第20屆中國商業地產節

來源 · 贏商網（ID：winshang）

風禾盡起，見時代之風，論經營之禾。2025年5月28日-29日，由贏商網主辦的中國商業地產與零售連鎖行業中規模最大、最具品牌價值和影響力的行業年度盛典——第20屆中國商業地產節在廣州朗豪酒店隆重舉辦。

緊扣中國奧萊消費黃金時代奔涌之勢，本次中國商業地產節特設《奧萊商業發展新視界峰會》主題論壇，并于5月29日精彩開幕。眾多行業標桿奧萊開發運營商大咖以及行業專家學者齊聚一堂，與各位商業同仁共話“新奧萊”商機、拓展企業格局視野、尋求企業長期增長。

從2002年第一家奧特萊斯項目開業至今，中國奧萊商業已走過23年，經歷過起步、升溫、爆發、提質加速等發展階段，目前正在步入一個全新的發展周期。面對奧萊商業諸多新變量，掌握奧萊經營新解法，才能抓住“下一個奧萊黃金十年”先機。

在主題論壇《奧萊商業發展新視界峰會》上，中國百貨商業協會會長范君致開幕辭時指出，奧萊行業從單純的“低價掃貨”轉向“體驗消費”，從“商品滿足”升級為“情感共鳴”。她認為，這不是挑戰，而是行業升級的重要信號：折扣不再是唯一抓手，如何用內容、場景與服務構建更有溫度的消費體驗，成為新的命題。

中國百貨商業協會會長范君

緊接著，贏商股份執行總裁周旭致辭提出，作為中國消費市場的重要力量，奧特萊斯業態以其“大品牌、小價格”的核心優勢，成為消費分層的受益者。但未來的競爭，已不再是單一購物功能的角力，而是“購物+休閑+社交”的復合場景比拼，才能贏得消費者青睞，掌握“奧萊流量密碼”。

贏商股份執行總裁 周旭

1

風礪新局·2025年奧特萊斯商業發展報告

? 獨家報告，重磅發布 ?

在主題論壇《奧萊商業發展新視界峰會》上，贏商智庫研究院副院長、首席分析師廖潔，發布了贏商網獨家報告《風礪新局·2025年奧特萊斯商業發展報告》。

贏商智庫研究院副院長、首席分析師廖潔

廖潔提出，中國奧萊的新變化是規模的分化、業績的分化和區域的分化。

第一，規模的分化就是大項目，奧萊就是要大、多品牌才能創造更多的標桿，新開奧萊的平均體量事實上在不斷上升，因為更大的項目能夠承載更多的品牌，能夠形成更好的規模效應和虹吸效應。

第二，需要強調運營場景，才能突破同質化困局，可能大家對購物中心是有概念的，但是對奧萊可能很難把它跟某一個特定的企業聯系起來，但是現在這樣的情況會改變，頭部奧萊企業會更加強調運營的場景，一些城市奧萊項目也會強調微度假體驗，這對行業的進步非常重要。

第三，頭部市場可能確實已經相對來講比較飽和和擁擠，但是在二三線市場，奧萊還在快速地擴張當中。

2

主題演講

?洞悉奧萊新競爭力?

在《奧萊商業發展新視界峰會》主題論壇上，兩位特邀嘉賓進行了主題演講，他們基于各自的專業背景和商業實踐，分享對奧萊賽道發展現狀的深刻洞察，為商業同行帶來啟發思考。

奧萊體系競爭力重塑：

打造貨品與消費者的高效鏈接平臺

首創鉅大執行總經理 劉志強

面對當前復雜的經濟環境，機遇與挑戰并存，奧萊業態憑借其獨特的商業模式，依然是一條極具潛力的“好賽道”，關鍵在于如何重塑和提升體系的核心競爭力。

當前，消費者對極致性價比的追求愈發強烈，折扣零售模式展現出強大的吸引力，推動奧萊業態實現逆勢增長。相較于其他零售形態，奧萊行業具備運營門檻高、行業格局相對穩定、財務模型優良等顯著優勢。然而，在產品創新與精細化運營方面，行業整體仍有廣闊的提升空間。

