每經記者：陳榮浩 每經編輯：魏文藝

進入5月份，隨著中共中央辦公廳、國務院辦公廳《關于持續推進城市更新行動的意見》正式印發，全國城市更新進程按下了“加速鍵”。

作為先行示范城市，深圳在老舊小區改造與城中村升級方面不斷探索各種實施路徑。根據深圳官方發布的數據，2024年深圳全市開工改造老舊小區202個，惠及居民約8.2萬戶，已完成179個老舊小區的改造工作。2025年，計劃完成老舊小區改造100個以上。

近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪深圳多個城市更新項目發現，除了以前常見的“拆除重建”類項目外，深圳還有不少綜合整治及功能改變類的城市更新項目。這類項目主要是在保留原有建筑主體結構的基礎上，對小區的特定區域進行改造升級。

如位于深圳市寶安區的寶安山莊小區，主要對小區建筑外墻和樓道進行了修繕，屋面防水和防雷設施等也得到全面升級，已于今年3月改造完成并投入使用。而位于深圳市龍崗區坂田街道的馬蹄山村項目，經過改造后，其區域空間及肌理特征變得更加明顯，而且成功植入了商業、休閑、文化、居住四大功能組團。

30年老舊小區煥新記

寶安山莊位于深圳市寶安區松崗街道，是上世紀90年代建成的住宅小區，共有11棟建筑，是松崗街道典型的老舊小區之一。因建成年代久遠，小區基礎設施老化、公共配套不足、環境臟亂差等問題日益突出，居民對改善居住條件的呼聲越來越高。

隨著2023年底深圳新一輪老舊小區改造計劃的實施，這個總建筑面積約3.6萬平方米、涉及277戶居民的老舊小區正式開啟改造。

改造后的寶安山莊外立面 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

5月26日下午，每經記者在寶安山莊現場看到，小區的建筑外立面涂刷了新漆，呈現出米黃色與淡紅色相間的溫馨色調。此外，小區內部路面重新鋪設了瀝青，綠化帶也煥然一新，整體環境甚至讓人難以相信這是一個已建成超過30年的老舊小區。

“改造完成后，我們小區的業主普遍受益，特別是業主無需承擔任何費用，因為改造資金是由區政府撥付的。”寶安山莊業委會一位負責人向記者介紹。

改造后的寶安山莊小區 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

回想起寶安山莊改造的過程，一位業委會成員告訴記者，整改期間最棘手的問題是難以統一業主們的意見和需求。她回憶道：“尤其在整改初期，設計公司經常來小區與居民溝通，雙方交流也挺順暢。”

寶安山莊一位小區業主向記者表示，改造后小區的整體環境確實有了顯著改善，但也有部分業主認為可以改造得比現在更好，之前還有業主提出“自籌資金+政府撥款”的改造方式。

寶安山莊改造后的樓梯間 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

據記者了解，寶安山莊提升改造工程主要包括：樓棟門鎖和門禁系統更換，樓道修繕和照明燈更換，建筑外墻治理和屋面防水、防雷改造，樓棟“三線”、消防設施和排水設施改造，小區道路、排水管網和安防設施改造，小區綠化整治和垃圾分類提升，以及小區大門和圍墻改造、結構修繕等。

寶安山莊新鋪設的瀝青路面和綠化 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

實際上，在深圳的城市更新歷程中，像寶安山莊這類在原有建筑基礎上對小區進行系統性改造的案例，也是眾多老舊小區采取的改造策略。

根據深圳市城市更新協會發布的信息，深圳的典型城市更新案例包括桔子坑村、涼帽新村、馬蹄山村等項目，這些項目并非簡單的“拆除重建”，而是在保留原有結構的基礎上，著重于對基礎設施的綜合改造、公共空間的重新規劃，以及社區服務設施的提升，從而使得這些老舊住宅小區在原有基礎上實現了質的飛躍。

沙浦二村改造后的配電房 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

從"拆除重建"到"微改造"

相較于傳統城市更新“拆除重建”的方法，當前在原有老舊建筑基礎上進行的改造項目，在業界被稱作“微改造”或“微更新”。

5月27日，合一城市更新集團董事總經理羅宇通過微信接受每經記者采訪時指出，“微改造模式”是基于保留建筑主體結構的原則，進行局部修繕、功能提升和環境改善，主要特點包括保留現有建筑、改造資金主要依賴財政資金支持、無需進行回遷安置等。

“從實施難度來看，‘微改造’在改造內容、改造周期以及資金成本方面，與拆除重建模式相比，整體上實施難度更低。”

長城一花園改造前（左）后（右）對比 圖片來源：受訪者供圖

羅宇為記者分享了深圳市場中“微改造”的典型案例，包括寶安山莊老舊小區改造工程項目，以及福田區園嶺街道的長城一花園小區改造項目。這兩個項目代表了深圳市場上典型的“翻新工程”，它們在保持原有項目結構不變的前提下，主要關注建筑外立面的修復、屋面防水處理，以及消防設施的改造等方面。

“目前阻礙老舊小區改造進程的核心問題，主要集中在房地產市場持續低迷、市場主體投資信心不足、金融機構融資支持意愿不強、老舊小區拆遷難度大，以及居民自籌機制失效等方面。”

羅宇表示，未來應緊跟政策導向，結合中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布的《關于持續推進城市更新行動的意見》，構建一個政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續發展模式。

在此前某機構舉辦的“城市更新論壇”上，深圳大學建筑與城市規劃學院研究員、趣城工作室創始人張宇星指出，“微更新”的核心目的，是在現有建筑的基礎上探索更多可能性。

“如果僅討論建筑本身，它是一個永恒的主題，但建筑的使用場景卻不是。現代建筑學應該借鑒手機的發展模式，實現硬件與軟件的結合。‘微更新’正是在建筑的基礎上，融入更多情感和精神層面的元素，從而促使整個建筑發生質的飛躍。在整個改造過程中，例如建筑中的柱子、梁等結構性元素可以保持不變，但這些結構性元素之外的空間，則為改造提供了無限的創新可能。”張宇星補充道。

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