當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的分化態(tài)勢，房企在土地投資策略上愈發(fā)謹(jǐn)慎。面對市場調(diào)整期的挑戰(zhàn)，多數(shù)開發(fā)商將目光聚焦于一二線核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊。這一轉(zhuǎn)變反映出行業(yè)對于風(fēng)險控制與資產(chǎn)質(zhì)量的重新審視。

近期土地市場數(shù)據(jù)顯示，房企拿地行為出現(xiàn)積極變化。前五個月全國百強(qiáng)房企拿地總額達(dá)到4051.9億元，較去年同期增長28.8%。這一增幅主要源于核心城市土地市場的活躍表現(xiàn)，杭州、上海、成都等重點城市的平均溢價率均超過15%。與此形成對比的是，非核心城市及非核心區(qū)域地塊對房企的吸引力持續(xù)下降。

民營房企重返土拍市場

經(jīng)歷數(shù)年市場調(diào)整后，部分民營房企開始重新活躍于土地市場。在前五個月的拿地金額百強(qiáng)榜單中，民營房企占據(jù)近三成席位。濱江集團(tuán)以275.3億元的拿地金額位居民營房企首位，成為唯一進(jìn)入全國拿地金額前十的民營企業(yè)。邦泰集團(tuán)、新希望地產(chǎn)、敏捷集團(tuán)等企業(yè)的拿地金額分別達(dá)到52.8億元、37.7億元和33.2億元。

這些民營房企的拿地策略呈現(xiàn)出鮮明特點。敏捷集團(tuán)在廣州番禺區(qū)連續(xù)拿下四宗地塊，總成交金額33.2億元，這是該企業(yè)自2021年以來首次在公開市場拿地。值得注意的是，這四宗地塊均位于敏捷集團(tuán)總部附近，體現(xiàn)出其對熟悉區(qū)域的深耕策略。類似地，嘉信地產(chǎn)在長沙洋湖片區(qū)的連續(xù)布局，以及邦泰集團(tuán)在成都等中西部城市的積極擴(kuò)張，都顯示出民營房企"區(qū)域深耕+快周轉(zhuǎn)"的新打法。

民營房企重返土拍市場的背景較為復(fù)雜。一方面，核心城市房地產(chǎn)市場保持了一定活躍度，新房價格環(huán)比仍呈上漲態(tài)勢。另一方面，各地政府加大了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度，推出不少位于城市核心區(qū)、配套成熟的地塊。此外，經(jīng)過前幾年的市場洗牌，留存的民營房企多數(shù)經(jīng)營狀況相對穩(wěn)健，具備一定的投資意愿和資金實力。

央國企主導(dǎo)格局依然穩(wěn)固

盡管民營房企表現(xiàn)活躍，央國企仍然是土地市場的主導(dǎo)力量。在北京6月5日的土地出讓中，海淀、石景山及昌平區(qū)多宗地塊總成交金額達(dá)130.6億元。其中，中建壹品、金隅分別以27.78億元、33.64億元摘得海淀寶山村地塊，成交樓面價超過5.5萬元/平方米。中海則以45.23億元底價獲得石景山西黃村地塊。

央國企在土地市場的優(yōu)勢地位源于其資金實力和風(fēng)險承受能力。與民營房企相比，央國企更有能力參與高價地塊的競爭，特別是在一線城市的核心區(qū)域。同時，央國企的拿地策略更加多元化，既包括全國性布局，也涵蓋區(qū)域性深耕。

從房企拿地態(tài)度來看，多數(shù)企業(yè)仍保持謹(jǐn)慎立場。渝開發(fā)在投資者關(guān)系記錄中明確表示，公司將聚焦核心城市群及高潛力區(qū)域，優(yōu)先選擇與公司產(chǎn)品定位、長期戰(zhàn)略契合的優(yōu)質(zhì)地塊。這一表態(tài)代表了當(dāng)前房企的普遍心態(tài)：在市場不確定性依然存在的情況下，精準(zhǔn)投資、控制風(fēng)險成為共識。

土地市場的分化趨勢愈發(fā)明顯。熱點城市的優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈，溢價率相對較高，而三四線城市及非核心區(qū)域的地塊則乏人問津。這種分化反映出房企對于市場前景的不同判斷，也體現(xiàn)了購房需求在地域上的集中化趨勢。未來，房企將繼續(xù)聚焦抗風(fēng)險能力強(qiáng)、安全性高的一二線核心城市，優(yōu)先選擇高周轉(zhuǎn)、去化快、利潤空間充足的項目。

本文源自：金融界

作者：觀察君