PART 01

接下來下半年的樓市殺手锏，現房銷售+計容新規兩者相結合。

一個是取消執行數十年以來的預售制，現房所見即所得，不需要等2-3年時間交付，甚至是出現爛尾、品質降標維權等情況發生。

另一個是新計容的產生，相當于逐步提高得房率，以達到去除被詬病已久的高公攤等問題，讓購房者買到實打實的使用面積，在一定意義上消除公攤帶來的影響。

不過，值得注意的是這新老交替期間的項目，就不可避免的成為了過渡階段，而如何更好的處理這個過程尤為重要，部分樓盤為了盡快去庫存，加大打折力度和工抵房成為一個選擇，但對于老業主來說就有點難受了…

此外，以后全面推行的現房銷售，說是新房交付其實即為二手房，意味著止跌回穩的方向不只是新房和土地市場端，存量房的市場將會成為重點，房票可以買二手房也是一個方向，穩價的前提更多的應該是控量、把握需求、提升信心了。

PART 02

經開區南艷湖板塊合肥城投攬萃，也就是原來的啟迪遠洋地塊，容積率1.8，作為新計容樓盤，優勢就是得房率相比之前有了較大提升，從小區規劃來看，帶有3000㎡的高定會所，設有泳池、健身房、私宴廳等。

等到時候看示范區開放城投的實際兌現效果如何，預計本月中旬左右開放售樓部，快的話月底就要首開了。

從得到消息來看，首開樓棟為東北側的高層和小高層，戶型110-122-138平，毛坯放風價高層2.1-2.2萬，小高層2.4-2.5萬，首開沒有洋房，預計實際價格要比放風價低一些。

主打剛改+改善類客群，目前經開區的新房門檻200多萬能選的樓盤不多，這個位置并無什么明顯不利因素，周邊生活配套距離也比較近，不過由于目前市面上競品盤越來越多，購房者可選擇空間也大，具體還得看誰能夠在這個市場脫穎而出。

經開區南艷湖板塊，合肥城投攬萃進展實拍，分為兩個地塊，小地塊在西側南湖春城小區中間，大地塊北側是售樓部及示范區等位置所在，大門看著已經初步顯現出來了，由于道路和迎合采光等考慮小區規劃并非以往正南正北設計，首開的多棟樓已經拔地而起，包括西側地塊也有兩棟樓蓋起來了，這個位置雖沒有明顯不利因素，但配套、學區、地鐵等方面并不出眾。

據說是首開只有高層和小高層，沒有洋房，戶型110-122-138平，毛坯放風價高層2.1-2.2萬，小高層2.4-2.5萬，預計實際價格算上折扣要比放風價低一些，購房門檻200多萬起步。

從現在的進度來看，大概得到本月中旬左右開放售樓部，快的話月底就要首開了，目前很多客戶比較在意價格這塊，還有就是開發商城投的品牌、兌現能力究竟如何，具體估計也等到示范區開放再看了，至于到時候首開能賣得如何，我們持續關注中。

據了解，此前兩個地塊的規劃已公示，其中大地塊規劃2棟23F高層+15-17F小高層和9棟11F洋房，共計1276套房源；小地塊規劃7棟15-17F小高層，共計358套房源；

合肥城投以1260萬/畝競得經開區JK202402號地塊，總價182460.6萬元，居住樓面價10500元/平。

經開區JK202402號地塊位于經開區芙蓉路以西、軒轅路以南，土地面積144.8063畝，容積率≤1.8。

合肥城投以1260萬/畝競得經開區JK202403號地塊，總價43407萬元，居住樓面價10500元/平。

經開區JK202403號地塊位于經開區龍門路以西、軒轅路以南，土地面積34.4487畝，容積率≤1.8。

PART 03

近日，肥西縣一次性掛牌5宗地塊，涵蓋1宗居住用地和4宗商服用地，總出讓面積高達251.8畝。

其中4宗商業地塊，泛經開板塊1宗、中派片區2宗、嚴店鎮1宗，商業總面積175.73畝，1宗居住用地，位于泛經開板塊，合計76.07畝。將于6月28日集中拍賣。

PART 04

合肥新房網簽備案，最近了解到已經不再顯示換手次數、換手率，以往這個可以用來觀察一個項目是否通過倒騰備案與宣傳賣得有多好成鮮明對比，彰顯了市場的公開透明化及對購房者的知情權。

如今雖然是看不到了，但其實總得來說還是有跡可循的…

PART 05

紅達天映首開價格出來了，也不知道開發商哪里來的自信，225平單價直逼3.3萬！

高架盤、老計容、大高層、戶型及采光有硬傷、加上近乎毛坯交付，這個價格你敢買嗎？ 大家覺得首開得打幾折好賣？

此外，紅達天映作為目前唯二的現房銷售，項目的外立面及產品做得還可以，但沒趕上好時候，現在市場都是新計容樓盤，贈送面積多，超高使用率，且精裝修交付也是主流，而且基本上在2.5-3萬價格優質項目大把隨便挑。

但今天紅達天映價格一出來，引發了很多人爭議、吐槽聲不絕于耳，143平小高層2.7-2.9萬，225平高層3-3.2萬，這個單價可能你還不知道什么概念？

要知道這還是近乎毛坯的裝修，公攤約20-22%，如果按照新計容得房率，粗略算下來的話，買這個房子的人估計至少得掏出3.4萬以上價格了，而且劣勢很明顯，還是個高架盤，南側樓棟采光受到后面高層影響，戶型也是個短板，143平只能做三房，159-189平做四房得犧牲大客廳，225平總價這么高還去買大高層，恐怕大戶型去化會更艱難吧？

此外，目前光是政務東板塊，加上本月土拍有多宗地，未來后續政務周邊入市項目多達20多個，還都是新計容產品且配置都比較高，有江淮廠四子、姚公廟三盤等等，預計這接下來的競爭會相當激烈，價格方面未必不會出現一些驚喜。

大家不妨猜一下，紅達天映的首開會打幾折？

包河區政務東板塊，也就是招商保利臻悅東側，綠地中心西側，這個位置的優劣勢十分明顯。

從位置來看，北側貼著南二環高架橋，預計噪音和灰塵等方面難以避免了，而且這跟購房的體驗感和居住舒適度多少會有點影響了，東側有綠地商業配套生活應該是比較便利的，西側、南側及東側目前都有高層建筑，小區部分樓棟在不同時間里的日照及采光等方面會有一定的遮擋，從航拍組圖也能直接看到，這也是買房人一目了然的事情了。

據了解，2022年12月23日，在合肥第四批次集中供地土拍，六安紅達競得包河區BH202225號地塊，成交總價52588.8萬元（約5.26億元），成交單價1992萬元/畝，居住樓面價11951.94元/㎡，溢價率9.45%。

位于包河區西遞路以東、南二環路以南，屬于政務東板塊。地塊為純居住地，占地面積26.4畝，容積率2.5，居住最高限價2085萬元/畝，不設商品住宅最高備案限價和樓層差價限制。該地塊按現房銷售實施，需采用裝配式建筑技術，裝配率不低于50%。

來源：綜合網絡信息

『探盤評測』

上 錦悅