北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，朋友介紹了個能拆遷的房子，屬于郊區的一個村子，但業主不是村民，而是當時工人的院子。按現在的政策是如果拆遷，村子只給一套兩居室的回遷房，但沒有拆遷補償了。

這業主沒同意，但說如果把這套回遷房的市場價的錢給他就行，但村里說是沒有這種拆遷政策的，那就等于補償了。但我看了就算是按市場價給錢也是還行的，就是不知道風險如何。

A：

1、咱捋捋啊。這業主不是村集體成員，也就不可能有宅基地，但當年也在村里蓋了個院子居住。現在要拆遷了，這業主肯定想按照人家村民宅基地的同等補償，但人家不同意。現在給的條件是房子拆掉，沒有現金補償，但給一套兩居室回遷房。對吧？

那問題來了，這套回遷房是白給呢，還是也得花錢（成本價）購買？如果是白給的，那產權是誰的？是只給居住權還是說和村民的回遷房一樣給產權？先問清這條吧，然后再說其他的。

2、假定是給產權吧，也不用花錢購買，但現在這業主不同意。他的訴求是想現在就拿現錢，而且是這套回遷房的“市場價”。那假定這套房在拿到房本后價值300萬，他現在就想要這300萬，不要房子了，是吧？

可是村里是不可能給錢的，因為這套房無論是否已經蓋了，也肯定是還沒房本的，所以沒道理按將來的價格給錢。于是就有人找到您了，讓您出這300萬，這業主簽字走人。是這意思吧？

3、那您這其實就相當于想買套沒本兒的回遷房啊，不用談前頭這些歷史故事。那風險就是看村里是否配合吧，如果能把這套房的安置人直接換成您，理論上就沒有風險了。但這很難，入戶調查肯定早就上報了，怎么改名字啊？

如果不能直接改名，那就是常規的風險了，這套房在法律上仍然屬于那個拆遷戶，將來下房本的時候必須他本人去辦，然后再以二手房的手續過戶給您。

風險主要是周期太長，指不定得等多少年呢。還有就是這原業主的誠信問題，萬一房價漲了的話他會不會反悔，會不會再要錢？

再者就是原業主的其他問題，比如萬一去世了怎么辦？繼承人能配合嗎？業主欠債后把這房又賣了一次怎么辦？坐牢了出不來或出國了回不來怎么辦？兩口子離婚了怎么辦？等等吧，一切都有可能，考慮清楚再買。

4、常規是不建議的，因為既然是村子要拆遷，那其他村民都有補償吧？也就都有錢，那人家為什么不占這便宜啊？而且還都是同村的，都是鄰居，村里人也有可能更好辦事，那人家為什么不買啊？為什么非得拉您這村外人入局啊？考慮清楚吧。

僅供參考。

二

Q:

請問，我不同意你的觀點，我去過美國，根本就沒聽說過你說的那么多持有成本。

1、保險費是業主自愿的，不愿交可以不交。

2、美國根本沒有物業費，HOA是房委會，是業主自治組織，本身就是業主，連工資都不拿，是為全體業主服務的。

3、美國確實有房產稅，但其實并不高，而已也有報稅公司給幫忙避稅。

4、租金交稅是必然的，但如果和租戶商量好的話就可以少交，比如免租期半年就行。

5、我沒聽說HOA敢跟業主罰款的，他們不是物業，憑什么罰啊？

6、美國確實有租霸，但這就看業主的經驗了，只要嚴格審核收入證明和信用記錄就行，很好甄別。

7、我沒聽說美國有闖進房子賴著不走的，那么多美劇呢，誰看過有這種情節？

A：

1、說句實話，很多人跟您一樣，去過一兩次美國就覺得了解人家了，其實不過是盲人摸象+管中窺豹而已。就跟美國人來中國似的，旅游幾天就說了解中國了，您信嗎？您沒聽說過的事兒多了，但不代表不存在，這就別抬杠了。

