北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，我在昌平南邵有一套80平米的兩限房，小兩居頂層，這個(gè)月初207w剛出手，合同己簽，目前等“唯一”條件（離婚需滿一個(gè)月冷靜期），所以款項(xiàng)需一個(gè)半月左右才能到手。我賣房的目的，一是離得太遠(yuǎn)（目前住豐臺(tái)西羅園），二是這個(gè)兩限房有硬傷（頂層）。

因此有了換房的打算。這段時(shí)間一直看亦莊林肯公園的ABC三個(gè)區(qū)的房，因?yàn)樵栏冈滥缸區(qū)十來(lái)年了，對(duì)周圍環(huán)境及小區(qū)環(huán)境比較滿意，離岳父岳母也近。

想問章哥：

1、換房現(xiàn)在是否合適，北京房?jī)r(jià)還有多少下降空間？

2、林肯的公寓房純自住的話現(xiàn)在入手合適嗎，還是等明年再下手？總感覺萬(wàn)一年底又降了豈不是虧了。

A：

1、我認(rèn)為北京房?jī)r(jià)沒有下跌空間了，因?yàn)槠骄馐郾冉档搅?00多點(diǎn)兒，年化租金收益率接近2%。東西海之外沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)的收益率更高些，東五環(huán)外都有達(dá)到毛收益2.8%，凈收益2.5%的了。而同期銀行利率又降了，現(xiàn)在五年期的才1.3%。

那在這種情況下，業(yè)主們?yōu)槭裁匆蛢r(jià)賣房？比如您這207如果存銀行，那每年利息也就3萬(wàn)多塊錢。而如果是買沒溢價(jià)的小一居，200總價(jià)在五環(huán)租金一般4500左右，減去物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)也在至少4萬(wàn)以上。這種情況下如果房?jī)r(jià)還降，那愿意抄底的就多了，都會(huì)算賬的。

2、林肯的價(jià)格我可不知道，也算租售比吧。但亦莊是有學(xué)區(qū)溢價(jià)的，一般10%左右。那在得出普宅的數(shù)值后，先減去10%，最高15%吧，然后除以2，得出的數(shù)字如果和公寓的差不多，那說(shuō)明公寓的價(jià)格也基本合理。

3、再等等也行，關(guān)注政策利好+成交量是否上漲，都沒有利好就等著，有了一項(xiàng)就做準(zhǔn)備，兩項(xiàng)都出現(xiàn)就盡快。但也不用太著急，因?yàn)榫退阌行星椋⒁彩琼樜豢亢蟮模粫?huì)吃虧。

是否會(huì)下降的話那看租金吧，如果租金大幅下跌，那房?jī)r(jià)也有可能跌。但租金又是和平均工資強(qiáng)相關(guān)，如果工資出現(xiàn)明顯下跌，租金就有可能降，連帶著房?jī)r(jià)也有可能受影響。

僅供參考。

二

Q:

我想問下現(xiàn)在北京學(xué)區(qū)房還可以買嗎？想了解一下未來(lái)學(xué)區(qū)房的價(jià)值空間。我們預(yù)算400，有計(jì)劃西城陶白和展覽路學(xué)區(qū)。因陶白直升校較多，以陶白為主。我們兩個(gè)孩子，老大明年3年級(jí)，老二明年一年級(jí)。現(xiàn)在房山長(zhǎng)陽(yáng)。目前觀望猶豫中，希望您能給些建議。

A：

1、學(xué)區(qū)房看自己的需求，有需求就買，否則也沒別的辦法啊。溢價(jià)是明擺著的，目前均值在25%左右，看自己是否能接受了。

2、未來(lái)的價(jià)值空間。基礎(chǔ)部分肯定是跟隨大盤漲跌，但溢價(jià)部分說(shuō)不好，看到時(shí)候的政策了。有利好就能撐住，沒有的話有可能受影響。

3、陶白是直升校多，但您家大寶已經(jīng)三年級(jí)，是不能享受直升的，考慮好。也就是說(shuō)，西城區(qū)到目前為止的政策是，只有本地六年小學(xué)學(xué)籍的才能參與直升，否則就算進(jìn)入直升校也只能是派位。二寶正常幼升小，明年是入學(xué)人數(shù)的拐點(diǎn)，大概率能對(duì)口入學(xué)。

4、您這一看就是剛有想法吧？有點(diǎn)兒亂。別著急，了解一下學(xué)區(qū)房常識(shí)，整理好需求和思路再說(shuō)房子，來(lái)得及。

另外考慮好，長(zhǎng)陽(yáng)的學(xué)區(qū)在郊區(qū)算不錯(cuò)的，放到市區(qū)算中等。如果是純看運(yùn)氣，那從學(xué)校的角度說(shuō)，轉(zhuǎn)到東西海也有不如長(zhǎng)陽(yáng)的可能。考慮好。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問，現(xiàn)在在海淀大鐘寺有一套60平米的小兩居，想換個(gè)中關(guān)村學(xué)區(qū)的一居或兩居。現(xiàn)有房子是15年買的，可以上農(nóng)科院附小，但是中學(xué)坑校比較多。擔(dān)心換房后要搖號(hào)，有一定風(fēng)險(xiǎn)，不知是否可行？

A：

1、這只能家長(zhǎng)決定，外人不敢建議。

2、不過說(shuō)實(shí)話，大部分去中關(guān)村學(xué)區(qū)的家庭，圖的都是教學(xué)氛圍和競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，“孟母三遷”就是這個(gè)道理。畢竟中關(guān)村從來(lái)都是頂級(jí)學(xué)區(qū)，孩子多學(xué)位少，一直都不太保險(xiǎn)，中學(xué)的通道也一般。但就是有很多家庭愿意去，沒辦法。

在沒出現(xiàn)學(xué)區(qū)房概念之前，中關(guān)村的房子雖然沒有溢價(jià)，但租金卻是全北京最高的。20年前這里的租金收益率最高峰達(dá)到15%，買套房6/7年就能回本，今天都無(wú)法想象。但當(dāng)年根本也買不到，一年都出不來(lái)幾套房源，誰(shuí)都不舍得賣。

3、所以這就看家長(zhǎng)的主要需求吧，圖壓力小和房子居住的性價(jià)比高，那就沒必要換。圖學(xué)習(xí)氛圍更強(qiáng)和提前上岸的概率高，那就換到中關(guān)村。

搖號(hào)怎么說(shuō)呢？明年之后應(yīng)該調(diào)劑會(huì)越來(lái)越少，畢竟總體的入學(xué)人數(shù)降低的太多了，中關(guān)村就算是熱門，按也至少不會(huì)增加難度。至于小升初則到時(shí)候再看吧，有可能繼續(xù)陽(yáng)光，但各種非公開渠道也或許會(huì)增多。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說(shuō)買房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。