密密麻麻的超高樓，就像一個鋼筋水泥構筑的牢籠。

為了利潤，過往十余年里，開發商都使勁把住宅往高建。

但近日，樓市出現了新信號，引導住宅走向低密化。

2025年上半年將過，廣州僅賣出8宗涉宅地塊。（截至5.27）

雖然“數量”不多，但“質量”卻不錯。

已成交的地塊基本位于中心城區，還有地鐵上蓋、江景、優質教育資源等多個亮點。

另外存在一個非比尋常的信號：低密地塊變多了！

除了陸居路地塊外，其余7宗地塊容積率均低于4，其中金茂世界大觀四期地塊容積率甚至≤1.1。

世界大觀四期地塊在2024年曾經掛牌過一次，當時容積率為1.8，后來2025年初重新掛牌，容積率下降至1.1。

而最近一個月新掛牌的地塊，容積率就更低了。

廣州6宗待拍涉宅用地（截至5.27），容積率均低于2.5，甚至還有1字頭的。

其中，花都羅仙路以北、鳳凰北路以西CC0504010地塊及增城荔湖街新城大道東側18005200111A25012號地塊，容積率并列最低，均為1.02。

在前幾年，容積率低于3的地塊，并不常見。

2021年至2022年，廣州僅有不到20%的掛牌宅地容積率低于2.5，2023年該占比攀升至28%，但也不算高。

到2024年，近五成的掛牌宅地容積率均低于2.5，另外還有20%的地塊容積率低于2.0。

而2025年還未過半，掛牌的15宗設宅用地中（包括掛牌后終止地塊），便有5宗地塊容積率小于等于2.0，占比超30%。

可見，低容積率地塊供應變多，在政策的主導下，住宅逐漸走向低密化。

未來，低容積率住宅項目將會成為主流。

5月1日起，中國“好房子”國家標準《住宅項目規范》正式實施，除了層高外，還限制了宅地容積率、建筑密度、綠地率等。

按照新規，屬于第Ⅳ類建筑氣候區劃的廣州，建筑容積率需控制在3.1以下，建筑密度的最大值為22%，綠地率最小值為35%，另外最大限高為80米。

所以可以發現，5月1日后掛牌的地塊，其容積率均低于3.1，甚至遠低于標準。

除了廣州外，其它城市也已按新規執行。

例如上海，5月9日發布第五批次擬出讓住宅用地清單，公布的6宗地塊，其宅地部分容積率均在1.2-2.6之間。

另外，北京2025年第四輪擬供商品住宅用地，5宗地塊的容積率均低于2.6。

據克而瑞數據顯示，2025年初全國2.0以下容積率地塊占比達到44%，較2024年提升了8個百分點，為近四年新高。

其中1.5以下容積率在售地塊建面更是大幅增長，2025年2月初達到94萬平方米，同比增長64%。

全國的住宅容積率都在下降，大城市的發展，再也不用靠高不見頂的摩天大廈來證明。

曾經，住宅的容積率有一道“緊箍咒”。

2012年，國土資源部、發改委聯合發文住宅項目容積率不得低于1.0。

在此之后，容積率低于1.0的宅地再也沒出現過在公開土拍市場。

直至2023年9月，自然資源部提出建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。

另外2024年底，多部門印發《自然資源要素支撐產業高質量發展指導目錄（2024年本）》的通知，沒有再提及“容積率不得低于1.0”的規定。

與此同時，廢止了關于發布實施〈限制用地項目目錄（2012年本）〉和〈禁止用地項目目錄（2012年本）〉的通知》（國土資發〔2012〕98號）。

截圖自《自然資源要素支撐產業高質量發展指導目錄（2024年本）》而“住宅項目容積率不得低于1.0”的規定，便是在〈限制用地項目目錄（2012年本）〉中提出的。

截圖自〈限制用地項目目錄（2012年本）〉換句話說，1.0容積率的“緊箍咒”已經被取下。

此前，在2024廣州秋季土地出讓全周期服務推介會上露面的廣氮片區人才公園低密地塊，在調規后，其容積率低至0.8。

但截止目前，地塊仍未正式掛牌。

另外，上海青浦區也在2024年土地推介會上，推出了三宗容積率僅為0.8的住宅用地。

南京、無錫等城市也在近期推出了容積率低于1的住宅用地。

業內人士指出，容積率在1左右的地塊，未來或將會打造類別墅產品。

被限制多年后，別墅或將重出江湖，改善客群將會擁有更多選擇。

截至2023年底，我國城鎮人均住房建筑面積已超過40㎡。

房地產行業的目標，逐漸從“有房住”轉變為“住好房”。

接下來，包括廣州在內，全國各地的低密產品將會迎來新一輪的爆發期。

更多的“好房子”，正在路上......