2、保險費可以說是自愿的，但真敢不交就試試吧。這就跟美國醫保似的，窮人都不愛交，但有房的中產有幾個敢不交的？

3、美國的HOA這就甭抬杠了，網上鋪天蓋地的各種介紹呢，上小紅書對賬不就完了。而且您不是看美劇嗎？那里邊有的是這種吐槽的橋段的。

4、報稅公司幫忙規避房產稅，您是巴菲特啊？這房子價值多少錢啊，省的錢夠人家的咨詢費嗎？

5、跟租戶串通偷稅？您真是敢想啊，那就到美國試試吧，他們連零元購和賣D品都必須交稅，您作為有房的業主敢偷稅？了不得，只能說無知者無畏。

6、業主自治，說白了就跟村委會似的，確實是服務組織，但各種村規還少嗎？村長的權力小嗎？甭說罰錢了，遇上事兒牽牛扒房都不算事兒。這就甭抬杠了，還是上小紅書吧。

7、跟美國租霸比經驗？人家是職業鉆法律空子的，您是業余的包租婆，誰的經驗足？估計您連中國的網購套路都規避不了，還想跟美國租霸斗法？

8、美國沒有強占房子的，您覺得沒有就沒有吧，不抬杠。不過我受累問您一句，司馬老師在美國8套房子呢，為什么寧可每年白交房產稅物業費的也不出租啊？按說他只是壞，但并不傻吧，不能放著高利潤不要吧？我說他這是因為怕惹麻煩，您信嗎？

僅供參考。

三

Q:

請問，我看您建議買“70年的公寓”，不都是50年的嗎？怎么還會有70年的？這種公寓哪兒有？優劣勢是什么？

A：

1、我一般不會建議買70年公寓的，只是說有這種產品，是否購買看自己的需求和期望值。

2、公寓是早期的一種產品分類形式，和普通住宅都屬于“商品房”，只是功能上有所區別而已。這就相當于汽車里的面包皮卡SUV，早期的界限挺明確，逐漸的就不太清楚了。

早期公寓的特點是：港式塔樓為主，外觀豪華，大戶型為主，精裝交房，提供24小時的保安保潔電梯和熱水等4項服務。有高端的大堂，大多數都有社區會所，匹配健身房游泳池咖啡酒吧餐廳美容美發等服務配套。

地段兒必須在交通方便的繁華商務地段兒，比如CBD，眾多寫字樓提供了客戶群體。而且公寓是以出租為主的，就是業主買來后未必自住，主要是投資收租金，客群為早期的歐美+港臺商務人群=有錢人。

而普宅就是普通住宅了，早期的客群并不是個體買房人，而是各大單位的團購，他們買來當福利房分給職工。所以普宅的特點就是普通，毛坯交房，大多數沒有各種服務配套，只提供保安保潔等基礎物業服務。普宅的定位就是業主們長期自住了，不以出租為主。

3、北京最早的公寓都是“外交公寓”，只租不售，基本都在朝陽使館區。然后商品房的第一個公寓是亞運村匯園公寓，亞運會的配套，運動員公寓，后來是半租半售，屬于第一個“外銷公寓”。以美元定價，用外匯券支付，價格非常貴，外籍是只能購買外銷房的。

后來又有了“內銷公寓”，以人民幣定價，賣給內地人的。價格稍微低點兒，但功能和外銷公寓也差不太多，品質稍弱點兒而已。

這些公寓的土地性質都是“二類住宅”，所以都是70年土地產權的。形式早期分為商務型和商住型，商務型其實就是豪宅，商住則是可以當寫字樓辦公的，Soho就是典型代表。

另外70年公寓也有小戶型的，比如最早的小西天今典公寓，榮豐2008,和炫特等等，基本都是1998-2005年的產品。之后因為住宅用地價格太貴，開發商再蓋小戶型就不劃算了，所以都改用50年商業用地了。

4、50年產權的公寓是2006年之后才大批量出現的，因為那會兒房價暴漲，住宅用地的價格越來越高。而與此同時的是商業用地因為供大于求，越來越便宜，所以有些開發商就違規開發成了商住兩用。

