買房、入住、拆除：這是每位購(gòu)房者最擔(dān)心的最糟糕情境——在購(gòu)入房產(chǎn)后，建設(shè)局介入，并宣布房屋部分結(jié)構(gòu)屬于違規(guī)建筑，俗稱“黑建筑”。最嚴(yán)重的情況下，甚至可能面臨拆除命令。

消費(fèi)者如何避免落入這種陷阱？如果真的遇上了，又該怎么辦？以下是幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題的解答。

何謂“黑建筑”？
“當(dāng)建筑物或其部分在未獲得必要的建筑許可情況下建成，或與批準(zhǔn)的建筑圖紙存在重大偏差時(shí)，即構(gòu)成黑建筑。”德國(guó)房主協(xié)會(huì)（Haus & Grund）的英卡-瑪麗·施托姆解釋。哪些改建和擴(kuò)建項(xiàng)目需要申請(qǐng)建筑許可，取決于各州的建筑法令，各地市政也可能制定額外規(guī)定，聯(lián)邦層面并無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

若未辦理必要的審批手續(xù)，或?qū)嶋H建造與圖紙不符，就構(gòu)成行政違法。根據(jù)律師曼努埃拉·賴博爾德-羅林格的說(shuō)法，某些情況下甚至可能涉及刑事責(zé)任。

尤其是一些小型建筑項(xiàng)目，如符合尺寸規(guī)定的花園棚、工具房、車棚、露臺(tái)頂棚及圍墻等，在部分情況下可無(wú)需許可。

常見(jiàn)的黑建筑類型有哪些？
“黑建筑通常是未經(jīng)批準(zhǔn)的加建或改建工程，”律師賴博爾德-羅林格指出。這包括新增房間、閣樓改建、冬季花園或?qū)④噹?kù)改為住房的情況。雖然整個(gè)房屋在無(wú)許可的情況下建造的情況較少，但確實(shí)存在。

黑建筑在哪些區(qū)域尤為常見(jiàn)？
賴博爾德-羅林格表示，黑建筑尤其在建筑活躍區(qū)域頻發(fā)，如快速發(fā)展的城鎮(zhèn)或住房緊缺地區(qū)。德國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的克里斯蒂安·奧斯圖斯補(bǔ)充道，這類問(wèn)題也常出現(xiàn)在不在法定規(guī)劃區(qū)內(nèi)的區(qū)域，例如度假屋、周末房，或監(jiān)管較松的農(nóng)村地區(qū)。

此外，老房改建、自行施工但不熟悉法規(guī)的業(yè)主也值得特別留意。

“在過(guò)去，很多地區(qū)對(duì)小型建筑改動(dòng)采取默許態(tài)度，”奧斯圖斯說(shuō)，“只要沒(méi)人舉報(bào)，官方也不追究。”建筑管理部門過(guò)去也常以“酌情處理”為原則。

“但如今，建筑監(jiān)管機(jī)關(guān)的審查力度顯著加強(qiáng)，”他指出。一方面得益于技術(shù)手段的提升，另一方面也由于法律環(huán)境趨嚴(yán)——特別是在責(zé)任問(wèn)題上。

因此，黑建筑在老房中出現(xiàn)的概率遠(yuǎn)高于新建筑。

購(gòu)房時(shí)如何判斷是否為黑建筑？
有購(gòu)房意向者可向所在地建筑許可部門申請(qǐng)查閱建筑檔案，德國(guó)城市與市政聯(lián)盟的貝恩德·迪斯特迪克指出：“建筑檔案中記錄了所有許可文件、修改申請(qǐng)以及是否存在拆除或合法化命令。”若發(fā)現(xiàn)加建或改建部分未出現(xiàn)在檔案中，應(yīng)及時(shí)提出疑問(wèn)。

賴博爾德-羅林格建議，購(gòu)房時(shí)應(yīng)留意異常建筑結(jié)構(gòu)、地下室或閣樓用途改變、不完整的建筑文件等線索。聘請(qǐng)專業(yè)評(píng)估師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查也很有幫助。“法律上建議在購(gòu)房合同中加入有關(guān)房屋現(xiàn)狀的擔(dān)保條款，”她表示。

若簽約后才發(fā)現(xiàn)是黑建筑，該怎么辦？
“若購(gòu)房后發(fā)現(xiàn)是黑建筑，應(yīng)主動(dòng)申請(qǐng)補(bǔ)辦建筑許可，”奧斯圖斯建議。主動(dòng)出擊總比等待主管機(jī)關(guān)找上門更穩(wěn)妥。

“最好先請(qǐng)建筑師評(píng)估具體情況，再與建筑部門溝通。”是否能成功補(bǔ)辦許可，也取決于策略與溝通方式。

若賣方提供虛假信息或有意隱瞞，買方可主張保修權(quán)利，并在必要時(shí)要求解除合同。

補(bǔ)辦許可的成功率高嗎？
這要視具體情況而定。若結(jié)構(gòu)符合建筑法規(guī)，且不涉及文物保護(hù)、安全規(guī)定等公共利益，則獲批的可能性較高。但賴博爾德-羅林格提醒：“并不保證成功，且許可可能附帶限制條件。”

若建筑侵犯了鄰地距離、違反防火規(guī)定或位于非法區(qū)域，成功補(bǔ)批的可能性就大大降低。最終決定權(quán)始終在于當(dāng)?shù)亟ㄖO(jiān)管機(jī)關(guān)。

若無(wú)法補(bǔ)批，最壞會(huì)發(fā)生什么？
最糟情況是主管機(jī)關(guān)禁止使用該建筑（或部分），并下令拆除——費(fèi)用由業(yè)主自理。此外，還可能面臨強(qiáng)制執(zhí)行或罰款，甚至法律責(zé)任，賴博爾德-羅林格指出。

黑建筑還會(huì)影響房屋保險(xiǎn)。例如本應(yīng)為獨(dú)棟住宅的投保對(duì)象，實(shí)際上多了一戶住房，則增加了風(fēng)險(xiǎn)。奧斯圖斯提醒，保險(xiǎn)公司必須被及時(shí)告知。