2025年5月21日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT（房地產投資信托基金）在上交所上市，首日即封在30%的漲停板上。

此前，該基金產品在申購階段已獲追捧：

網下發售1.05億份，認購倍數216倍，創下REITs市場史上最高網下認購倍數（此前最高網下認購倍數由匯添富上海地產租賃住房REIT剛剛在2025年3月17日創下：180.74倍），公眾投資者的認購倍數也達到了832.67倍。

公眾對于租賃住房REIT的價值認知，已到了令產品市場爆紅的階段。

那么，究竟應如何理解租賃住房REIT的投資價值呢？

華泰蘇州恒泰租賃住房REIT認購情況：

發售價格：2.734元/份；

發售份數：5億份；

募集金額：13.67億元；

戰略配售：3.5億份，占比70%，為35家戰略投資者認購；

網下發售：1.05億份，占比21%，認購倍數216.91；

公眾發售：0.45億份，占比9%，認購倍數832.67。

租賃住房價值何在？

華泰蘇州恒泰租賃住房REIT的發起人，為恒泰集團（蘇州恒泰控股集團有限公司）。

只說恒泰集團，可能很多人感覺模糊，但是，說起這家集團的代表性作品，大家一定印象清晰，那就是俗稱“大秋褲”、學名“東方之門”的蘇州標志性建筑：蘇州中心。

蘇州中心風景

恒泰集團的背后，是蘇州工業園區（蘇州工業園區管理委員會）。

作為蘇州工業園區直屬的大型國有企業，恒泰集團目前凈資產133億元，資產總規模287億元，業務包括商業地產、租賃住房、產業地產三大主業板塊，也是蘇州工業園區最大的租住房源持有者和運營商。

“蘇州工業園區最大的租住房源持有者和運營商”，它的職能使命是什么呢？

就是以優質的租住房源，去吸引人才，服務工業園區，從而助力蘇州經濟。

資料顯示——

• 江蘇省是中國經濟發展的“績優生”，人均 GDP 多年位居各省份第一，同時人口持續凈流入，財政多年凈上繳，多項經濟指標領跑全國。
• 截至2023年底，北上廣深4個一線城市常住人口均超1700萬，蘇州、成都、重慶等二線城市常住人口均超1200萬。作為勞動人口主力軍的20~39歲中青年人口，也向一線及二線城市聚集。全國年齡20~39歲人口占比為28%，而北上廣深四個一線城市20~39歲人口占比在 33%~50%之間，主要二線城市20~39歲人口占比也在31%~46%之間，其中蘇州為36%。
• 2024年7月，《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》強調以“租購并舉”作為住房制度的核心，預示著租賃市場將迎來新的推動舉措。
• 蘇州市在2020年出臺了蘇州人才新政4.0 版《關于加快人才國際化引領產業高端化發展若干政策措施》，重點解決住房保障、子女入學、配偶就業、醫療保險等問題。
• 2016年至2024年，蘇州工業園區在國家級經濟技術開發區綜合考評中實現“九連冠”。作為經濟實力排名全國第一的國家級經濟開發區，蘇州工業園區人才凈流入保持增長態勢，租賃住房需求旺盛，租賃住房市場亟需發展。
• 截至2023年底，蘇州工業園區常住人口為116.99萬人，相比2018年增長4.54萬人。近3年來，蘇州工業園區人才總量增長15%，總規模達到52.5萬人，占就業人口的比重達54.6%，每平方公里碩士人才達到240名，是硅谷當前水平的70%。領軍人才達到3459人，其中海外人才占比近70%，人才競爭力長期位居全國開發區首位。

簡言之，蘇州經濟保持競爭力，所依托的是人才戰略，而吸引人才的關鍵舉措之一是租賃住房。當人才戰略成功推動經濟之后，則反過來支撐住房市場。

所以，表面的租房問題，奠定的是整個蘇州經濟發展的底色。談及租賃住房REIT的價值，也要從這里談起。

資產包情況

恒泰集團持有、運營的租住載體有20個，總計1.6萬套房源、2.6萬個出租單元，累計為1.5萬余家企業，16萬青年人才解決居住問題。

恒泰集團持有的20個項目分布示意圖

這些租住的房源，有的處于在建中，有的則建成時間較早，需要維護與升級，從而在新的租住需求之下保持吸引力。

房屋的開發也好，升級也好，都需要資金投入，而恒泰集團能夠獲取投資的最大優勢，正是手中的20個項目。

盤活這些項目，即通過向投資者出讓項目經營（住房租賃）收益，來換取社會投資；反過來說，投資者通過購買恒泰集團發行的基金，來分享經營項目（住房租賃）的收益，就是華泰蘇州恒泰租賃住房REIT的基本邏輯。

