作 者丨張敏

編 輯丨張偉賢

圖 源丨 圖蟲

今年以來，50城住宅平均租金繼續保持同比下跌。

這一變化由多重因素促成，但房價下降、就業與收入預期偏弱構成了其大背景。保租房供應的擴大，也在潛移默化地改變市場格局。

有房東直降900元留客

2025年4月中旬，劉偉（化名）收到租客的短信，對方告訴他，下個月租約到期后，不再續租了。

一個月后，劉偉將房子收拾了一下重新委托中介招租。中介告訴他，要把租金調降1000塊錢左右，才有可能找到新租客，“現在的市場價格就是這樣。”

劉偉的房子位于北京市朝陽區定福莊區域，前一個租客住了兩年，租金為5400元／月。按照中介的建議，他不情愿地將房租調低，以4500元／月（降價900元/月）的價格重新掛出。

同樣在4月，在深圳市羅湖區國貿一帶租房的小趙，一年的租約到期。中介問他，愿不愿意換套大一點的房子。按照同樣的價格，他可以從現在的一房換成兩房。

去年下半年以來，一些熱點城市的租金出現明顯下降，房東和租客對此都有切身感受。

根據中指研究院的數據，2024年，全國重點50城住宅平均租金累計下跌3.25%，跌幅較上年擴大3個百分點。其中，去年8月后，租金跌幅明顯擴大。

48城房租集體下降，從業者：“春節過后，房子不好租”

按照慣例，房租與房價的變化通常呈正相關趨勢，從而維持租售比的均衡。也就是說，當房價上漲時，租金通常也會上漲；當房價下跌時，租金水平也往往下降。

近年來，房地產市場仍處于深度調整期，熱點城市的房價較高點時均有不同幅度的回落，這也構成了房租下降的大背景。

但短期來看，租金的跌幅的擴大，是從去年下半年開始的。

中指研究院指出，2024年，50城平均租金僅在春節假期后的“返城季”（3月）和 6—7月的高校“畢業季”實現了微幅上漲，這兩個時段也是傳統的住房租賃旺季，其余月份均在下跌。

該機構還表示，去年8月后，租金跌幅明顯擴大。

這一情況與不少從業者的體感相同。鏈家地產北京潘家園某門店的經紀人表示，近幾年該區域的租金水平一直在緩慢下降，但從去年下半年開始，降幅比較明顯。

進入2025年，這種情況并未改變。根據中指研究院的統計，今年50城平均租金水平保持下降，僅2月的節后租房旺季有所上漲，1月、3月、4月均有下降。

樂有家深圳景田某門店經紀人也向21世紀經濟報道記者表示，去年下半年，這一區域的整體租金就出現明顯下降。春節過后，由于房子不好租，不少業主又將價格下調。

今年4月，全國50個城市住宅平均租金為35.2元／平方米／月，環比下跌0.32%，跌幅較3月擴大0.27個百分點；同比下跌3.40%，跌幅與3月持平。

納入中指研究院監測的50個城市中，上月僅嘉興、石家莊的租金上漲，其余48城的房租均呈現下降局面。

租客去哪了？從業者直呼：租房的人明顯少了

對于很多一線從業者來說，最明顯的感受是租客在減少。經紀人告訴劉偉，他服務的北京朝陽區三間房片區，租客咨詢量和帶看量明顯不如往年。即使在畢業季等傳統旺季，租客數量也低于往年同期。

據21世紀經濟報道記者調研，在深圳羅湖、福田兩區的一些核心區域，部分長租公寓運營方表示，今年春節過后，咨詢的客戶有所減少，項目的出租率不如往年同期。

“以往過完正月十五，人就回來了，項目出租率也很快就達到80%以上。今年到3月份，才租出去一半。”羅湖區某公寓項目負責人透露。

在部分二線城市，有些租賃運營方也發現，租客比以前少了。

根據《合肥市2024年12月集中式長租公寓項目月度運營簡報》，2024年12月，合肥市69個長租公寓項目簽約租賃用房963套，環比下跌4.6%，同比下跌11.4%。69個項目的整體空置率為6.8%，連續6個月上升。

事實上，在這輪租金調整中，二線城市的降幅最為明顯。在中指研究院統計的50個城市中，去年二線城市的租金平均降幅為3.6%，而一線城市、三四線城市的降幅均為2.8%。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶向21世紀經濟報道記者表示，年輕人的流動性本來就很大，近年來，不少城市出臺人才引進政策，加速了這種流動。由于這部分人群正是租賃市場的主體，其流動也會直接影響租賃市場的表現。

她還表示，保障性租賃住房供應的加速，也分流了不少客源。

保障性租賃住房也稱保租房，指由政府政策支持，市場主體投資建設，用于解決市民階段性住房困難的保障性住房，供給對象主要為新市民、青年群體，租金低于市場平均水平。

近兩年，多個城市保租房項目建設及入市節奏加快，帶動相對低價的租賃房源供應擴大。劉偉的經紀人告訴他，距離其所在的區域不遠，有一個保障性租賃住房項目入市，分流了不少租客。

房租仍有調整壓力

作為居民消費價格指數（CPI）的重要部分，房租水平的變化，也是貨幣購買力和市場預期的“晴雨表”。

在21世紀經濟報道記者的調研中，不少經紀機構、長租公寓服務機構從業人員也表示，收入預期偏弱，影響了客戶的選擇。

“以前客戶都想住電梯房，但電梯房的租金普遍要高1000塊錢左右，現在很多客戶覺得，走樓梯也能接受。”北京某大型經紀機構業務員說。

短期來看，這種情況恐將繼續影響租賃市場的表現。

深圳某長租公寓項目負責人表示，今年公司給予更多的價格自由度，以求提高項目出租率，縮短空置期。

曹晶晶表示，2025年是“十四五”保租房籌集任務的收官之年，預計將有較大規模的保租房項目供應上市，并對普通住宅租賃市場形成一定沖擊。在居民收入預期仍在筑底、租戶價格敏感度維持高位的背景下，今年50城住宅平均租金將繼續面臨一定調整壓力。

但她同時表示，考慮到隨著住房租賃行業規范化程度的提升，越來越多的租戶選擇長期租房，核心城市中長期租賃需求存在支撐，租金下調空間將有限。

你感受到房租降價了嗎？歡迎評論區聊！

SFC

本期編輯 江佩佩 張嘉鈺

21君薦讀