文｜鄧浩志

廣州停頓了近4年的舊城改造工作終于全面鋪開。近期，多個板塊的補償款已經到賬（具體補償金額見下表）。

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而被拆遷的幾個區域，包括老荔灣、海珠、羅沖圍、三元里等片區的拆遷戶開始進入市場買房，使得部分區域住房交易量出現爆發性增長。

從統計數據上看，羅沖圍、三元里等區域5月二手房網簽出現了環比超過100%的上漲，很可能與這批拆遷戶入場購房有關。另有統計顯示，五村七片、楓下、鎮龍西、九樓、金坑銀嶺等城中村改造項目已通過房票認購商品房超1000套、面積超10萬平方米。這既帶動了新房市場的活躍，也在一定程度上對沖了近期貿易和經濟不確定性對樓市帶來的負面影響。所以，我們看到最近樓市雖然整體仍在筑底階段，但核心城區無論是成交量還是成交價都依然堅挺，這很可能與舊改釋放的一大批購買力有關。

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這里我談幾點看法：

1、幾乎所有的拆遷戶購買力都屬于地緣性客戶，他們通常只考慮原居住區域3~5公里范圍內進行置換。無論買新房還是二手房，基本不會離原居住地太遠。所以未來哪里有拆遷，拆遷區域周邊的新房和二手房市場肯定會被強烈帶動。

2、研究顯示，本輪拆遷與過往的拆遷不同，本輪征拆國有證的住房面積普遍不大，補償款在200-500萬左右，這批客戶多數買二手房，或者新房當中的中小戶型為主。這也解釋了為什么最近荔灣新房中小戶型嚴重缺貨的情況。

3、拆遷戶購買力未來將成為廣州樓市復蘇的重要力量，對市場最終的影響取決于實際拆遷補償的總規模。

要注意兩點：

一是這股購買力只能成為推動廣州樓市復蘇的一個因素，但市場要從根本上獲得復蘇，還能走出長期且穩健的行情，關鍵依然取決于經濟狀況、就業形勢以及家庭收入的綜合表現；

二是拆改的區域最終仍會建設新的房子，被拆遷戶消化了市場上的存量住房，但誰來消化未來的增量房子？因此，這又回到了第一個問題，問題的核心還是在于經濟。當然，控制新增供應量，提高新房品質同樣也是解決問題的關鍵所在。

4、在國家政策強力接連要求推動大城市舊改之后，廣州已經停滯了近4年的相關工作得以全面展開，這對樓市復蘇、對房地產業復蘇都極為有利。而幾年前“禁止大拆大建”的相關要求也基本失效了。希望未來的政策更要作長線考慮，壓制住頻繁干預市場的沖動，盡量堅持把屬于市場的還給市場，避免反復無常。市場自然會修復不合理之處，自然會將資源進行最優配置，而且反應更快、更準。