5月份的房地產數據出爐了，核心城市的新房改善盤價格持續堅挺，與之對應的卻是100個重點城市二手房價格的全部下跌。未來新房跟二手房可能會是兩個物種了，數據究竟怎樣？今天我們就來一起好好聊一聊。

先來看看新房。根據中指的數據顯示，2025年1到5月，百強房企銷售總額為14436.4億元，同比下降了10.8%。5月單月，百強房企的銷售額同比下降了17.3%。

大家別看銷售額是下降的，這個降幅比例相較于去年單月動輒30%左右的降幅，其實已經小很多了。而今年百強房企單月銷售額降幅比例大幅收縮的原因，還是因為改善樓盤的供給增加，重點城市的核心地段改善需求得到了釋放，從而拉到了新房的銷量。

這其中最典型的例子就是上海樓市。5月，上海就有超過7個日光盤出現了，而這其中基本都是重點的改善樓盤。不過話又說回來，雖然現在百香房企的單月銷量同比降幅相較于去年是出現大幅度收縮，但這并不意味著房企的壓力是有所減少的，因為降幅比例看似在縮小，但背后有很大一部分原因是因為對比的基數比較低。

2024年，全國房產銷售規模從銷售面積來看，幾乎回到了09年左右的水平，而從銷售金額方面來看，也回到了15年左右的水平。因此，百強房企現在的降幅比例雖然是在收縮的，但房企的壓力依舊非常非常大，特別是2025年，房企的償債規模又高于2024年。

其次，數據顯示，5月份，百城新建住宅均價為16815元每平方米，環比結構上漲了0.3%，同比上漲了2.56%。其中，上海新房價格在5月份更是領漲百城環比上漲了1.47%。

原因一是現在很多重點城市的核心區都增加了土地供應量，并且各方面品質都得到了大幅度的提高，這就極大的刺激了這一部分積壓的改善需求，價格也隨之水漲船高了，但這房子跟普通人基本沒有什么關系，動輒千萬以上的資產，即便是在上海，也只有極少一部分的高凈值群體能買得起。

二是市場上剛需樓盤的供給其實是在減少的，再加上低容積率、高得房率，信房價格自然是會被拉高。

根據最新的數據顯示，28個重點城市剛需改善高端項目供應占比分別為34%、55%以及12%。所以看出來了嗎？新房里面有將近七成都是高端和改善，而剛需的占比是越來越小。要知道，這個數據在4月份還是39%，3月份是37%，很明顯，剛需樓盤的占比趨勢是持續下降的，而這個說明，沒有什么錢的普羅大眾是沒資格在城市的核心地段買房子的。

再來看看二手房。根據中指的數據顯示，全國100個重點城市二手房價格全部都是下降的，沒有一個上漲，二手房住宅均價為13794元每平方米，環比下跌了0.71%。這個單月下跌的比例已經不算小了，因為通常看來，在房地產下行的周期內，二手房環比下跌的幅度達到0.5%，體感冷逸就已經是非常非常強了。

大家都知道，去年9月份樓市迎來了一波大松榜，原因就是那幾個月樓市的各方面數據都非常差，當時的環比跌幅比例也是0.7%，并且5月份擺成二手房的住宅銷售價格，同環比的跌幅比例依舊是呈現擴大的趨勢的。

所以從3月份，老白就多次提醒大家，樓市的壓力又增大了，2025年第一季度可能就是二手房今年出貨的最佳時間，而下一次的時間現在還不知道呢。

再來看看下跌幅度，數據顯示，一線城市二手房住宅價格環比下跌了0.37%，二線三線二手住宅價格環比下跌了0.78%以及0.76%。就降幅比而言，123四線城市下跌幅度相較于4月份其實都出現了擴大。

這就是我之前說的，進入5月，樓市的小陽春已經正式宣布結束了，所以很明顯，能夠反映樓市真是行情的二手房市場，接下來的壓力肯定會進一步增大，并且現在很多重點城市二手房的掛牌量又出現了增長，所以二手房市場以價換量的趨勢只會越演越烈，特別是新房市場的好房子概念，如果被大眾認可，那么二手房的壓力就會越大。

同時反過來，如果二手房價格下跌足夠大，這必然會再次拉低新房價格，因為好房子產品力再強，最終還是要講性價比的。所以之前老白就說過，現在好房子的出現，看似是讓一部分城市的新房價格上漲了，但本質的目的還是為了穩樓市，用超高的產品率和得房率來抵充部分價格下跌所帶來的影響。

同時，重點城市雖然減少了土地供應，但由于優質地塊供給增加，整體土排金額其實并沒有下降多少，短暫的穩住了政府的賣地收入，所以還是全面犧牲二手房來保護一手房的思路。

看明白這一點，你就會知道為什么最近幾年小圓春之前，我都會多次提醒大家，抓住小陽春的熱度，把手中的那些同質化嚴重、競爭力較低的房產趕緊賣掉。

因為市場邏輯不一樣了，以前是房價普漲的時代，優質房產領漲，即便產品力再差的房產也有一定的補漲時期，但現在分化嚴重，一、二手房庫存居高不下，可能還有領漲的房源，但補漲的房源卻是肉眼看得見的越來越少了。