已經好久沒有看到這樣的光景了

許多畫面甚至讓人有種一下回到五年前的感覺

就在上個月，上海樓市一口氣出了九個日光盤，這件事放在前兩年根本無法想象

（數據來源：網絡整理，僅供參考）

甚至是一天之內，出現了三個樓盤日光，楊浦濱江的保利海玥外灘序BUND98，223套房源當日全部清盤，普陀桃浦的潤雲金茂府也同樣上演當日售罄場面

最火的要數來自浦東新楊思的翡雲悅府，繼首開成功刷新今年上海新盤最高認購數之后，熱度一直持續，以超過300%的認購率再次創造熱銷

這是熱銷，當然我們也沒忘了郊區還存在大量的滯銷樓盤

這就是如今上海樓市呈現出來的割裂樣貌，也因此帶來如今價格端的諸多討論

比如

刷新上海房價天花板的項目居然是ta？

外環外賣8萬/平這個盤甚至還覺得“便宜”了？

怎么不知不覺，上海內環新房就進入了20萬+時代...

這些現象的出現，讓人感慨這座城市的天花板似乎沒有上限

當這些數據和現象串聯起來，讓人不禁感嘆

今年上海房價的走勢，真的有點神奇了

01

回顧上海這五年來的新房市場變化，有點出乎意料

也是一路見證了上海樓市新房價格從2020年的五字頭，一路上漲到了今天的八字頭

（數據來源：AUR 投資分析平臺）

如果把這個曲線和二手成交均價做對比可能更加的直觀感受到分化

上海二手成交均價一直下跌，新房成交均價卻一直上漲

可能未來的趨勢就是，這兩個賽道的池子各自訴求會更加明顯

二手房獲得性價比，一手房獲得品質

而你有沒有關注過

上海一手房，這五年來個區漲幅最快，哪個區居然還跌了

我拉出數據來也是有點驚訝

（數據來源：AUR 投資分析平臺）

在這五年中，徐匯成為了全市新房漲幅最高的地方，考慮到徐匯區這兩年還不斷地在進行著城市更新

可以斷定，徐匯新房還會一直領漲市區，最近東安一二村的地塊就以全球總價地王的價格拍出，住宅部分樓盤價達到13.5-13.7萬/平，高于潮鳴東方當初樓板價

未來的新房網簽備案可能會高達20萬+/平

而徐匯區最大的優勢就在于成片拆遷帶來的成片開發土地，這在幾近飽和的黃浦、靜安幾乎是遙不可及的事

五年前，徐匯區供應的新房均價還在11-12萬/平上下徘徊，如尚海灣豪庭、融創徐匯濱江壹號，而今年徐匯濱江的新房價格被綠城潮鳴東方直接拉高至均價19.6萬/平

（數據來源：AUR 投資分析平臺）

也因此徐匯整體新房價格五年來漲幅達到了64.9%

而普陀五年來的新房價格居然還跌了8.7%，我查看了2020年普陀的新房供應，當年一口氣拿出來六個9萬+高端盤

（數據來源：AUR 投資分析平臺）

而今年普陀的新房相比五年前，除了越秀蘇和和樾府之外，沒有均價10萬+/平以上新房供應

（數據來源：AUR 投資分析平臺）

而在郊區中，新房價格一直比較穩定的地方是崇明，幾乎五年來價格就沒有波動的崇明新房，還有青浦也比較穩定

而把時間線拉短，一年之內，浦東新區成為了新房漲價最高的地方，上漲了22.3%

而奉賢的價格，則下跌了13.3%之多，原因是奉賢減少了新房供應，整體均價無法拉高

縱觀五年數據，可以看到，今年在上海，并非只有一二手房價走向了分水嶺

在新房這個領域，上海各區和環線之間，也逐步走向了價格分化階段

其中，浦東、徐匯是近五年上海新房崛起最為強勢的區域

所以，如今看不懂的上海房價，則要從這兩個區，開始說起

02

長三角最貴的新房，來自浦東世博濱江

新房單價天花板30萬+/平的價格，誕生在上海，并不讓人感到意外

但比較意外的是今年浦東濱江新房價格，對浦西濱江的全面超越

率先進入上海新房30萬+/平均價行列的兩個項目，都來自浦 東

一個是去年浦東陸家嘴濱江的濱江凱旋門，其19幢的頂樓產品，單價30.22萬/平，是上海首個突破30萬加的一手房

而最近取證的保利世博天悅，在其3號樓王位置的頂樓1902，出現了約30.27萬/㎡的單價

這是個創造歷史的數字，超越了去年的濱江凱旋門，甚至比翠湖六期頂復最貴的那套還要高出約2萬/㎡

（數據來源：網絡）

可以看到浦東濱江豪宅強勢的價格崛起

之前我們做過一個選題，《上海濱江開發機會還剩不到兩成》

當時統計了外環線以內的濱江段還有多少開發機會，得到一個數字：16%

而上海內環線內及其附近的濱江段

也就是未來上海房價最高的地方，開發機會已經很少很少了

唯一僅存的濱江涉宅地塊，也就是徐匯長橋的2幅和浦東洋涇板塊的2幅

對這個城市來說，未來擁有濱江資源景觀的新建商品房，機會越來愈少

上海這座城市最好的資源集中于一線濱江，浦西內環濱江帶的開發機會趨近于零

因此在稀缺屬性的推動下，仍有開發機會的非核心濱江段，價格逐步推高

03

外環外的唐鎮，今年新房賣到8萬了

6月7日，上海官宣了又一批新房的入市，又帶來部分板塊新房價格的上漲

（數據來源：網上房地產）

海上清和璽洋房比前期高層上漲1.42萬/㎡、中海云邸玖章上漲8600元/㎡、上海壹號院上漲4000元/㎡、康定壹拾玖上漲2000元/㎡，寶山金茂棠前上漲2080元/㎡...

