如今的產業園區行業，像極了中年危機的打工人，頭發越來越少，存款越來越少，壓力越來越大。現在的園區招商本身已經不容易了，同行之間在優惠力度上更是不斷加碼，從前三個月免租到前三年免租，完全不考慮園區的回報率。

招商內卷愈演愈烈。

產業園區行業的入住率比相親市場的成功率還低，80%的入住率已經可以算是優質項目了。回報周期堪比一部國產神劇，80集播完，故事還沒講完（項目還沒回本）。

行業中的民營園區運營商也是紛紛止步重資產，發展重心向輕資產轉型。但是區域發展還要繼續，那么也只有國有平臺公司來扛這重資產的大旗了。

產業園區行業的重資產創業就顯得有些天方夜譚，畢竟產業園區重資產投資，動輒數億的投資門檻，加上行業“0租金”“免租期”等招商內卷，園區的回報率進一步被拉低，回報周期以數十年計，讓企業家看不到希望。

或許也別急著下定論，打退堂鼓，產業園區正處于非常明顯的轉折期，從過去的房地產模式轉向更精細化的產業運營模式。危機中往往也藏著機遇，當大家都在拋售之時，或許也是“抄底”的好時機。

雖然大環境都很難，但就像之前一直說的，目前的園區行業呈現出的是明顯的“二八定律”，強者恒強，弱者更弱。

有很多園區不靠價格戰，租金普遍高于周邊區域，但企業客戶都慕名而來，其中就有很多是園區行業重資產的創業者。他們有以前就是深耕園區行業的職業經理人下海創業；也有實業企業家圍繞熟悉的產業領域打造一個特色園區；也有金融專家，以資本視角玩轉產業園區。

無論是哪類的創業者，他們在做園區的時候都有一些特點：

不做“萬金油”園區

如今園區遍地都是，明顯得供大于求，再做那些沒有特色的園區不管你多便宜都難以生存。行業里面數得上號的成熟園區都是細分領域內的“專家”，杭州的“直播產業園”“人工智能產業園”、上海的“藥谷、機器人谷”、蘇州的“生物醫藥園”等等，只有聚焦才能成功。

在產業園區這個江湖，“專一”遠比“多情”更吃香。

如今已經不是拍腦瓜就能做園區的時代了，首先我們要知道，我們沒法以一己之力扭轉區域環境。那么要做園區，我們就要清楚項目所在地的資源稟賦究竟適合做什么產業。

然后在園區載體上，也已經過了悶頭造樓，銷售空間的時代了。在園區設計、建造之前，我們就要明確產業方向，了解細分領域中的這些企業她們對于空間、環境、配套有哪些需求，再進行針對性地建設。

其次要跟同類型的園區競爭中勝出，那就必須在產業運營端深耕，不聚焦，服務就沒法做深。企業愿意入住，愿意溢價入住，一定是園區能對企業發展上帶來實質性的幫助。

重視生態，“獨木不成林”

如今的產業園區講究的是產業生態，產業鏈是否完善，上下游企業能否在園區內完成大部分的業務。如果可以，那你的園區已經創造了不可替代的價值，產業鏈內的企業也會通過口碑效應，來到園區；園區內的企業也會對于園區有更強的黏性，不會輕易地離開，除非就是業務的大調整或是企業徹底不干了。

比如某新能源汽車產業園，從電池材料到整車制造都在園區內完成，企業協作效率提升50%以上。這種生態優勢，是單純便宜租金無法比擬的。

這對于產業園區來說招商引資工作也能輕松很多，一個生態成熟的產業園區招商工作大部分是通過以商帶商來完成的。并且對于招商一線的人員來說，他們的招商工作也非常有目的性，圍繞產業方向，圍繞入園企業的上下游供應鏈企業，進行針對性的招商。

抓住年輕人的“心”

現在的年輕人正在“重新定義”產業，重新改變園區。

一個行業的消亡與興起，往往就是新世代人群的興趣使然。與此同時，新消費勢力催生出三大現象級賽道：

1、驚喜經濟：泡泡瑪特憑借盲盒模式創造年營收破50億神話，其核心用戶中95后占比達68%；

2、寵物生態圈：中國寵物經濟規模突破4000億元，衍生出寵物殯葬、寵物瑜伽等27個細分領域；

3、情緒價值產業：包括解壓玩具、ASMR直播等滿足精神需求的新業態年均增速超45%。

產業定位也需要關注新世代人群對于產業發展的影響。當然如今的90后成為職場主力，00后開始逐漸進入職場，產業園區也需要更多考慮如何留住年輕人的“心”。

讓園區有更多煙火氣，有更多創新元素，才能拿捏新世代的年輕人，也才能吸引愈發年輕化的企業家。就像張江、杭州等園區，她們除了傳統的園區服務之外，會圍繞年輕人推出咖啡節活動、相親活動、寵物節活動等等，園區不僅要考慮企業，也要能留得住這些職場的年輕人。

重資產不是洪水猛獸，要想闖入這一領域，仍然要謹記一些前人的忠告。

我們粗略地總結了一些經驗：

1、資源整合與風險共擔

重資產投資由于前期投入成本過高，往往會使創業者面臨資金壓力，導致創業門檻大幅提升，有能力的、有沖勁的那些創業者也受制于此。因此找同樣看好園區、資金雄厚的合作伙伴或是找到一個專業的投資方都是非常關鍵。

2、關注區域產業、捕捉政策紅利

對于園區創業，最關鍵的我們一定要明白胳膊擰不過大腿這個大背景，一個園區沒法左右一個區域、一個城市的營商環境、產業環境，一定要順勢而為，發揮屬地特色。

除此之外，關注的政策對于創業者來說非常關鍵，無論是園區資質申報或是相關補貼申報對于園區發展都非常關鍵。其次通過動態捕捉產業政策，也可以為園區產業服務帶來更多增值內容。

3、長期主義，構建品牌IP

產業園區不是快消品，要有“養孩子”的心態。

產業園區的產業成熟往往需要5-8年，園區也需要逐步地去構建產業生態，不斷迭代產業服務體系。如今的產業園區“酒香也怕巷子深”，園區造的再好、服務再專業，企業不知道也白干，在這個過程中園區需要持續地打造園區品牌IP，打出園區知名度，這對于園區來說也是個長期的工作。

從租金到服務收入，也都是一個長期過程，想要轉短平快收入的并不適合進入園區行業了。

記住：產業園區不是一場短跑，而是一場馬拉松，只有抱著這樣的心態深耕產業才能真正收獲長期價值。

4、完善的退出機制，讓創業更有價值

對于很多創業者來說，等著園區成熟，然后收數十年的租金收入、服務收入，并不是一個理想的方式。所以找到一個合理的退出機制，整體退出，才能更快讓創業者的價值得以體現。

無論是公募、私募或是大宗交易，如何圍繞資方要求構建合理的園區價值點、找到成熟園區感興趣的資方都至關重要。

產業園區重資產創業就像下圍棋——看似簡單，實則深奧。不是比誰下的子多，而是比誰看得遠、算得精。在這個領域，莽夫會被淘汰，智者才能生存。

所以，如果你有清晰的戰略、差異化的定位、創新的運營模式，那么現在進入產業園區行業，或許正是最好的時機。畢竟，當別人恐懼時，貪婪一點又何妨？

在創業的世界里，沒有夕陽產業，只有夕陽思維。重資產創業這條路，走的人少了，機會反而多了。關鍵在于，你敢不敢做那個"逆行者"？

來源：方升研究，本文已獲授權，對原作者表示感謝。

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