近日，廣州珠江新城二手公寓市場熱度攀升，個別項目成交單價不足2萬元，號稱“百萬元便可上車珠江新城公寓”。不過新快報記者走訪發現，珠江新城二手公寓雖然門檻降低，但板塊內租金同樣有所下滑。有業內人士提醒，公寓二手交易稅費比住宅高出不少，表面很筍的成交價，很可能買家需承擔賣家稅費，且公寓轉手不易，高租金物業需求也在分流，要用發展的眼光去審視投資機會。

■珠江新城出現筍價二手公寓房源的同時，板塊內的租金也在同步下滑。

珠江新城“百萬元公寓”頻現，二手公寓稅費高達約16.8%

總價100多萬元能“上車”珠江新城？近日，部分珠江新城的二手公寓成交價格調整明顯，引發市場關注。新快報記者在貝殼找房的成交紀錄看到，富力盈力大廈1個月內成交單價調整幅度超過10%。3月一套45㎡的中樓層北向公寓成交價為100萬元；而在4月，一套62㎡的中樓層東向單位成交價為120萬元。單價從3月的2.2萬元調整至4月的1.93萬元。而租金方面，該公寓40多㎡的一室單位掛牌租金多為3800元至4500元/月。

同樣是“百萬元+”的公寓房源還有富力盈豐大廈。在貝殼找房平臺上，該項目一套51㎡的1室1廳西向中層單位，4月的成交價為108萬元。而在安居客平臺上，富力盈豐的51㎡2室2廳1衛Loft公寓單位，掛牌價為111萬元，折合單價為2.19萬元。

除了公寓，100多萬元還可以上車珠江新城邊緣的一室住宅。跑馬地花園多個49㎡左右的房源掛牌價“150萬元+”，單價約3萬元，產權為住宅。鉑林國際公寓33㎡的低樓層西向單間房源，目前掛牌價也為150萬元，同為70年的住宅產權。

房地產市場研究專家鄧浩志告訴新快報記者，珠江新城是此前泡沫比較嚴重的板塊，在2022年、2023年整個大市下行期間，珠江新城逆勢上漲，很多投資客動用了超額杠桿來買房，在資金周轉不來的時候，便出現“踩踏式撤退”，二手價格調整明顯。

鄧浩志進一步指出，公寓交易稅費很高，所以二手業主要壓低價格出手。新快報記者了解到，目前的公寓二手交易稅費中，賣家需要承擔增值稅、土地增值稅、個稅、印花稅和房屋登記費等，買家則需承擔契稅、印花稅等。有中介給記者算了一筆賬：“目前各項稅費加起來，公寓轉手需負擔約16.8%的稅費，正常來說各付各稅，但通常較低的成交價，都是由買家承擔所有稅費。”

月租套均價不足4000元，珠江新城50-80㎡戶型租金同比下降7%

珠江新城作為廣州的核心商務區，匯聚了大量的企業總部、金融機構和高端商業配套，區域內人口密集，對居住和辦公的需求持續存在。從投資角度來看，如果二手公寓價格調整后使得投資門檻顯著降低，在租金相對穩定的情況下，若能實現較高的出租率，其租金回報率具備一定吸引力。

不過，在個別公寓二手成交單價不足2萬元的同時，珠江新城板塊內的租金也在同步下滑。據廣州房地產中介行業協會監測，今年第一季度，以中高端物業為主的珠江新城板塊環比下降5.46%。克而瑞廣佛數據也顯示，4月個人租賃各房型中，珠江新城50㎡至80㎡戶型為成交主力，累計成交585間，月租套均價3746元。相比2024年4048元的月租套均價，下降了7%。

珠江新城個人租賃需求目前仍在天河區乃至廣州市保持高水平，但板塊租金在逐漸下滑。廣州房地產中介行業協會指出，主要原因在于租客端對高租金物業需求減少，選擇用時間換成本，更傾向于租金性價比更高的區域或房源，導致板塊租賃市場延續了降溫趨勢。而克而瑞廣佛則認為，購房需求的變化以及新房產品的沖擊對租賃市場造成了影響。“一方面，天河區二手房議價空間增大，今年4月二手房議價空間從去年4月的6%增長至11%，疊加廣州不限購，使得部分原本選擇租房的租客轉向購房市場，導致租賃市場需求減少。另一方面，天河新房數量供應增加，且多數新房項目產品力優勢明顯，居住體驗更佳，進一步分流了租賃市場的意向客戶。”克而瑞廣佛相關人員表示。

抄底珠江新城公寓窗口期開啟？專家提示兩大風險

當前珠江新城部分公寓單價下調，這類“低總價+核心地段”的物業重新進入投資視野。“廣州一手公寓在經歷了2022年和2023年年均成交不足5000套的近十年低谷之后，2024年再次回到6000套之上，TOP10項目無一例外全部來自中心五區，反映了公寓買家對于地段背后租值的看重。”克而瑞廣佛首席分析師肖文曉向新快報記者表示，由于房價的調整，近期二手公寓市場出現“筍貨”的概率大為增加，特別是一些總價不高、租金回報率又可以跑贏貸款利率的公寓物業，包括像珠江新城這種黃金地段的小公寓，在當前存款和理財收益下行的背景下，又重新回到投資者的考慮范疇。

肖文曉提醒投資買家注意兩個關鍵點：首先，“包租”與“實租”的區別不容忽視。一些一手公寓項目或者重新包裝出售的二手公寓項目，都會用“包租”來吸引投資者，租金回報率也很誘人，卻有中途毀約的風險。其次，要考慮“現在”與“將來”的差異。“公寓轉手不易，一般更適用于長期投資，而租賃市場也是動態發展的，有些地方現在好租，但從城市發展來看將來未必好租，并且近兩年全國租金也出現了下調的趨勢，即便是珠江新城這樣的黃金地段，由于租賃市場大環境以及限購限貸放開后客戶被買賣市場分流的影響，也出現了明顯的租金下滑，其同比降幅甚至要高于其他區域，因此要用發展的眼光去審視投資機會。”肖文曉說。

廣州世聯研究院副院長崔登科同樣認為，投資公寓需要謹慎考慮。“公寓的價值主要體現在跟隨住宅整體市場的波動以及附加價值上。除酒店服務類公寓外，大多數公寓產品缺乏附加價值，如學位資源等，并且空間使用率較低，水電費用較高，這使得它們在競爭力上不如住宅產品。此外，公寓轉手難度較大，短期內的投資風險有所上升。”

■新快報記者 何璐詩