭不吃不喝20年才能全款購房，房價收入比遠超國際警戒線。更殘酷的是，這種現(xiàn)象并非一線城市獨有，中房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2024年百城房價收入比達10.3，其中二線城市降幅最大，較2023年下降10.8%。月入2萬不敢買房的調侃背后，是房貸壓力的真實寫照。

面對市場下行，政策工具箱都快用完了。2025年一季度，全國超110個城市出臺170條樓市新政，包括首付比例降至15%、房貸利率跌破4%、人才購房補貼最高50萬元。但效果卻不盡如人意，深圳實施20%首付后，新房成交環(huán)比僅微增3%；蘇州取消指導價后，二手房掛牌量激增40%，價格反而下跌8%。

這種“政策失靈”現(xiàn)象，反映出市場信心徹底崩塌。中指研究院監(jiān)測顯示，2025年3月購房者信心指數(shù)僅為52.1，較2024年四季度提升13.6點，但仍處于歷史低位。三四線城市更是陷入“越救越跌”的惡性循環(huán)，徐州、無錫等城市廣義庫存超40個月，部分遠郊項目連續(xù)6個月零成交。

不過，核心資產(chǎn)卻展現(xiàn)出驚人韌性。上海靜安寺地塊樓面價突破16.1萬元/㎡，深圳科技園板塊單月成交均價達15萬元/㎡。這種分化背后，是資源向高能級城市的加速集中。杭州未來科技城因數(shù)字經(jīng)濟集聚，2025年一季度新房去化率達92%；而東北某資源型城市，房價較2015年已下跌42%。

政策層面也在強化這種分化。中央明確“房住不炒”定位，500萬套保障房建設分流15%—20%商品房需求。與此同時，核心城市通過“房票安置2.0”“共有產(chǎn)權房”等創(chuàng)新政策，精準釋放改善型需求。這種“保核心、促轉型”的策略，正在重塑房地產(chǎn)市場的底層邏輯。

房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷三大變革。需求端從“居住剛需”轉向“品質升級”，智能家居配置率成為購房新指標，綠色建筑認證項目去化速度快2.3倍；供給端房企從“高周轉”轉向“精耕細作”，保利、綠城等頭部企業(yè)聚焦“代建+運營”模式，行業(yè)集中度將提升至60%；政策端從“大水漫灌”轉向“精準滴灌”，如深圳通過“落戶+購房補貼”吸引12.8萬人才，帶動住房需求釋放。

小編覺得，這場變革中，購房者需要重新審視房產(chǎn)的價值邏輯。對于自住需求，核心城市的優(yōu)質資產(chǎn)仍是抵御通脹的“硬通貨”；對于投資者，三四線城市的“收縮型房產(chǎn)”可能成為“負資產(chǎn)”。正如摩根士丹利所言：“2025年將是中國房地產(chǎn)從‘規(guī)模擴張’轉向‘質量提升’的元年。”樓市這場大戲，且看后續(xù)如何發(fā)展吧！

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