奧萊賽道投資邏輯：

抗周期屬性與資本化路徑探析

國信證券商貿零售行業首席分析師 張峻豪

國信證券商貿零售行業首席分析師張峻豪，圍繞《奧萊賽道投資邏輯：抗周期屬性與資本化路徑探析》主題進行分享，從資本視角為大家帶來奧萊商業資產增值的參考。

張峻豪提出，與傳統綜合奧萊不同，城市奧萊多位于城市中心，雖然面臨面積與租金成本的限制，但通過品牌與商品的精簡篩選，以及代銷寄售或買斷模式的運用，城市奧萊在滿足消費者需求方面展現出了獨特優勢。相較于城市內的硬折扣店，城市奧萊能夠進一步突破品牌出廠價，實現超低折扣，這主要得益于其對供應鏈中供需錯配現象的巧妙利用。目前，我國城市奧萊仍處于發展初期，尚未形成絕對的龍頭企業，但眾多企業已開始積極布局，試圖在這片藍海中搶占先機。

3

高端對話

? 共話奧萊商業進化論?

在消費分級加劇與體驗經濟雙重驅動下，奧萊需突破傳統折扣場景定位，正全面向“復合型消費內容平臺”轉型。

在轉型關鍵期，奧萊需要怎樣的新品牌？品牌需要怎樣的新奧萊？價格戰之外：奧萊如何擺脫“折扣依賴癥”？奧萊的“反常識選址”：市中心VS遠郊，流量入口還是效率陷阱？

針對這些行業廣泛關注的議題，《奧萊商業發展新視界峰會》主題論壇高端對話環節，多位嘉賓進行精彩的觀點碰撞，探尋奧萊商業未來先機。

主持嘉賓：

柳剛：中國時尚品牌創孵平臺時尚家創始合伙人

對話嘉賓：

王世杰：武漢百聯奧萊總經理

成欽田：深圳市八號倉商業控股有限公司副總裁

姚婷婷：瑞德資本副總經理

曲冬文：鴻榮源壹方商置灣區壹方項目總經理

趙壽坤：COSCIA蔻莎潮奢精品百貨董事長

萬子軒：華盛商業總經理

沈軍：DCI思亞國際設計集團董事總經理

中國時尚品牌創孵平臺時尚家創始合伙人 柳剛

中國時尚品牌創孵平臺時尚家創始合伙人柳剛指出，在消費細分化、分層化加劇的當下，奧萊一枝獨秀，2025年第一季度實現零售額同比增長23%，持續攀升的勢頭吸引著行業與消費者的雙重關注。

奧萊崛起邏輯已超越傳統“名品折扣”的單一標簽：除了依托強品牌力、優質商品的價格優勢外，更在“情緒價值”維度實現突破。通過沉浸式場景、互動化體驗，滿足消費者對放松、愉悅、品質感的情感需求，成長為消費者獲取“更美好體驗”的生活空間。

展望未來，當前兩千億規模的奧萊產業，勢必將以遠超大盤的增速持續擴容。同時，它的價值內核也將進一步升維，成為消費升級浪潮中連接商品價值與情感需求的關鍵場景。

COSCIA蔻莎潮奢精品百貨董事長 趙壽坤

COSCIA蔻莎潮奢精品百貨董事長趙壽坤介紹，目前COSCIA蔻莎中國共有26家店，包含2家奧萊店，2024年蔻莎奧萊店是唯一實現業績同比增長的渠道，憑借全球買手資源，最早將很多全新的國際品牌引入中國市場，同時為砂之船與杉杉等奧萊提供供應鏈支持。

趙壽坤認為，隨著經濟下行，國內各大品牌正價店虧損加劇，我們及很多國際品牌對奧萊的態度有所轉變。中國市場給我們最大的挑戰便是有越來越多的購物中心和奧萊，因此我們需要提升運營能力和產品力，解決"僧多粥少"的行業痛點。只要經營好了，奧萊店的整體利潤可能比正價店更高。