這種公寓以小戶型為主，Loft居多。早期還分成“酒店型”和“商住型”，甚至是“公寓式酒店”，但后來就都差不多了，多數小戶型，很少數是豪宅大戶型。

5、70年公寓的優勢是檔次高+服務好，居住的性價比高，地段兒繁華，價格相對不算貴。劣勢是多數的社區綠化少，規模不大，物業費高，老舊后不易維護，價格走勢自2008年后普遍走弱，所以才顯的租金收益高的。

6、簡單就這情況，再細節的說起來沒完，沒必要。這就看自己的主要需求吧，70年老公寓的優劣勢明顯，考慮好再買。

另外這種公寓因為近些年不太受追捧了，所以除非是在朝陽的繁華地段兒，否則很少有開發的了，所以才叫“老公寓”，以區分于50年的新公寓。

僅供參考。

四

Q:

請教一個問題。31年上小學，因通勤需要，考慮廣外片區。

問題1：是買了紅蓮北里或馬連道中里就能上北小廣外校區么？有沒有可能買了之后上的是其他小學？

問題2：我草擬了孩子的上學路線，兩個方案，方案1是在廣外上北小廣外，升14中，有可能會掉坑宣武外國語；方案2是淀羊坊店上羊5小，升57或玉淵潭。這兩個方案您覺得哪個好一些。

問題3：因為是31年上學，所以29年才考慮買房，資金有限只能買得起老破小，未來老破小會不會砸手里，賣不掉也不保值。

A：

1、倆小區都對口北小廣外，又是2031年才上學呢，絕對的低谷期了，應該能上，被調劑的可能性很小。

因為每年都是畢業的孩子多，而入學的孩子少。也就是每年都空出教室+教師。那在學位充足的情況下，教委沒必要用調劑來難為家長，實在犯不上。

2、兩個方案，那肯定是首選羊坊店啊，這是送分題。57中這幾年的勢頭很猛，再努力兩年就有可能是小強校了。以前57中可以算典型的中間檔次，但現在至少是中上了。羊坊店這幾年之所以重新受追捧，57的成績占了很大原因。

不過既然是學區受追捧，那溢價也就從偏低恢復到至少是平均值了，一分錢一分貨。

3、31年上學30年買房都不晚，到時候再說吧。既然已經贏在了起跑線上，那就沒必要較勁，沒苦硬吃犯不上。

老破小砸手里不至于。因為房價中的基礎部分肯定是跟隨大盤，不可能單獨走弱，也不可能沒人要。但30%左右的溢價部分說不好，得看到時候的政策，有鼓勵政策或者像57中這樣的逐年提升成績就有可能保住，都沒有的話就多少得受點兒影響。

另外老破小也不建議提前好幾年買，就因為溢價高+居住體驗差。畢竟房子是用來住的，如果學區功能減弱，居住功能又不強，受影響有可能更大。

僅供參考。

五

Q:

請問，我有一套房在延慶，康安小區，地段非常好，但就是房齡20多年了，現在價值150萬吧。這套房一直空置，我們都住在天通苑，工作在朝陽。請問您怎么看待這套房，是建議賣掉還是先留幾年？

A：

1、房子是用來住的，既不住，也不租，那就是沒發揮出房子的應有價值，留著的意義何在啊？

如果說是為了投資，那這地段兒只能說在延慶是非常好的，但放在北京大盤中就不算多強了。而且又是老房，即便在延慶這流動性也不會太強。所以總體來說投資性偏弱，留著的話意義也不大。

2、我建議是先出租吧，如果租金收益率能達到或接近北京平均值，或者是銀行存款利率的水平，那就留著。但這難度比較大，郊區的租金收益一般都低于市區，而且不太好租，就算是利率收益率不低，現實中算上空置期就不高了。

另外也看裝修情況吧，如果是裝修很好，那一般不建議出租，收的租金未必抵得上裝修的損失。

3、總之常規建議是如果確定不住，租金收益也不高，那就沒必要留著了，不如換到市區。或者天通苑也挺好的，添點兒錢能買到小戶型，租金和價格走勢基本等同于北京大盤，各方面不吃虧。

僅供參考。

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