北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我今年積分落戶成功了，想把學(xué)區(qū)換一下。現(xiàn)狀：

1、現(xiàn)住通州區(qū)，兩個(gè)孩子，1個(gè)在讀1年級，一個(gè)在讀7年級，都是轉(zhuǎn)學(xué)，所以想選東城區(qū)。

2、預(yù)算是總價(jià)1000萬左右；通州房子大概值420，無貸款，想賣了再加點(diǎn)作為首付。

3、現(xiàn)在只看了東城區(qū)和平里的房子，都說和平里教育比較均衡。但是房子基本都是老房子，心理有預(yù)期，但還是不知道如何下手。

問題：

1、希望房子兼顧學(xué)區(qū)和居住，同時(shí)還希望保點(diǎn)值，只看了和平里，是否有必要看看其它片區(qū)？您有推薦的嗎？

2、請問60-80年代到的房子還能買嗎？看了幾套和平里的60年代（60年，67年，房改了，但是都不能公積金貸款），小三居田字格，2，3層板樓，整體不錯(cuò)，就是樓齡太老了，不知道這種能否入手。

3、還看了一些其它小區(qū)，不是臨街，就是年代老，感覺總也看不到合適的。是不是該調(diào)整一下，但是又不知道如何調(diào)整，您有什么建議嗎？

4、起初方案是不賣通州的，在東城區(qū)買個(gè)小點(diǎn)的，但是家里5口人，有可能還得租房子住；后來通過家里討論，覺得還是賣了買個(gè)大的，住的更舒服點(diǎn)。以目前的房價(jià)形勢，您覺得哪種方案更好？

5、轉(zhuǎn)學(xué)計(jì)劃是趕2026年6月的，所以目前都是在看房子觀望，總覺得房價(jià)還得降點(diǎn)，是不是晚點(diǎn)入手更合適？還是說賣了房子后，有合適的就下手。

A：

1、如果確定了東城區(qū)，那常規(guī)就是首選和平里啊。然后是安交也差不多，南城的則是龍?bào)w，都屬于資源相對均衡的學(xué)區(qū)。我沒推薦的，學(xué)區(qū)只能由家長決定。

2、老房當(dāng)然能買了。優(yōu)勢是得房率高，基礎(chǔ)部分的保值穩(wěn)定（必定跟隨板塊大盤），在不考慮溢價(jià)的情況下，居住的性價(jià)比高+出租的收益率高。老房的劣勢是流動性弱，尤其是限貸時(shí)期就更不好賣了。

另外最好看房時(shí)計(jì)算一下租售比+學(xué)區(qū)溢價(jià)，自己算或讓中介算都行。盡量選擇溢價(jià)低的，畢竟明年就是拐點(diǎn)了，今年則是最后的高峰期，平均溢價(jià)沒降多少呢。而您家這都是轉(zhuǎn)學(xué)，成功轉(zhuǎn)入目標(biāo)校還行，但萬一派位不太如意，那溢價(jià)高的就不劃算了。

3、調(diào)整，怎么調(diào)整啊？這其實(shí)是房源的問題，讓中介繼續(xù)給找合適的房源吧。

4、如果都是轉(zhuǎn)學(xué)，那常規(guī)建議是買占坑兒房，轉(zhuǎn)完學(xué)之后看行情，覺得走勢不合適就出手，稅費(fèi)成本就相當(dāng)于過去的擇校費(fèi)了。

不接受租房那就只能是買房了，這沒辦法，選擇溢價(jià)率低的就行。而且如果是以通州的房產(chǎn)對標(biāo)，那即便換租也未必能占學(xué)區(qū)房多大的便宜。著看通州的具體小區(qū)吧，也是計(jì)算租售比的事兒。

5、覺得房子還能降，有可能吧。不過也考慮好，北京現(xiàn)在的平均租金收益率已經(jīng)接近同期銀行利率了，朝陽區(qū)超過銀行利率的房子都不少了，也就是從理論上屬于超跌狀態(tài)。這可以自己算算賬，拿數(shù)字來佐證觀點(diǎn)更客觀。

可以晚點(diǎn)兒入手，等到有收益率更高的再出手。

僅供參考。

二

Q:

請問，坐標(biāo)北京，孩子今年上小學(xué)，有政保，人大附小。現(xiàn)有兩套自購住房，一套位于六里橋****，90平南北通透板樓小3居，購入價(jià)600萬元，現(xiàn)有貸款200余萬，也是目前的自住房，目前售價(jià)可能在800左右；另一套位于***院80平南向兩居，2018年380萬購入，買在了高點(diǎn)，現(xiàn)有貸款100余萬，購入后一直出租，租金每月約4000元，現(xiàn)在售價(jià)也就260左右。

現(xiàn)在面臨孩子上人大附小，學(xué)校離兩套房子距離均較遠(yuǎn)，糾結(jié)是把兩套都租出去，在世紀(jì)城租房，還是把兩套一起賣掉，在世紀(jì)城三期置換一套1000左右的商品房。

糾結(jié)的點(diǎn)在于，不需要靠學(xué)區(qū)房入學(xué)，但世紀(jì)城的房子肯定有學(xué)區(qū)溢價(jià)，買世紀(jì)城合不合適，而且1000的預(yù)算在那邊只能買塔樓110平左右大兩居，改個(gè)三居。現(xiàn)在自住的****，感覺周邊交通很方便，生活很安逸，南北通透小三居住著很舒服，也不是很舍得賣。

但如果不換，6年內(nèi)甚至12年內(nèi)可能都要租房，也不會再回原房子住，換到世紀(jì)城，孩子上學(xué)后居住生活也都比較方便，雖有學(xué)區(qū)溢價(jià)，但好像也不太高，因?yàn)榭粗苓叺尼B城等小區(qū)，雖沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)，年份相當(dāng)，價(jià)格好像也相當(dāng)。

想請章哥不吝賜教，這種情況下您有什么建議，是租還是賣兩套換一套比較好呢？如果賣兩套換一套，我們這種情況，建議換成世紀(jì)城的房子嗎？如果不建議世紀(jì)城，有沒有其他合適的房子推薦，可以讓孩子上學(xué)、生活方便一些的？

另外，單看***那套，是建議繼續(xù)持有，還是低價(jià)賣掉？那個(gè)房子現(xiàn)在賣掉的話，拋除貸款，也就剩不到100萬，如果不置換房，不知道能干什么，也怕貶值。不賣的話還是個(gè)品質(zhì)不錯(cuò)的兩居，小區(qū)和物業(yè)都不錯(cuò)，但可能也不會去住。而且擔(dān)心那邊會一直慘跌，畢竟跌的很快，那邊次新房和新房也都很多。也請打碼，不想公開

A：

1、酈城怎么可能沒溢價(jià)啊？處在風(fēng)口期的豬都能上天，而且還可能是劣幣驅(qū)逐良幣呢。也就是在入學(xué)高峰期，弱學(xué)區(qū)的溢價(jià)率也并不低。

這點(diǎn)在東西城非常的明顯，渣校學(xué)區(qū)跟頂級學(xué)區(qū)的溢價(jià)比例竟然能差不多。在海淀不算太明顯，但只要是帶學(xué)位的普宅也都是有溢價(jià)的。這就不抬杠了，用租售比計(jì)算一下就知道了，數(shù)字不騙人。

2、常規(guī)來講，或者說從經(jīng)濟(jì)角度考慮，“換租”是相對劃算的，能用非學(xué)區(qū)房的租金占學(xué)區(qū)房的便宜，一般在25%左右。

比如遠(yuǎn)大園現(xiàn)在均價(jià)10萬吧，坪效在100左右，租售比就是1000，每個(gè)月花1萬左右能租到價(jià)值1000萬的房，差不多吧？

**的既然是價(jià)值260的能租4000，租售比就是650，幾乎就是北京平均值。說明這套房有點(diǎn)兒超跌了，常規(guī)怎么也得700左右，也就是收益率比市區(qū)低個(gè)10%才合理。但既然是650，那就算遠(yuǎn)大園的1000里面還包含10%的大戶型租售溢價(jià)，這樣換租也能占25%以上的便宜了。

或者這么算吧，如果想在**收到1萬的租金，那要買2.5套現(xiàn)在的房子，花650萬。然后拿著這1萬，到遠(yuǎn)大園能租價(jià)值1000萬的房，這就是占便宜。

