5月數(shù)據(jù)出爐了，百城房?jī)r(jià)零上漲，跌幅創(chuàng)了十年最慘紀(jì)錄。

2025年5月，據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市的二手住宅均價(jià)是13,794元每平米。環(huán)比下跌0.71%，同比下跌7.24%。這已是連續(xù)下跌態(tài)勢(shì)，且跌幅較4月擴(kuò)大了0.15個(gè)百分點(diǎn)，同比跌幅也擴(kuò)大至7.24%。

當(dāng)?shù)B續(xù)3個(gè)月超過0.5%，普通人就能明顯感受到市場(chǎng)變化，若超過0.8%，便可能是繼續(xù)下跌的前兆，而5月的0.71%已經(jīng)逼近了危險(xiǎn)線。對(duì)比去年9月的救市，當(dāng)時(shí)跌幅僅0.7%，今年政策下跌幅卻反超救市前的水平，政策效率明顯減弱。

從數(shù)據(jù)上看，三四線城市目前“血流成河”，一線城市呈現(xiàn)虛假回暖。5月環(huán)比跌幅一線至三四線均較4月有所擴(kuò)大，一線城市為-0.37%，二線城市是-0.78%，三四線城市是-0.76%，連續(xù)下跌月數(shù)分別為一線城市8個(gè)月，二線城市15個(gè)月，三四線城市26個(gè)月。

一線城市出現(xiàn)了假止血真下跌的現(xiàn)象，上海的外環(huán)老破小單月跌了3.2%，北京學(xué)區(qū)房掛牌量激增40%，深圳靠港澳客退稅政策勉強(qiáng)支撐，普通住宅仍跌勢(shì)不止。三四線城市則是斷崖式的崩塌，烏魯木齊單月跌了2.93%，金華有業(yè)主半年降價(jià)43%仍難脫手，陷入了無人接盤的死局。不過，杭州放開限購(gòu)后逆漲了10%，而南京作為省會(huì)卻跌穿了地心。

接下來看政策失效的三大黑洞。首先，購(gòu)買力徹底枯竭，居民存款增速跌至3.1%，房貸的違約率攀升至了8.7%，老百姓的錢包被掏空。

其次，二手房庫(kù)存“海嘯”，成都掛牌23萬套，年增48%，重慶31萬套，年增52%，武漢是8萬套，年增37%，掛牌量每增10%，房?jī)r(jià)還會(huì)再跌3%。最后，政策相互矛盾，新房“好房子”戰(zhàn)略絞殺二手市場(chǎng)，上海金安喜悅得房率超過百分之百，直接碾壓了同地段20年舊房子，1到5月，土地出讓金僅降5.3%，地方政府仍然在高價(jià)賣地。

當(dāng)開發(fā)商聯(lián)合中介用15%的傭金收購(gòu)客戶的時(shí)候，有的二手房東還在幻想慢慢降價(jià)，試探市場(chǎng)期待反轉(zhuǎn)，卻不知已卷入定價(jià)權(quán)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，正在被開發(fā)商獵殺。

比如鄭州某新盤降價(jià)20%，中介連夜拉走二手房的客戶，杭州灣的新區(qū)項(xiàng)目給中介22%的傭金，專坑外地投資客。結(jié)果深圳寶安的房東從500萬砍到200萬，成交耗時(shí)28個(gè)月，同期萬科某盤3個(gè)月清空600套的庫(kù)存，最后一個(gè)高價(jià)買家還被新房截胡，房子可能只剩折價(jià)。

新房之所以會(huì)撤掉二手房的升值空間，首先是地方政府的土地財(cái)政依賴，哪怕2025年第一季度二手房交易占比超過60%，30城的二手房成交同比增加21%，新房?jī)H占6.4%，政策仍然通過房票安置、好房子標(biāo)準(zhǔn)等工具保障新房。另外，開發(fā)商通過高傭金買中介、炒作倒掛盤、精準(zhǔn)降價(jià)清庫(kù)存來收割市場(chǎng)。顛覆認(rèn)知的是，時(shí)間會(huì)吃掉所有籌碼，沒有賣不掉的房子這種說法是錯(cuò)誤的。

接下來，普通人必須搶跑的三個(gè)動(dòng)作要牢記。首先，緊急止損，立即拋售無學(xué)區(qū)、無地鐵、房齡超過15年的房產(chǎn)。

其次，抓住置換窗口期，利用賣舊買新稅費(fèi)減免降低置換成本，換倉(cāng)黃金的策略是只買現(xiàn)房，避開風(fēng)險(xiǎn)，鎖定核心區(qū)北上廣深內(nèi)環(huán)50平的房子，優(yōu)于三四線的200平方。

第三，政策避險(xiǎn)，在三四線城市自住可買，投資則要避開；二線非省會(huì)保留一套自住，一線與二線間要置換優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

那么未來三年的中局到底是最后一波還是全面崩盤？目前還剩最后三張救市的底牌。

第一，京滬穗全面取消限購(gòu)，廣州目前已經(jīng)取消了120平方以上的限購(gòu)。

第二，4萬億收購(gòu)存量房，國(guó)資接盤二手房改為保障房。

第三，房貸利率破3%，央行或啟動(dòng)史詩(shī)級(jí)的降息。

給普通人的終極忠告是別再問房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲？2025年的核心命題是如何在資產(chǎn)縮水大潮中保住血汗錢。