投資者需要衡量的，是這個項目夠不夠好，收益保障性如何。

本次發行的華泰蘇州恒泰租賃住房REIT，底層資產為菁英公寓。

菁英公寓外景

資料顯示——

• 菁英公寓為恒泰集團的核心項目之一，也是蘇州工業園區目前規模最大的優租房社區。其中，菁英公寓一期項目于2010年竣工并投入運營。菁英公寓二期項目于2012年竣工、2013年開始運營。
• 在2024年蘇州市優秀人才公寓榜單上，恒泰集團集團有兩家公寓上榜，其中之一為菁英公寓，另一家為東延四季公寓。
• 菁英公寓位于蘇州工業園區啟月街1號，包括28幢公共租賃住房、2幢配套用房、1幢物業用房、8個地下車庫，可出租住房為2559套，2024年末出租率為93.33%。
• 菁英公寓租戶受雇企業所涉行業主要包括：生物醫藥與醫藥健康、信息技術與軟件服務、制造業，占比約73.09%；其他行業覆蓋金融服務、貿易服務、能源與環保等10余種類型。
• 相對于本次發行基金籌資的13.67億元，底層資產菁英公寓的建筑面積約為27萬平方米，按照4576.18元/平方米計算，評估價值為12.61億元。菁英公寓2024年凈利潤為1235.99萬元。

按照相關文件的用途說明，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT凈回收資金的85%以上用于淞北四季和江韻四季或其他經批準同意的租賃住房項目建設；不超過15%的凈回收資金用于補充原始權益人流動資金等。

這兩個投資項目——淞北四季和江韻四季，在恒泰集團持有的20個項目之內，預計分別在2025年和2026年建成。

值得注意的是，恒泰集團的“四季”系列公寓與菁英公寓有著不同。

在恒泰國際的項目圖中可見，菁英公寓屬于“優租公寓”，而淞北四季和江韻四季屬于“長租公寓”。

兩者不同之處在于，雖同為政府支持的租賃住房，前者屬于保障性租賃住房，強調的是以相對較低的市場價格，滿足基本居住需求；后者的長租房，強調市場化運作，以“新一代生活社區”理念（官方提法“綠色人才公寓”），提供高品質、舒適、配套完善的居住環境，吸引對居住條件有更高要求的租戶。

公租房，強保障；保租房，重普惠；長租房，市場化，這種區分，符合“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的多層次住房體系建設。

換言之，恒泰集團通過以菁英公寓這樣的底層資產，發行租賃住房REIT獲取資金之后，要完成部分租住項目的升級，提升盈利能力。未來的“長租公寓”將提供更好的市場回報。

這其實也是投資者看好恒泰租賃住房REIT的原因之一——恒泰手中的20個項目，為未來基金的擴募、提質，帶來更好的回報想象空間。

48年封閉期

華泰蘇州恒泰租賃住房REIT的封閉期為48年。

相較之下，同為租賃住房REIT，蘇州恒泰的48年還是最短的。

已發行的8家租賃住房REIT封閉期情況表（據萬得數據）

已發行的8家租賃住房REIT，其余7家的封閉期年限在624至804個月之間，即52年至67年。

5月21日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT在上交所上市，投資者可在二手市場進行退出交易。

但是，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT對于戰略配售（全部占比的70%）進行了限售——

蘇州工業園區公租房管理有限公司所持1億股的限售期為60個月（5年）；

蘇州工業園區公租房管理有限公司及其他35 家戰略配售投資者所持2.5億股的限售期為36個月（3年）。

因此，租賃住房REIT是一種從設計上就支持長期穩健的投資。

華泰蘇州恒泰租賃住房REIT招募說明書中關于折現率說明圖表

華泰蘇州恒泰租賃住房REIT在招股說明書中也提供了菁英公寓及其他租賃住房項目的折現率與凈現金流分派率。

從已發布的8個租賃住房項目看，這些項目情況較為類似，均為一線及新一線城市的優勢區域，資產流動性好，租賃需求旺盛。蘇州恒泰項目6.00%的折現率，體現了租賃住房項目中低風險的屬性。2025年和2026年分別為4.34%和4.41%的凈現金流分派率，也略高于部分同類項目。

總而言之，蘇州恒泰租賃住房REIT的投資前景，依托于蘇州租賃房市場的成長性，它的短期表現也是此種認知的市場化反映。

最后來看一看蘇州的未來規劃：

“根據《蘇州市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》，到2035年，基本建成創新之城、開放之城、人文之城、生態之城、宜居之城、善治之城，高水平建成充分展現‘強富美高’新圖景的社會主義現代化強市、國家歷史文化名城、著名風景旅游城市、長三角重要中心城市，為建設世界級城市群作出積極貢獻。”

附：適合租賃住房REIT類型的投資者

長期投資者

機構投資者

保守型投資者

社保基金和養老金FOF

產業資本

追求資產分散的投資者

具備專業投資能力的投資者

愿意承擔一定波動的投資者

關注政策紅利的投資者

具備耐心的個人投資者