此外，隨著中產家庭的消費軌跡發生變化，從城市轉向郊區奧萊，家庭微度假成為新趨勢，我們需要重構人貨場，提升會員管理能力和場景創造能力，鎖定高凈值客戶，從而提升奧萊店的利潤。未來COSCIA蔻莎還將引入更多新品牌，幫助購物中心開設更多蔻莎直營店，幫助奧萊做好歐美供應鏈。

華盛商業總經理 萬子軒

華盛商業總經理萬子軒認為，奧萊項目的選址不應該計較遠近，而是要圍繞自己的內容和客群去選址，要滿足新時代客群對零售購物、情緒價值及趣味體驗的復合型消費需求。

在此過程中，對于消費場景的創新，奧萊項目所呈現的業態組合的變化其實也是需要頻次來支持的，這種情況下的選址其實也是選流量。

除此之外，隨著城鎮化的推進，奧萊項目的選址更應該根據自己不同的核心內容去選擇落地的地點。比如高奢、精品為主的奧萊項目可以遠，但是必須選有品質的區塊。中型的奧萊項目最重要的是選交通和人口不要過度密集的地方。而對于大眾化的奧萊項目，則不妨選擇人口比較密集的地方。

DCI思亞國際設計集團董事總經理 沈軍

DCI思亞國際設計集團董事總經理沈軍指出，當前奧萊行業“內卷”加劇，對設計創新提出更高更多元的要求。DCI的應對策略是：

首先，在總體規劃層面，DCI會依據各個項目的地域、地形和業態特性，在充分挖掘動線規劃便利性和趣味性的同時，去提升業態排布和商業效率，盡可能提升整體坪效。

其次，在空間設計層面，DCI會結合親子、運動、文旅等新性業態內容來打造專屬的特色多元化的體驗場景，并預留必要的運營彈性空間。

最后，在場景營造上，DCI希望融合綠色生態、在地文化與藝術元素，以及結合科技數字化的技術手段，致力于創造獨特的情感體驗和情緒價值，最終有效促進奧萊的消費轉化。

武漢百聯奧萊總經理 王世杰

武漢百聯奧特萊斯總經理王世杰分享，百聯奧特萊斯立足“微度假”理念，將商業與文旅深度融合，形成差異化競爭優勢。百聯全國布局八城九店，上海青浦店連續13年領跑行業，其成功源于對消費場景的持續創新。

通過商旅文協同，百聯突破傳統奧特萊斯“周末經濟”局限：一方面，以多元業態組合延長消費者駐留時間，提升體驗深度；另一方面，針對周中客流洼地，策劃主題活動激活平日消費，實現銷售均衡增長。

王世杰強調，“有人”是商業運營的核心，商旅文融合不僅豐富業態層次，更通過政府統籌資源、企業聯動品牌，構建“客流-留存-轉化”的閉環。這一戰略既回應了城市微度假需求，也為品牌方提供穩定經營基底，形成政府、企業、消費者多方共贏的可持續發展模式。

深圳市八號倉商業控股有限公司副總裁 成欽田

深圳市八號倉商業控股有限公司副總裁成欽田直指行業本質：如果大家一直在卷價格，最后的結果就是大家都沒錢賺。我們要想辦法把大家對價格的關注變成對價值的關注，所以我們在選品過程當中，會想辦法跟品牌去多要一些尖貨，使得大家來到奧萊能夠買到驚喜，不僅僅就是瞄準價格，還會去跟一些品牌共創：IP聯名，做一些更好玩的東西，讓大家更喜歡的一些商品。

一個好的奧萊也應該會引進更多微旅行：輕度假的業態和元素，打造讓人更有松弛感的場景和環境。比如我們在大梅沙8號倉就著重打造了漂浮在海上的花海奧萊小鎮，給大家營造更美更松弛的環境，讓大家不僅僅是為了買東西而來，讓大家想放松身心的時候，就會想到8號倉。買東西就成了自然而然的事情。

