毫無疑問，地脈的煙火氣和文脈的榮光，是當代豪宅最難駕馭的兩大課題。

當頂級地脈和頂級文脈不約而同匯聚集到一起，更是豪宅課題的超級難題。

清河、西山、北大、清華，這四大題材中的任何一個話題與豪宅掛鉤時，都是行業里的熱搜話題。

當清河+西山組合成地脈，北大+清華組合成文脈，構成板塊豪宅的雙重占有題材時，它已經化身城市貴重資產嵌入全球前沿的重要資產，成全球塔尖人群所艷羨的價值殿堂。

比如上周建發在北京推出的新品海晏，就是身處地脈和文脈塔尖的朱房板塊。

身處文脈深厚的清河和西山場域中，建發如何創造出沉浸于屬于海淀塔尖產品和蓬勃場景，如何契合朱房板塊的內心世界，則要回到地脈的源點和文脈的源頭，回到朱房板塊的文明記憶起點。

下面我們一起開啟海淀胎心——朱房板塊的文化之旅。

01

2019年10月，北京金秋正濃。清華大學建筑學院13位海淀街鎮責任規劃師高校合伙人，在某個尋常的一天，聯名寫下了一封《清河綠道規劃倡議書》。

這封倡議書，言簡意賅，提出建設——

清河綠道：一條串聯文化、科技與生活的城市項鏈。

倡議書比擬了美國科教重鎮波士頓的那條河流，串聯起9座不同主題公園的「翡翠項鏈」。

不久后，這封只有短短兩頁紙的倡議書，擺到了北京規自委海淀分局局長的案頭。

彼時誰也沒有想到，正是這封倡議書，催生出一個改變海淀胎動的宏大計劃：

清河七龍珠行動計劃

清河，這條被譽為海淀「金腰帶」的河流，終于要在水流復清之后承擔起更重要的責任：

再一次激蕩海淀，在三山五園中再出發。

隨后，在海淀區水務局的牽頭組織下，七龍珠計劃正式展開調研、勘查、規劃......

2023年2月，樹村段的「清河之洲」率先動工，「清河之源」緊隨其后。

2023年十一，清河之洲正是開園，僅2024年就觀光、流連的居民就有：

260萬人（數據來源：北京海淀官方）

不說遠了，就說跟5年前的清河對比，那都是「判若兩河」。

到了今年，朱房段也就是與朱房新地建發·海晏緊臨的「清河之驛」「朱房濱水地區」也即將進入建設期，據表妹了解，是比清河之洲更精彩和濱河活力區。

清河，正在喚醒三山五園的文明記憶，正在鍛造出強勁的內容輸出能力。

02

有活力的建筑，必須永不停歇地呼應宇宙萬物，比如清河之于海晏，貢獻了如何構建日常圣殿的可能性。

作為成為了北京最富有文化底蘊的河流之一，清河曾經的古河道是三山五園水脈源頭，現今它蜿蜒流淌，串聯起頤和園、圓明園兩座皇家園林，美得像是首綿延不絕的詩篇。

更是滋養出清華、北大兩所學術圣殿，匯集中國最高知的有趣靈魂相聚在這里。

最終，清河鏈接北中軸奧運文化景觀區、溫榆河濕地公園，入大運河文化帶。

所以，清河是什么？

清河不只是河流，還是文明記憶；

清河不只是河流，還是城市產品官，正在改變我們的日常生活。

比如，就在這條流光溢彩的河流上，仍在增添新的文明篇章：

京張鐵路遺址公園

我們在小學課本上就認識的京張鐵路，在今天變身公園，變身中國人傳世的的榮光，還是可觸摸的文脈。

還沒有止步，京張鐵路化身京張遺址公園，以清華東路至大運村足球場為一期，形成集歷史傳承、開放共享、凸顯科創、集約利用、綠色生態五大特點于一體的帶狀公共空間，已于2023年中開放，成為居民的活力中心。