3、****這套房怎么說呢？如果是我的話就既不租，也不賣。雖然這套房也有部分溢價(jià)，但這跟學(xué)區(qū)沒什么關(guān)系，而是**的概念導(dǎo)致的，前兩年漲的有點(diǎn)兒快，還沒消化完呢。現(xiàn)在可以說性價(jià)比還不太劃算，也有部分風(fēng)險(xiǎn)，但我認(rèn)為這種小區(qū)也稀缺，即便價(jià)值被透支了一些也劃算。所以要是我的話不會賣，留著。

之所以不租，一是因?yàn)榧热灰灿凶馐垡鐑r(jià)，那租金收益率就不是太劃算。二是這套房既然是自住的，那裝修估計(jì)不錯(cuò)，一旦出租的話有兩三年就毀的差不多了，不劃算。

4、**的看自己吧，房子是用來住的，確定不住了就賣掉，認(rèn)同超跌了就再等等。100萬就先存銀行吧，等機(jī)會。我現(xiàn)在就存著呢，而且還是活期，因?yàn)樵诘却姆俊?/p>

不接受租房的話那就置換世紀(jì)城的，房子是用來住的。能接受的話就先換租一段時(shí)間，看看過了入學(xué)高峰期的價(jià)格走勢再說。

5、另外再算個(gè)賬，**的既然是收4000，一年4.8萬，毛收益率是4.8/260=1.9%。凈收益率要減去物業(yè)費(fèi)+取暖費(fèi)=6000左右吧，剩4.2萬，凈收益率1.6%，略高于現(xiàn)在的存款利息。常規(guī)來講郊區(qū)的普宅租金收益低于同期銀行利率才合理，市區(qū)的非學(xué)區(qū)房都很難超過。

所以我不認(rèn)為還會慘跌，真慘跌的話我先買一套嘗嘗，反正我家的購房資格和錢都預(yù)備著呢。買套房收租金就相當(dāng)于給孩子存了個(gè)“低保”，就算房價(jià)不漲，收租也比存銀行劃算。

銀行利率現(xiàn)在是下行通道，甚至出現(xiàn)了利率倒掛+部分銀行不接收5年期存款，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為利率長期看跌，這自己看銀行政策吧。

6、總之簡單就這情況，我沒什么建議，看自己的判斷吧。

僅供參考。

三

Q:

請問：央產(chǎn)經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)在可以上市買賣嗎？位置西城南線里，附近好像有個(gè)北京一小。

A：

1、沒有央產(chǎn)經(jīng)適房的說法兒，央產(chǎn)房和經(jīng)濟(jì)適用房是完全不同的兩個(gè)性質(zhì)。央產(chǎn)房允許上市的就可以上市，不允許上市的就不允許唄。或者說能上市交易的都是被允許的，否則根本就不會掛牌，也無法辦手續(xù)。

如果是確定是經(jīng)適房性質(zhì)，那就都可以上市交易，只不過根據(jù)性質(zhì)要繳納三種不同比例的土地出讓金。

2、南線里，是指不能交易的那兩棟樓嗎？我印象中不是央產(chǎn)房，而是市屬公房，或者是區(qū)屬的吧，反正應(yīng)該不是央產(chǎn)的。但這無所謂，只要不是私人產(chǎn)權(quán)的就不能交易。

3、北京一小我不知道，但旁邊應(yīng)該是有個(gè)培智學(xué)校，然后“北京小學(xué)走讀部”的前身是北線閣小學(xué)。

僅供參考。

四

Q:

請問，我現(xiàn)在有一個(gè)換房計(jì)劃，拿不定主意，想請教一下您。具體：2002年來京就業(yè)購買的，朝陽區(qū)興隆家園25號樓（電梯/小高板樓）， 112平米的大兩居，中樓層，滿五唯一，現(xiàn)在售價(jià)應(yīng)該能賣到500多萬吧。孩子上小學(xué)以后，我們就搬到海淀租房陪讀了，后來興隆的房子前幾年空著近10年就出租了。

現(xiàn)在孩子都已經(jīng)在北京上大學(xué)了（華電/大二），計(jì)劃讀完研究生就業(yè)，我上班的單位也由東三環(huán)搬遷到了西四環(huán)。現(xiàn)在我想把興隆的房子賣了，換一套距離單位近的房子。

