北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我家小區要加裝電梯了，但我家是一樓，雖然不出錢也非常的別扭，請問一旦加了的話我家房價要損失多少？我家是65平米的小三居，現在460萬，每平米7萬。

A：

1、損失多少，這沒標準，得看電梯是什么形式的，對采光和噪音的影響有多大。

2、一般來說，如果影響不大，那對房價沒什么損失，原來多少錢還是多少錢。但是樓上都會因此而升值，尤其是五樓和頂樓的少了10%，多了能15-20%。

3、如果是影響比較大，在客廳就能看到電梯轎廂或嚴重擋光的，那就有可能受影響了。但這不好說降價的比例，只能說每平米降個2/3000塊錢是正常現象，以7萬均價的話不到5%。

擋光不嚴重，但是能聽到噪音的一般不降價，畢竟買家看房時未必能注意到。但如果噪音很嚴重，那也有可能降個2000塊錢，甚至更多都有可能，5%起步，畢竟這就跟臨街的噪音差不多了。

兩項疊加的那就自求多福吧，也是5%起步，高了10%也正常。而且還是在樓上升值的情況下，一樓卻貶值。

4、總之最好的結果是沒什么影響，價格也不變。最差的結果是受影響較大，房價單獨下跌2000塊錢，或者是5-10%。另外一點，即便不影響價格，那一樓的流動性也會減弱，出手時的掛牌期會更長。

僅供參考。

二

Q:

請問，我們是門頭溝人，有三套回遷房2+2+1，其中一套兩居出租，租金3500。我們有倆兒子，五歲和三歲，我想賣掉這套兩居換到海淀的好點學區，五棵松一帶，這樣也能兼顧上班。

但是老公不同意，認為現在的學區房溢價太高，擔心買了之后房價大跌。另外是這兩個孩子也確實沒看出什么特別高的天分，我也擔心換過去之后不僅雞娃壓力大還學不出什么。

A：

1、租金3500，那房子的總計應該是250萬左右吧？估計得90平左右的。換到五棵松萬壽路學區，滿足一家四口得兩居或小三居，房價可至少得600萬左右了，而且面積還小了不少，一般也就60多平。

而且既然是學區房，那就肯定帶溢價，現在比前兩年低了點兒，平均值在25%左右吧。但如果是600萬左右的，那在海淀屬于總價不高的，溢價低不到哪兒去，所以大多仍然在30%左右，也就是得到400多萬的居住體驗。考慮好再買。

2、大跌倒未必，因為家長們買學區房是為了上學+居住的，所以不會說過了高峰期就集體拋售，而是隨著一年年的孩子畢業而賣房搬走。

也就是說，溢價率大概率是逐年降低的，怎么也得好幾年時間。但如果不出臺鼓勵學區的政策，那這溢價比例是不太可能再漲了，考慮好再買。

3、擔心雞娃壓力大，這不是擔心的事兒，肯定壓力大，就看自家的承受能力了，外人無法建議。

4、簡單就是這情況，只能是由家長決定。另外其實也可以考慮石景山的，比如京源學區的。優勢是學校好，放到海淀也是中上起步，而且沒什么溢價，居住的性價比基本正常。而且房價相對低，同等價格能得到更好的居住體驗。

劣勢是在整體資源方面，尤其是頂尖資源，全北京只有海淀最多。但這是跟天牛娃關系才大呢，和大多數家庭的關系不太大。當個選項吧。

僅供參考。

三

Q:

請問，京北懷來八達嶺孔雀城的房子值得投資養老嗎？不是新房，是我朋友買的一直沒住上，200多平，他連裝修花了300多萬，現在房價降了，他愿意不到300萬就轉讓，預計280萬吧。聯排邊戶三層帶露臺，我發給您圖片您給參謀一下。

A：

1、八達嶺孔雀城的，養老看自己的喜好，但投資一般不建議，無論是地段兒還是產品都投資性不強。本身這就是自住為主的，沒必要太追求投資。

2、連裝修花了300多萬，這裝修我看著好像也沒什么太特殊似的，說不好聽的就是出租房的簡裝風格。尤其那床跟柜子，怎么看都像是幾百塊錢檔次的。

甚至我說句不好聽的吧，這在我看來有點兒像是“為了賣房而特意裝修的”。或者說更大的可能是開始想好好裝修來著，但裝到一半覺得沒意思了，后邊的就比較糊弄了，是為了賣房才勉強弄齊的。

主要幾點吧，一是我沒見過衛生間和廚房鋪地板革的，墻壁看上去也像，這真能防水嗎？二是這么多房間，都有窗，但為什么都沒窗簾啊？連窗簾桿都沒有，有點兒反常吧？三是這櫥柜什么的也太簡陋了，出租房一般都不用這種。四是誰家會貼那么多的裝飾畫啊？既廉價，也有可能是為了掩飾什么。反正我覺得可疑，再多考察一下吧。

3、另外聯排這種產品就是自住合適，到目前為止，北京絕大多數產品都落后于大盤，少數幾個地段兒好的才勉強跟上。環京一般來說就更弱點兒，所以別太琢磨什么投資了，就是自住，自己喜歡就行。

4、總之這地段兒和產品都不適合投資，主要看自住吧。但也考察好吧，我覺得這裝修可疑，考察好了再掏錢。

僅供參考。

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