從下圖你會看到，京張鐵路遺址公園與清河綠道交織輝映，搭建出一條縫合東西、連接南北的：

海淀城市更新藍綠十字骨架

在這條藍綠十字骨架上，既有流淌千年的清河，又有鏈接百年的京張鐵路遺址公園，成為生生不息的城市文化圖譜。

而朱房板塊，恰恰就位于這個比黃金還珍貴的藍綠十字軸線的交點處。

這樣的朱房板塊，無異于是個頂級「奢侈品」。奢侈品的核心要素是什么？是

身份構建

那么朱房板塊的身份構建又是怎么完成的呢？

03

答案是：

站在「海淀精神原點」之上，喚醒每個人潛意識中的文明記憶。

而這里的海淀原點，包括「精神原點」、「文脈原點」、「科技原點」。

這里邊的任何一點，都是其它板塊難以企及的。

不信的話，我們看這張圖：

大家都知道，海淀的產業很強，但是海淀之所以成為海淀，是因為它有自己的「精神原點」：

包括清北在內的一眾高校。

這也是其它區域無法超越海淀的根本，這也是其它板塊無法超越朱房的底盤。

簡單來說，就是

什么人在，決定什么人來；

而什么人來，決定了板塊發展質量、高度和文化濃度。

放眼看過去，不管是海淀已拍地塊，還是未拍地塊，距離清華北大最近的就是朱房板塊。

或者應該說朱房板塊，本身就在清華大學的輻射范圍。

關于這點，表妹也是無意中翻找過往的規劃資料才發現的：

原來，朱房四街曾為清華大學教育預留用地，但因種種問題，一直未啟動實施。

所以，朱房板塊是海淀文脈所在地，也是基因使然。

而且，朱房板塊還擁有海淀的「文脈原點」：

三山五園

清代佚名繪《頤和園八旗營房圖》 中國國家博物館藏

總面積為68.5平方公里的三山五園，是歷史上的「山林城市帝王居」，權力的承載地。

在歷史上，皇家園林、皇家建筑、皇家血脈和這片土地，共同構成了朱房板塊深厚的地脈和文脈。

而貴重資產，不只是在自己家里看到的連綿西山，流淌清河，還有根源于你內心的文脈回響。

《2035海淀分區規劃》的目錄級重點，光是這份規劃提到三山五園的次數就高達：

45次

比提到「中關村」的字眼還多了13次。

在北京城市總體規劃中，更被列為與北京老城同等重要的文化瑰寶。

而從朱房板塊出發，到圓明園直線距離不過1.5公里，到頤和園也在5公里范圍內。

又通過清河這條玉帶，與三山五園一脈相承，對望圓明園、頤和園，甚至更底蘊深厚的西山。

當我們說地脈時，其實是說到城市資源和文脈的雙重占有，而這些，才是一線城市的核心資產的新錨點，不止于地段更是地脈。

朱房板塊就是這樣地脈里生長出來的不一樣語境，它在講述穿越周期的資產故事，溫柔且充滿力量。

就像梁思成所說，本國的學識與趣味使我們的創造力不自覺地雄厚起來。

表妹覺得，住在朱房板塊，亦然。

04

在精神原點和文脈原點之上，海淀又迸發出第三個原點「科技原點」。

1996年，中關村南大門向北1500米誕生了中國第一家互聯網企業（來源：新華網），現在這里的聯想、小米、抖音都已經走向世界。

原本的中關村電子一條街，早就成長為了中關村科學城，也因此塑造出了一個：

萬億海淀

準確的說，2024年海淀GDP已經達到1.29萬億，根據2025年海淀政府報告，增速仍在6%左右，比全市GDP增速高了0.8個百分點。

海淀，自2016年以來，經濟總量和對全市經濟貢獻連續9年位居全市第一。

還有其它各項官方披露的數據，表妹淺列幾項：

國家高新技術企業近萬家，約占全市36%；

北京市「專精特新」中小企業2953家，占全市30%

海淀區全國重點實驗室92家，占全市的63.4%；

更工作生活著全國四分之一的院士，誕生了51家獨角獸企業，每萬人擁有超千件發明專利……

