中經記者 黃永旭 西安報道

近日，一份被稱為“高新9條”的房地產文件在西安熱傳，其中措施包含學區前置、購房落戶等做法，引發樓市關注和市民熱議。

其實，網傳“高新9條”文件原名為，《西安高新區管委會關于印發〈關于進一步促進高新區房地產平穩持續健康發展的實施意見〉的通知》（西高新發〔2025〕42號，以下簡稱“《意見》”），其中包含了土地出讓時明確項目學區、落實“好房子”建設標準、擴圍“以舊換新”政策保障等9個方面的意見內容。

《中國經營報》記者以購房者身份致電西安市高新區住建局咨詢核實，房屋管理部一位工作人員確認“這個文件是有的，高新區管委會發布的”，但是，相關學區、落戶等問題，需要直接咨詢教育局、戶籍室等相關單位。

捆綁教育資源

房地產市場上，住宅產品各類配套是影響購房者選擇的重要因素，商業、醫療、綠地、教育等配套設施的完善程度，直接關系著居住體驗和生活品質。對于具備優勢教育資源的學區房，多年來一直深受市場追捧，在熱度和價格上，相對更有競爭力。

對于西安而言，高新區一直是優質教育的代名詞，擁有豐富的教育資源，各類學校齊全，師資力量強大。做強教育配套，做優教育服務，成為高新區進一步激活房地產市場的重要一環。

為了進一步叫響高新區教育名片，幫助購房人群了解房屋所在區域教育資源配備，增強購房人群信心，杜絕后顧之憂，滿足購房人群教育期待，有力促進房地產市場穩定發展，《意見》指出，明確新供應土地學校配套。落實購房合同入學，業主憑購房合同落戶，子女入學。確保教育配套與住宅同步交付，優先保障入學預期。

這一措施中，將學區和教育配套提前到住宅土地出讓之時，而且憑購房合同，即可實現落戶和子女入學，相較以往，購房者在購房、入學問題上，擁有了更多主動性。

根據責任分工來看，新供應土地地塊由自然資源和規劃局提出后，召集部門聯席會議。由教育體育局明確該土地配套的義務教育段、學校位置、“名校+”，以及在配套學校未投用前，統籌安排的過渡學校。新建學校由自然資源和規劃局明確該配套學校地塊的土地供應時間，新建學校由財政金融局按照配套學校土地供應時間安排學校建設資金，新建學校由公管中心作為建設主體啟動學校建設并負責驗收，新建學校由組織人事部負責辦理法人機構和招聘教師，最后交由教育體育局負責辦學。

另外，新供應土地商品房購房者由住建、公安部門依據商品房購房合同、繳費憑證給購房者辦理戶籍落戶高新區。落戶后，其女子義務教育入學按照當年招生規定由教育部門統籌安排。

事實上，學區前置的措施早有先例。2023年2月28日，浙江省義烏市出臺房產政策，其中首次要求，住宅用地掛牌出讓時就必須明確學區，此后，全國多個城市相繼出臺類似政策。而且，2024年3月，西咸新區“2024年土地資源推介會”上，實行了供地明確學區配套的新規。

克而瑞西安機構執行總經理李曉兵認為，高新區的做法意圖通過學區和教育資源杠桿，撬動房地產需求。“憑購房合同入學與明確學區的政策，精準吸引重視教育的家庭，相比二手房與其他區域，新房在教育資源獲取上更具確定性，可以直接刺激購房需求，助力高新區搶占市場份額。”

打造“好房子”

今年的《政府工作報告》首次提出建設“好房子”的要求，“好房子”也成了兩會以來的高頻熱詞。多次重要會議和文件中，對落實“好房子”建設標準，中央部委都作出了相關部署和工作安排。

5月1日，被視為“好房子”標準的《住宅項目規范》正式施行，其中要求，住宅項目建設應以安全、舒適、綠色、智慧為目標，并遵循經濟合理、安全耐久、以人為本、健康舒適、因地制宜、綠色低碳、科技賦能、智慧便利的原則。

《意見》提出：“在符合規劃的前提下，支持房地產企業參與新出讓地塊的規劃指標編制，結合市場需求，構建靈活供地模式，適時供應低容積率地塊，打造高品質住宅項目，滿足各類人民群眾住房需求。”

西安房地產行業資深分析師朱郁表示，高新區的新規要求，加快落實“好房子”建設要求與標準，進一步延展了住宅產品附加值，增強了產品功能性，從而更好地促進需求增量和轉化，加速市場流通。

在住宅產品規劃設計上，《意見》明確，要支持建設高品質住宅，支持設置套內挑空空間，鼓勵設置架空空間、風雨連廊、下沉庭院等共享空間。

其中，露臺進深由不大于2.4米調整為不大于5米，不計入容積率；陽臺進深由不大于1.8米調整為不大于2.4米，陽臺占比由不大于6%調整為不大于10%；飄窗進深由不大于0.4米調整為不大于0.8米；支持住宅區設置下沉庭院等鄰里共享空間建設，不計入容積率。

李曉兵認為，政策鼓勵利用不計容空間創新設計，開發商若能快速響應，打造差異化產品，便可享受“好房子”帶來的溢價與競爭優勢。

“不過，從產品設計層面，陽臺政策仍舊克制。”李曉兵表示，西安高新區雖將陽臺占比從6%放寬至10%，但與廣州（陽臺占比上限30%）、長沙（陽臺占比上限20%）等城市相比，仍存在產品空間拓展局限。盡管提升了居住舒適度，但在吸引追求大尺度陽臺的改善客群上，可能弱于政策更寬松的城市。

（編輯：王金龍 審核：童海華 校對：張國剛）