2024年夏夜，暴雨裹著狂風砸向某小區。業主老張那輛沒停進車位的白色轎車，此刻正被倒下的枯樹死死壓住。更揪心的是，樓體外墻“嘩啦”剝落的瓷磚，像刀片般插進車頂……

老張拿著6150元維修單向物業索賠：“枯樹蛀空了三年，墻面裂縫報修五次，你們管過嗎？”但物業回應：“誰讓你亂停車？”老張沒辦法，只好把物業公司告上了法院。

爭議焦點和判決結果

這場鬧上法庭的糾紛里，爭議焦點有：

第一：當枯樹與瓷磚聯手制造“天降橫禍”，能否成為物業的免責的理由？

第二：業主把車停在非規劃區，是否活該承受飛來橫禍？

第三：當物業認為是“大風惹的禍”，是否不可抗力因素？

判決結果和裁判要旨：按過錯推定來判定物業業主責任

法院經過審理，給出了一個明確的判決結果：被告某物業公司賠償原告張某車輛維修費 4305 元，也就是物業承擔 70% 的責任，而張某自己需要承擔 30% 的責任，也就是 1845 元。

1.物業為何擔責？

法院一針見血：外墻瓷磚養護、枯樹巡查清理，本就是物業的“分內事”！

關鍵點1：過錯推定——物業必須自證清白！
依據《民法典》第1253條（建筑物脫落）、第1257條（林木致損），物業若不能證明自己無過錯，就得賠！

關鍵點2：物業“三無”暴露管理漏洞！
法院審查發現，物業拿不出定期巡檢記錄、外墻維修證據、枯樹處理預案——完全沒盡到“守家”責任。

關鍵點3：“違停”≠“免責”！
法官強調：即使車主亂停車，物業也需證明已采取合理措施（如設警示牌、及時清枯樹）規避風險。物業啥都沒做，“不歸我管”純屬狡辯。

2.業主為何也擔責？

法院同樣嚴肅指出老張的問題：“小區劃車位不是擺設！”全體業主的安全與秩序，需要共同維護。法官直言：明知非車位區域風險更高（如高空墜物、樹木傾倒），仍圖方便隨意停車，等于主動將自己置于危險中，客觀上放大了損害風險。

案件四大啟示

啟示一：警示牌不是護身符

貼告示≠免責！冷水江某物業拉警戒線仍被判全責，因“未實質消除瓷磚脫落風險”。真正的安全保障義務是
定期巡檢+建立維修檔案+即時排險
，而非形式主義警示。

啟示二：業主違停≠物業零責任

關鍵看
因果關系鏈
！如車輛停放位置與墜落物無直接關聯（如規范車位同樣會被砸），物業仍需全責。但本案中，
違停位置正對枯樹高危區
，成為責任分割關鍵點。

啟示三：自然因素不是“背鍋俠”

物業常辯稱“大風導致樹倒”，但法院明確指出：日常維護缺失才是元兇！若物業早按規定修剪枯枝、加固墻體，極端天氣亦可避免事故！

啟示四：業主也有“安全共治義務”

業主發現公共設施隱患時需主動報修，若明知墻體裂縫仍長期停放危險區域，可能被認定“自甘風險”，損失自擔比例會更高。

物業糾紛攻略

取證三部曲：

立刻用手機錄制帶時間戳的現場視頻，尤其聚焦墻體裂縫、枯樹根部；

調取物業前臺報修記錄，最好錄下工作人員“知道了”的口頭回復；

追責暗線：

若查出墻體問題是開發商偷工減料所致，根據《民法典》第1253條第二款，物業賠償后可直接向開發商追償，業主無需卷入復雜溯源戰。

結語

小區的財物安全從來不是單方面守護。物業要當好安全管家，不能總拿‘已警示’當擋箭牌；業主也要做合格的社區公民，明知危險區域就別心存僥幸。雙方各守其界，才能讓家園告別‘飛來橫禍’！

法律依據
《中華人民共和國民法典》
第一千二百五十三條 建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。
第一千二百五十七條 因林木折斷、傾倒或者果實墜落等造成他人損害，林木的所有人或者管理人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。
案例原型：武陟縣法院典型判例