種種數據都在說一句話：

北京各區，只有海淀和其它。

而走出獨立行情的海淀，不僅過去有錢，并且還在持續更有錢。

比如，當下最火的人工智能賽道。

海淀轄區擁有人工智能學者1.23萬名；

現有人工智能企業1300余家，其中獨角獸企業26家、全市占比72.2%。

近兩年橫空出世的Deepseek，它的公司「北京深度求索」也是從海淀區走出來的。

海淀永遠走在時代的潮頭，這種創新的代碼早就寫進了中關村，更寫進了海淀的DNA里。

而不管是誕生中國第一家互聯網的中關村，還是后廠村的中關村科技園、上地信息產業基地，亦或者是近幾年西三旗的新興科技園，全部都在朱房板塊的5公里范圍內。

也就是說，在朱房板塊，普經有無數擁有，現在有無數擁有，而且是天長地久。

05

在工業文明時期，哪里靠近鐵路，哪里靠近港口，哪里靠近煤礦，哪里就更有錢；

在今天的科技文明時期，只有一個坐標，就是哪里靠近人才，哪里就更有錢。

海淀有清北一眾高校，自然不缺人才。唯一思考的只有，如何留出人才。

所以海淀近幾年祭出了兩個大招：

職住平衡和城市更新

原本就天賦異稟的朱房，則是最好的承載地，而且，它還在持續城市更新中。

上圖概括起來就是一句話：

如何從深厚地脈中抽取源代碼，把它們重新編譯成日常生活圣殿。

所以你會發現，朱房板塊的規劃已經悄然徐徐展開。朱房濱水地區、清河之驛，是接下來海淀建設的重要城市名片于生態文化地標。

它只想表達一件事：

世界是你的游樂場，清河更是你的生活游樂場。

板塊內清河萬象匯、海淀第二實驗小學，十一學校龍樾實驗中學都是成熟配套。

更在板塊東北側引進清華大學附屬實驗學校承辦九年一貫制學校，預計2026年初動工，2027年6月完工；以及規劃醫療用地等等。

朱房正在力求用創造日常生活的圣殿，帶來更強烈的身份認同，為朱房板塊的「身份構建」增添新的語境濃度。

06

此時，朱房板塊的身份構建，正在等待

濱水一線標桿豪宅綻放

在這片承載著厚重歷史與無限未來的土地上，建發·海晏應運而生。

作為朱房板塊20年來首個高端住宅項目，它為清河的發展圖譜畫上了閉環。

建發·海晏發布會上，開發商有一句話讓表妹記憶尤深，他說：

我們只有用最好的產品，才能不辜負這四十五年的來時路，才能不辜負在我身后兩千多位建發房產人對北京的尊重。

于是，你會發現，建發選擇了文化內涵最深厚的「王府中式」來做海晏。比如

大門，

不再是普通的大堂門儀，而是升級為了「八檁抱廈門殿」，你完全能由此看到歷史榮光中的王府院落氣派。

園林也完美承襲了頤和園做出了獨有的「頤和韻味」。

以東門為起點，對應頤和園東宮門，形成「東西禮序軸」，彰顯尊貴氣度；又以西北乾位倚山之勢，形成「南北山水軸」，聚氣生財。

園內參考頤和園打造三園十八景，再造私家頤和。

你會在中庭之上，一路穿過門海、如意峰、四水歸堂、四季畫廊、知魚池......

置身這樣的環境中，即便我們不太清楚每一個景致的出處，仍有一種似曾相識的感覺。借用哲學家索緒爾的話來說，這是

潛存在一群人腦海里的語法體系。

擅長中式的建發，把他們的王府中式的產品系帶回了王府底蘊最深厚的北京。

而那些幾百年前王府的氣派、禮序、意趣，正在變成你的日常生活。

這樣的「建發·海晏」，只能說是奢侈品限量版中的限量版，它擁有一個絢爛的同義詞，譽滿京師。銷冠100

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。

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