樓市政策調整持續深化

編者按最近，信陽全面推行現房銷售制度引發廣泛關注。從全國來看，我國房地產市場改革進一步深入推進，“好房子”國家標準、金融財政政策以及城市更新等一系列新策“組合拳”持續發力，激發市場活力。本期地產周刊聚焦樓市政策調整持續深化，進一步惠及消費者。

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專家表示，一、二線城市通常都是人口凈流入的城市，經濟活力強，租和購的住房需求都比較旺盛，且尚未得到充分滿足，增加住房供應的彈性和靈活性應成為其總的住房政策取向。

談到如何更好地滿足一、二線城市消費者的居住需求，專家稱，應在總量層面增加住房供應，從根本上緩解供求緊張的局面，從而提升一、二線城市住房的可支付性。

■中國經濟時報記者李曉紅

自2024年9月以來，一系列利好政策頻出，為房地產市場注入信心。進入2025年，房地產市場延續了這一積極態勢，進一步向企穩回升邁進。當前，在政策持續發力和需求不斷釋放下，一、二線城市房地產市場活躍度不斷提升，推動房地產市場平穩健康發展。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員王瑞民在接受中國經濟時報記者采訪時表示，一、二線城市通常都是人口凈流入的城市，經濟活力強，租和購的住房需求都比較旺盛，且尚未得到充分滿足，增加住房供應的彈性和靈活性應成為其總的住房政策取向。

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一、二線城市

房地產市場活躍度提升

2025年以來，政策效果繼續顯現，房地產市場繼續朝著止跌回穩的方向邁進。

從國家統計局發布的4月份數據來看，部分一、二線城市房地產交易活躍度有所提升。

從環比來看，4月份，70個大中城市中，一、二線城市新建商品住宅銷售價格環比持平。從同比來看，4月份，70個大中城市中，各線城市的商品住宅銷售價格同比降幅繼續收窄。其中，一、二線城市新建商品住宅銷售價格同比分別收窄0.7和0.5個百分點；二手住宅銷售價格同比收窄0.9和0.5個百分點。

北京聯合大學人居研究中心主任張遠索在接受中國經濟時報記者采訪時表示，一、二線城市實施了差異化調控政策，根據不同區域供需特征，制定不同的限購、限貸政策。比如，一線城市的核心區與郊區采用了不同的限購政策。同時，支持改善型需求。比如，通過降低首付、降低貸款利息、提高公積金貸款額度等措施釋放改善型需求。

值得一提的是，近年來，重點一、二線城市逐漸加大了保障性住房的供應力度。

“保障性住房的建設和供應在緩解住房困難、促進社會公平方面成效顯著。以保障性租賃住房為例，保障對象實現了普惠性，不限戶籍、不設收入線，完善了住房保障體系，保障了各類新市民、青年人租得到、租得近、租得起、租得穩?！鄙虾Ｘ斀洿髮W財稅投資學院助理教授張莉告訴中國經濟時報記者。

在張遠索看來，保障性住房覆蓋面越來越大，入住率也不斷提高。一、二線城市通過增加保障性住房供給、提供貸款優惠、加大公積金支持力度等措施有效緩解了本地居民，特別是中低收入群體和新市民、青年人的住房可負擔性問題。隨著政策調整的精準化，從整體上看，商品房市場價格與居民收入匹配性也有所改善，但在地區、行業、家庭等維度上的差異也不可忽視。

談到如何更好地滿足一、二線城市消費者的居住需求，王瑞民表示，一方面，應在總量層面增加住房供應，從根本上緩解供求緊張的局面，從而提升一、二線城市住房的可支付性；另一方面，針對已經有房且購買力較強的老市民，應重點增加高品質住房匹配其居住升級需求，針對還沒有房且購買力不強的新市民，則應通過老舊小區改造、非居改租等方式增加可支付的基本體面的租賃住房匹配其靈活的租住需求。

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房地產政策持續發力

當前，盡管房地產市場已經呈現出企穩回升的態勢，但仍面臨一些挑戰。短期內，居民收入預期弱、房價下跌預期仍在等因素依然制約著房地產市場全面企穩。此外，房地產行業在拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化產品競爭等方面都存在壓力。

值得關注的是，5月1日起，“好房子”國家標準《住宅項目規范》正式實施；5月20日，新一期貸款市場報價利率（LPR）公布……2025年，政策“組合拳”持續發力，推動房地產市場平穩健康發展。同時，讓買房人不僅在購房過程中享受到實實在在的福利，而且實現居住品質的提升。

隨著限購政策的優化、首付比例的降低以及交易稅收政策的調整，一、二線城市的購房需求得到進一步釋放，房地產市場信心有所增強。不過，當前，樓市仍處于調整期，一方面，核心城市展現出較強的需求韌性，需求基礎依然穩固，另一方面，區域分化趨勢也更為顯著。

張莉表示，隨著房價回調以及一系列政策調整，住房可負擔性顯著提高。在一線城市，不少剛需購房者得益于首付比例和貸款利率下降，加速置業；改善型購房者則主要關注價格回調后的機會，置換到核心區位、更高品質的小區。特別是，在上海等一線城市以及義烏等具有較強產業支撐的縣城，出現了豪宅熱銷現象，高品質住宅需求尚未得到充分滿足。在二線城市，核心區放開限購、二套房房貸利率下降的效果最為顯著；“以舊換新”政策提高了市場活躍度，但從認購到成交的轉化率較低。

張遠索表示，當前，房地產市場可能需要不斷調整政策以真正恢復民眾信心。此外，精準調控政策，一、二線城市在穩增長的同時，要注重防范風險，穩步推進改革。

張莉認為，如今已不存在住房短缺，商品住房供給充裕甚至局部過剩，須密切關注保租房與商品房之間可能存在的競爭關系，避免局部區域大規模保租房集中入市，對商品住房市場的供需關系產生沖擊。保租房供給應做到以需定供，促進供需匹配。實時監測住房租賃需求，動態調整保租房供應的數量、時間安排、房型和區域結構。

王瑞民表示，邁向房地產發展新模式，是從住房產業下游的產品市場化擴展到上游的要素市場化，要素間重新組合迸發出新的活力，使得房地產業成為依靠技術進步與創新驅動的高質量居住服務提供者，老市民和新市民都能在住房產品迭代中找尋到新的“性價比”，從而使房地產業發展與居民收入增長的良性循環得到修復。當然，構建房地產發展新模式是建立在短期內和諧地去杠桿化基礎上的。

總 監 制丨車海剛

監 制丨陳 波 王 彧 楊玉洋

主 編丨毛晶慧 編 輯丨谷 云