一、樓市 “小陽春” 漸弱，市場分化加劇

最近西安很多二手房賣家反映看房量都在減少，部分新房銷售也表示售樓部門可羅雀。

據相關數據顯示，2025 年 4 月西安新房均價為 16451 元 / 平，相較于上月有 0.24% 的下降。不同區域價格波動明顯，如雁塔區 5 月新房報價為 19758 元 / 平，有 0.65% 的增長；而未央區 5 月新房報價 17545 元 / 平，下降了 2.71%。

從成交面積來看，在 3 月樓市多重利好政策落地顯效時，西安新房成交面積環比增加 46%，但進入 4 月，隨著全國樓市大環境的變化，西安新房市場也受到影響，具體成交面積雖暫無最新數據，但從價格波動以及全國趨勢可推測，成交情況或不容樂觀。

西安二手房市場也呈現出分化特點。2025 年 5 月西安二手房報價為 11229 元 / 平，整體有 0.16% 的波動。

各區域表現不一，如雁塔區二手房報價 14204 元 / 平，有 - 0.39% 的波動；未央區報價 10974 元 / 平，波動為 - 0.63%。

從成交量來看，3 月西安市住建局數據顯示二手房網簽備案量突破 1 萬套，環比增長超過 50%，但到了 4 月，18 個樣本城市二手房成交面積環比下降 7.3%，西安作為樣本城市之一，雖無單獨 4 月環比數據，但大概率也受到整體市場下行影響。

二、房地產市場企穩指標分析

（一）租金回報率與國債收益率比價

西安雖然缺乏全市統一的租金回報率與 30 年期國債收益率詳細對比數據，但從部分區域租金情況可窺一二。

例如，城南二號線、三號線、四號線、五號線沿線小面積剛需住宅，例如51平，租金約為2300元，房價約為65萬，年租金回報率高達4.24%。而目前 30 年期國債收益率為 1.88%（2025 年 4 月 24 日發行的 30 年期特別國債中標利率）。但從全國市場來看，距離市場企穩所需要的租金回報率水平仍有差距。

考慮維修和折舊成本后，紐約、東京、柏林等國際一線城市的住宅租金回報率長期高于 30 年國債收益率 80BP 以上，考慮到年內長債利率下行空間有限，房地產市場企穩對應的百城租金回報率至少應該在 2.5% 以上。目前西安部分房源已經遠超這個水平。

（二）二手房成交占比

從住房使用壽命角度分析，中國內地房地產市場進入成熟期后，二手房成交占比理論上應介于日本（60% - 63%）和中國香港（70% - 75%）之間。

在西安房地產市場，二手房成交占比情況也反映出市場的發展階段。2025 年 1 - 4 月，雖缺乏精確的全市二手房成交占比數據，但從市場趨勢以及部分機構監測數據來看，西安二手房市場活躍度在增加。

如 3 月二手房網簽備案量突破 1 萬套，在新房市場受政策等因素影響，部分購房者持觀望態度時，二手房以其即買即住、配套成熟等優勢，吸引了不少購房者。隨著市場進一步發展，若按照目前的態勢，二手房成交占比有望向成熟市場靠攏，這也將推動西安房地產市場逐漸進入成熟期。

雖然目前西安二手房成交仍以“小面積、低總價”為主，但只有“以價換量”先行，才能推動整個二手房市場的傳導。

（三）房地產庫存水平和去化周期

房地產庫存水平和去化周期也是衡量市場是否企穩的關鍵指標。

在西安，不同區域的庫存去化周期差異較大。以高新區為例，截至 2025 年 4 月，大西安庫存面積達到 1722.11 萬平方米，而主力高新區庫存面積高達 187 萬平方米，去化周期長達 17.35 個月（與供應量等各方面原因有關），處于全市較高水平。從全市范圍來看，盡管缺乏整體精確的庫存去化周期數據，但從市場表現來看，部分區域存在庫存積壓情況。如一些新興區域，由于配套設施還不完善，交通、商業等資源不足，導致樓盤去化速度較慢；而核心區域，如曲江新區、碑林區等，因配套成熟，需求旺盛，庫存去化相對較快。

整體而言，全國性房地產市場仍處于底部的左側，西安市場也同樣處于底部左側，但一線城市和核心二線城市房地產市場企穩的條件正在逐漸成熟。

5 月 1 日《住宅項目規范》正式落地實施，新規下建設的住宅項目在實用性、安全性、舒適性和得房率等方面都將得到提升，房企拿地也更加聚焦核心地塊。這可能導致未來新房銷售出現明顯分化，優質住宅將更受歡迎，而存量現房去化難度加大。接下來，如何推動二手房的去化，也將更加考驗政策制定者，畢竟二手房市場的健康發展是整個房地產市場的關鍵。

對于西安房地產市場來說，在全國大環境下，也需要密切關注這些指標變化，以把握市場趨勢，無論是購房者、投資者還是房企，都能基于這些分析做出更合理的決策 。