因?yàn)檫@些年一直在海淀翠微南里租房陪孩子上學(xué)（從小學(xué)一直到高三畢業(yè)都租住在此），所以先看了翠微南里附近房子，因?yàn)橛袑W(xué)區(qū)溢價(jià)，賣掉那個(gè)估計(jì)只夠買這邊的一個(gè)沒電梯的老破小。但是感覺這邊的房子流動性比較好，想著以后等兒子畢業(yè)如果再賣掉換大一點(diǎn)的房子，應(yīng)該好出手，保值應(yīng)該也相對好一些。

但是居住體驗(yàn)太差，面積再大一些的買不起，這幾年經(jīng)濟(jì)形勢不好，對未來收入預(yù)估也不樂觀。所以不想再多追加投入在房產(chǎn)上，同時(shí)也是考慮學(xué)區(qū)溢價(jià)房可能從明年開始會繼續(xù)下滑 （備注：曾經(jīng)認(rèn)真拜讀過您對于學(xué)區(qū)房的系統(tǒng)分析文章）。后來以翠微附近為中心，擴(kuò)展目標(biāo)區(qū)域，又看了一些房子（金溝河/永定路/田村/玉泉路……）。

目前我比較喜歡，中科院高能物理研究所大院里邊的房子（就在中科院大學(xué)玉泉路校區(qū)的后院），大院環(huán)境感覺像大學(xué)里邊，我很喜歡。房子層高3.3米，戶型明櫥明衛(wèi)，南北通透，樓道里粉刷潔白/干凈整潔，物業(yè)服務(wù)也很好。層高和戶型我也挺喜歡的，看中了一套二層的兩居，售價(jià)大概在420-450之間吧，買得起，但是這個(gè)大院的戶籍是石景山的，我們不太想把戶籍從朝陽遷移到石景山。

另外，這個(gè)院里的房子基本也都是老房，沒電梯，擔(dān)心以后不好流通。唉，于是就各種糾結(jié)了…… 如果方便，麻煩章老師幫我們分析指點(diǎn)一下。

A：

1、2002年買的興隆家園，當(dāng)時(shí)這里4500左右一平吧？算檔次比較高的呢。到目前為止的價(jià)格走勢不太強(qiáng)，小區(qū)和戶型都是更適合自住。出租的話估計(jì)能租7/8000塊錢，租售比和收益率中等吧。

2、既然是學(xué)區(qū)房，那入學(xué)高峰期的時(shí)候自然流動性好了，否則也不會出現(xiàn)學(xué)區(qū)溢價(jià)，商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的。過了高峰期看政策吧，如果有利好就能撐住溢價(jià)做到保值，流動性仍然會不錯(cuò)。沒有政策的話看學(xué)區(qū)成績，成績好的話也能提供支撐，畢竟好資源永遠(yuǎn)稀缺。

但也考慮好，畢竟房子是用來住的，房子越宜居才越保值，流動性也更強(qiáng)。參考日韓和臺灣省的先例，入學(xué)高峰后都是好學(xué)區(qū)的宜居房子受追捧，不太宜居的至少不占便宜。

但溢價(jià)也未必是直接下跌，漲的慢的可能性更大，而且是隨著孩子陸續(xù)畢業(yè)+家長賣房=逐年降低“溢價(jià)率”。

3、高能物理所既然是石景山的，那就沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)，居住的性價(jià)比相對高，保值角度沒有風(fēng)險(xiǎn)。但不想遷戶這怎么說呢，外人無法建議。只能說所有海淀帶學(xué)位的普宅都有溢價(jià)，這就是落戶的代價(jià)吧，看自己的感受。

4、老房的劣勢就是流動性弱，跟有沒有電梯的關(guān)系不太大，不如戶型+物業(yè)的維護(hù)水平更重要。或者這么說吧，步梯樓的中間樓層，保值和流動性優(yōu)于大多數(shù)電梯樓，更優(yōu)于塔樓。

5、我要建議就是如果喜歡高能研究所的就買唄，各項(xiàng)至少不吃虧，也沒有保值的風(fēng)險(xiǎn)。但戶籍地角度這看自己的感受，外人不好建議。

僅供參考。

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