其中被討論最多的，要數來自唐鎮保利天奕的8萬單價了，這是第一次唐鎮新房價格突破8萬/平

這個價格放在上海外環外板塊里，也是佼佼者

一種聲音是

作為外環板塊的唐鎮，這個價格賣得貴了

去年唐鎮新盤安高申宸院、浦發唐城五期的聯動價還在7萬出頭，今年就上漲了6000元/平，屬實讓人感到措手不及

另一種聲音則相反

如果細看保利天奕的位置，其距離2號線唐鎮站更近，且對比周邊二手標桿接近10萬/平的掛牌均價

距離地鐵商業更近的保利天奕，8萬出頭的價格，依然對張江的碼農們，還有著相當大的吸引力

根據網絡收錄，上海規劃內的產業園區中，浦東的產業園是最多的，甚至是松江和閔行的總和

而張江就是浦東圍繞著板塊和產業聯動，勢能最大的地方，但住宅地塊太少

類似張江此類產業園客群的特質，符合大部分城市中產的購房邏輯，離公司要近，因此產業外溢永遠在浦東這種以產業驅動的地方存在

而推動著這五年唐鎮房價從21年融創未來金融城的6字頭到如今保利天奕的8字頭的房價上漲的邏輯

新楊思和北蔡今年都拍出了板塊地王，這兩個板塊位于浦東中環，北蔡距離張江產業園更近，新楊思則是被前灘CBD輻射

因此兩者周邊都有存在大量的中產購房需求

未來北蔡和新楊思都還有土地仍未開發， 浦東中環的價格，也會由這兩個地方突破

產業發展帶動城市骨架和配套完善，就這樣一步步地推高唐鎮和未來浦東其他板塊的房價

04

但比較令人驚喜的是那些，單盤品質驅動帶來的房價上漲

不管是土拍溢價率的放開，還是房地聯動限價的取消，讓上海樓市正在進入靠單盤品質提升帶來的房價上浮

那些品質好，價格貴的房子熱銷，我想應該才是當下對于這座城市樓市最好的信心提振

因為我們能夠清晰的看到，仍有足夠多的客戶在為好房子買單

比如，最典型的案例就是綠城潮鳴東方

不看江，也不在內環內，加上又是迷你地塊，卻硬靠著綠城口碑和產品力創新的框架結構吸引了富豪們的注意

而這個并非頭排看江的的產品，卻突破了徐匯濱江目前房價的天花板，還賣得又貴又好

當然，最讓人驚喜的還有保利世博天悅，這個項目團隊曾幾次實地踩盤，它的位置也并非傳統核心濱江

但拿出低密洋房規劃以及圍繞著打造靜謐濱江生活理念規劃的時候，還是驚艷了眼球

我們就看到這些并非大家認為的傳統核心濱江段，憑借差異化的產品定位和品質提升，依舊能創造銷售奇跡

宸嘉龍華項目的疊墅規劃、曹家渡板塊的康定壹拾玖、刷新虹口瑞虹新城板塊地價的金茂璞元、浦東新楊思的華潤翡雲悅府...

也都拿出了片區扛把子的品質，由這些產品來定義整個板塊甚至城市的價格天花板，也屬實合理

這是上海新房對于板塊房價重新定義之后，我們看到這座城市也在兌現一個個單盤主義作品

05

最后，我們回頭再來看看今年上海新房價格

就會明顯感受到2025年的上海內環建立起了這座城市未來房價的新格局

1、20萬單價在上海內環的存在感越來越強

或許將會是下一個時代進入內環的門檻

今年內環內已經有多個新盤項目進入20萬單價時代，內環邊也在沖擊18萬，比如徐匯龍華

（數據來源：網絡整理）

而我這里還沒有統計完全，南京西路的靜安城投地塊樓板價16.3萬/平，預計售價也在20萬/平左右，還有石門一路的東斯文里、東安一村地塊

以及商改住的蘇河灣32街坊地塊，也都有可能突破20萬/平的價格..

上海內環內新房正在20萬單價時代，不是點狀現象，而是大勢所趨

位置示意圖

2、浦西中環價格來到14萬單價時代

中建玖合在大寧的新項目，中建玖上瑯宸，預計售價16萬/平

大華在大寧拿下地王項目，目前規劃已出是高層+疊墅的組合形式，疊墅部分單價也預計會在 15-16萬/平，和樾長寧售價預計14萬+/平...

3、上海郊區的新盤還會持續承受庫存壓力

上次我們還做了個選題，《上海什么樣的新房比較難賣》，其中上海外環外新房庫存套數的比例占比高達全市的近80%

這樣的去化速度也確實支撐不起價格的上漲，所以昨天出的新聞也佐證這一點

上海收購商品房的第一槍，就在外環外的閔行南部打響

最后說一句，上海房價的神奇，還不止如此

就像你永遠也猜不透，這座城市的購買力

上限和下限能夠同時存在，兩者差距能夠大到什么程度

以上為正文，來自喬不絲

這是真叫盧俊公眾號的第6114篇原創文章