瑞德資本副總經理 姚婷婷

瑞德資本副總經理姚婷婷指出，遠郊奧萊并非退而求其次的選擇，而是經過商業邏輯計算的精準策略。

從消費特征看，市區商業雖人流量大，但過路客居多、消費意愿分散，遠郊奧萊的顧客卻多為專程消費，如上海青浦奧萊每年超30%的外地顧客專程前往，客單價和轉化率遠超市區。

從成本與體驗平衡看，遠郊土地成本低，可打造主題化場景，如北京八達嶺歐洲小鎮風格，平均停留時長4-6小時，通過沉浸式體驗提升消費價值感。

從品牌生態看，奢侈品與運動品牌在市中心已有旗艦店，為避免內部競爭，品牌方常要求遠郊奧萊選址30公里外，形成市區賣正價、遠郊賣折扣的互補模式。

遠郊奧萊的成功關鍵在于客群輻射能力，兩小時車程需覆蓋500萬高端人群，而三線城市部分奧萊因客群不足、選址偏差最終關閉。

鴻榮源壹方商置灣區壹方項目總經理 曲冬文

鴻榮源壹方商置灣區壹方項目總經理曲冬文認為，奧萊不能局限于打折與價格戰，應向價值創造尤其是創造情緒價值轉變，強調先讓顧客開心、進而有消費的欲望、提升消費體驗的重要性。

鴻榮源灣區壹方是一個集五星級酒店、公寓、寫字樓、住宅、商業于一體的綜合體，其中商業是有奧萊屬性的超級購物天地。50萬平米商業配備6000個停車位，兩條地鐵交匯，周邊有鳳凰山、國際會展中心、華發冰雪世界、寶安機場等優質文旅商務資源。

硬件方面重金投入，例如7000平方米中庭參考新加坡樟宜機場打造巨型水幕投入近4億，將為消費者提供獨特情緒價值和社交功能。文化上以鳳凰為IP貫穿設計與運營。業態規劃打造運動社交、女性愛美、兒童產業、智慧生活等六大生態鏈，復合生態消費場景將承包大灣區人兩天半的微度假生活。

同時用高品質運營來進一步完善顧客服務，如會員服務 、淋浴間配備、在商業完成值機、托運等一站式服務。作為零售人和本土企業，壹方商置將回饋城市，回應時代，重塑奧萊新標準。

4

頒獎典禮

?2025年度標桿奧特萊斯綜合實力?

本論壇的最后，是激動人心的『年度標桿奧特萊斯綜合實力獎』頒獎典禮，讓我們共同見證行業優秀代表的榮耀時刻。

『年度標桿奧特萊斯綜合實力獎』由贏商網結合客觀數據、科學評價體系、價值評估理論及相關研究成果，堅持客觀、公正、準確、全面的原則，對數智商業服務商設備等、全產業鏈服務機構與配套企業進行大規模的專業審視。

本屆『年度標桿奧特萊斯綜合實力獎』各項獎項獲獎名單：

廣州8號倉

廣佛佛羅倫薩小鎮

百聯奧特萊斯廣場（上海·青浦）

昆明首創奧特萊斯

北京王府井奧萊·香江小鎮

北京八達嶺奧特萊斯

太原北美N1新奧萊

寧波杉井奧特萊斯廣場

鄭州杉杉奧特萊斯·中牟店

長沙友阿奧特萊斯

鄭州華盛奧特萊斯購物中心

砂之船（重慶兩江）奧萊

本次《奧萊商業發展新視界峰會》圓滿結束，為中國奧萊行業帶來接地氣的思考啟示：固守傳統奧萊模式將面臨巨大的經營挑戰，順應時代浪潮，積極進行場景創新、做好個性化內容、回應消費者的情緒需求，更有可能打開新的視野，獲得新的增長動能。

中國奧萊商業，將在動態競爭中重塑競爭力，揚帆奔向下一個黃金發展十年。