深圳拆除重建類的城中村改造工作正在加快推進，去年10月后，多個項目接連啟動招標工作，而且還不斷有新項目加入。

在核心區的項目中，相比于羅湖和福田，南山的城中村項目卻顯得格外低調。

近日，南山首個拆除重建類城中村改造項目——位于西麗的新屋村公示改造意愿，同意改造的 人數和面積占比均達到95%以上，遠超深圳城中村改造試點項目意愿征集的政策比例要求。

▲ 圖源：@合一城市更新

97%業主同意拆除重建

南山首個城中村改造項目有戲！

新屋村城中村改造項目位于南山西麗，靠近7號線珠光站，與珠光村相鄰。

根據桃園街道辦公示的意愿征集文件，該項目擬拆除新建范圍用地為82878㎡（具體范圍以政府有關部門最終劃定為準）， 現狀容積率約2.87，擬拆遷建筑面積為23.8萬㎡， 擬改造方向為二類居住（R2）、二類居住+商業（R2+C1）。

▲項目改造范圍示意圖

▲新屋村城中村改造項目部公示的意愿征集通告 | @深圳買房計劃 攝于6月8日

2024年11月11日，中海華南（深圳）有限公司中標南山區桃源街道新屋村城中村改造項目采購項目，成為該項目第三方服務商。

據為該項目提供意愿征集、信息核查等服務的機構合一城市更新集團透露，新屋村項目自2024年12月27日意愿征集啟動后，僅一周時間同意拆除新建的比例超2/3，62日后即2月26日，占比達到97%。

截止目前，同意城中村改造意愿的權利人數量為710人，涉及現狀建筑面積227097㎡。

▲圖源：@合一城市更新

通過對比改造范圍及地圖發現，新屋村城中村改造項目的具體范圍為龍珠大道、珠光路以北，西至新屋村籃球場一帶，東至新屋村工業大廈、深愛公寓一帶。

@深圳買房計劃 6月8日下午實探發現，新屋村改造范圍內房屋較低矮，多棟房屋被改造成公寓出租，在路上咨詢了擺攤的攤販和路人，他們均表示不清楚新屋村即將要進行拆除新建。

▲新屋村城中村項目改造范圍內

“看到了公告，以為是普通的改造，就是把房子裝修一下再出租，原來是要拆遷嗎？什么時候拆？”一位拖著行李箱剛回來的年輕小姐姐說。

深圳這17個城中村確定要拆

最快的項目，預計2028年竣工

截止目前，結合各區在工作計劃中透露的內容來看，@深圳買房計劃 不完全統計，深圳已有17個拆除新建類城中村改造項目陸續浮出水面。

相比于多數項目還處于前期意愿征集、評估階段，有3個項目的進度要快一步——大鵬白石崗片區項目、羅湖螺嶺片區項目和龍崗南門墩項目。

◎ 大鵬白石崗片區項目

進展最快。

項目位于大鵬葵涌，原為恒大舊改，由于開發商出險，2023年底成功盤活重啟，實施主體為大鵬投控。

項目規劃容積250000㎡住宅約21.26萬㎡，含共有產權住房19160㎡，去年12月，大鵬新區住建局回復市民咨詢時表示，項目預計于2028年竣工，無配建公租房。

◎羅湖螺嶺片區項目

4月中，螺嶺片區城中村改造項目拆遷補償方案（征求意見稿）公布，只有產權調換和貨幣補償兩個選項。

該項目的補償方案把產權分為5類，經產權登記的商品房，如果選擇產權調換，住宅按建面1：1.2進行同功能置換，商業、辦公、工業類別則按建面1：1同功能置換；如果選擇貨幣補償，按同功能產權調換前房屋評估價格補償。

▲螺嶺片區改造項目搬遷補償方案（征求意見稿）主要條款

▲螺嶺片區改造項目現狀 | @深圳買房計劃 攝于2025年4月中

◎龍崗南門墩項目

項目已被拆平。

這個項目的進度快并非主動推進，而是此前城市更新遺留下來的問題。

南門墩位于深圳東站東北側，原為佳兆業推進的城市更新項目，由于開發商出險，項目一期被拆平后停工， 村民苦等回遷無果。

▲項目圍擋內野草長得老高

根據相關招標文件，項目總占地面積約12.12萬㎡，建筑面積合計約35.48萬㎡（住宅），共涉及2360戶權利人，上述數據后續根據項目實際情況動態調整。

5月下旬，天健中標南門墩 城中村改造項目意愿征集階段服務項目。據了解，早前天 健已進駐開展相關前期工作，擬重新制定賠償方案、重新簽約。

值得一提的是，去年發布的《深圳關于積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》中提到，“我市將結合城市更新、土地整備、房屋征收等各類項目補償情況……研究出臺搬遷補償指引。拆除新建類城中村改造項目的搬遷補償標準按照搬遷補償指引確定。”

據深圳規自局回復，《深圳市土地房屋補償指引》已印發。

各區或根據實際情況對具體項目制定具體的補償方案，但可以確定的是，村民/業主們的拆賠預期要往下走了。

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