房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)背后的真相

假設(shè)有10套均價(jià)10萬每平、每套200平的高端房子，以及10套均價(jià)5萬每平、每套100平的普通房子，上個(gè)月均賣出成交。通過成交總金額除以總面積，可算出上個(gè)月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)：（10×10萬×200 + 10×5萬×100）÷（10×200 + 10×100）= 2.5億÷3000 = 83300元/平。

這個(gè)月，成交8套高端房子，成交價(jià)從10萬每平降至9萬每平，2套普通房子，單價(jià)從5萬每平降至4萬每平。同樣用總金額除以總面積計(jì)算本月房屋均價(jià)：（8×9萬×200 + 2×4萬×100）÷（8×200 + 2×100）= 1480萬÷1800 ≈ 8222元/平（原文此處計(jì)算結(jié)果“8400美平”有誤，推測(cè)為“8400元/平”，按正確思路計(jì)算約為8222元/平 ）。可以看到，盡管本月賣出房屋數(shù)量更少且單價(jià)下降，但因高端樓盤成交占比變大，統(tǒng)計(jì)學(xué)顯示的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)卻上漲了。

這就是2025年房?jī)r(jià)的部分真相。如今常聽到一線城市房?jī)r(jià)上漲或某月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上升等新聞，賣房者借此制造焦慮，我們必須弄清實(shí)際情況。今年新房市場(chǎng)有明顯現(xiàn)象，開發(fā)商幾乎都主打高端改善大戶型概念，配備干掛石材、玻璃幕墻、泳池會(huì)所、大平層等，似乎認(rèn)定只有以中產(chǎn)以上置換升級(jí)概念才能賣房，幾乎放棄剛需入門市場(chǎng)。這些新房產(chǎn)品比3年前的樓盤更具競(jìng)爭(zhēng)力，價(jià)格也高于周邊二手房，如周邊二手房賣2500元/平，新房賣3000元/平，且新房更具吸引力，使得高單價(jià)、大戶型新房成交占比更高，拉高了整個(gè)樓市均價(jià)數(shù)據(jù)，造成房?jī)r(jià)上漲假象。

從2025年最新數(shù)據(jù)來看，新建商品房銷售面積2.83億平方米，同比下降2.8%，銷售金額2.7萬億元，同比下降3.2%。以北上廣深為代表的一線城市成交量同比增長(zhǎng)，新房增長(zhǎng)更明顯，但廣大二三線城市仍在快速縮量下跌。這種情況導(dǎo)致高單價(jià)、配置更好的新房成交占比拉高房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。就今年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)而言，新房中僅上海同比去年增長(zhǎng)，可能因今年上海賣出許多天價(jià)豪宅。二手房層面，十大城市全線下跌。

樓市與股市不同，股市流動(dòng)性高，情緒發(fā)酵當(dāng)天股價(jià)就有反饋；樓市流動(dòng)性弱，房子掛半年可能都成交不了，賣家不降價(jià)，市場(chǎng)常處于無量狀態(tài)，即便房?jī)r(jià)會(huì)跌，過程也很漫長(zhǎng)，不能急功近利，需以年為單位判斷。比如2021年提到的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，到2023年大家感受才明顯，就是因?yàn)闃鞘袀鲗?dǎo)周期長(zhǎng)。

當(dāng)下，房企開發(fā)商熱衷高端改善盤概念，但這類房產(chǎn)未必能獲市場(chǎng)認(rèn)可，畢竟一個(gè)城市能買得起豪宅的人數(shù)有限，同時(shí)推出大量豪宅，買家數(shù)量難以匹配。目前在售樓盤如何成功去庫(kù)存，以及這對(duì)開發(fā)商明年拿地價(jià)格信心的影響，是后續(xù)房?jī)r(jià)變化的關(guān)鍵。所以持續(xù)關(guān)注很重要，這是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。