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近日，小編在某二手房平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，位于贛州蓉江新區(qū)的碧桂園聯(lián)發(fā)蓉江府一套房源，單價(jià)為4千多，令人詫異。

細(xì)看發(fā)現(xiàn)，這是一套公寓，建筑面積為50.02平米一房一廳。位于19層建筑的中樓層，房源頁(yè)面顯示為毛坯狀態(tài)。

該房源掛牌價(jià)為24.9萬(wàn)，最終降價(jià)2.8萬(wàn)，以總價(jià)22.1萬(wàn)、單價(jià)4415元/平米成交。

成交周期為167天。根據(jù)調(diào)價(jià)記錄上看，該房源于2024年11月掛牌，首次掛牌價(jià)為29萬(wàn)。隨后在12月調(diào)整了價(jià)格，降價(jià)4萬(wàn)。

碧桂園聯(lián)發(fā)蓉江府是碧桂園進(jìn)駐贛州中心城區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目，位于濱江板塊，與章江新區(qū)一江之隔。

占地面積65546.66m2，建筑面積19.4萬(wàn)m2，容積率2.44，綠化率35.6%，由精裝高層、洋房、商墅、臨街商鋪、公寓等產(chǎn)品組成。

作為蓉江新區(qū)早期的住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目從拿地開(kāi)始就備受關(guān)注，2017年其住宅更是創(chuàng)造了所有房源一次性開(kāi)盤(pán)幾秒時(shí)間就搶空的盛況。單價(jià)七八千。

隨后在2018年該項(xiàng)目推出了公寓產(chǎn)品，為40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)性質(zhì)，公寓價(jià)格8500-10000元/㎡。有建筑面積約49-68㎡4.2米挑高公寓和36-42㎡精“妝”公寓兩種產(chǎn)品。

目前，該小區(qū)的住宅二手房掛牌均價(jià)為13396元/平米，公寓二手房8797元/平米，價(jià)格差別很大。

*本文數(shù)據(jù)來(lái)源贛州某主流二手房平臺(tái)，僅代表該單個(gè)平臺(tái)，不代表整個(gè)市場(chǎng)。

現(xiàn)在公寓的價(jià)格都降得這么狠了嗎？

贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)中的公寓產(chǎn)品有兩種，一種是70年住宅產(chǎn)權(quán)的公寓，能落戶，有學(xué)區(qū)；還有一種就是40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)性質(zhì)的公寓，不能落戶，也沒(méi)有學(xué)區(qū)。

小編在某二手房平臺(tái)上搜索了一下，贛州無(wú)論是商業(yè)性質(zhì)還是住宅性質(zhì)的公寓，二手房市場(chǎng)行情并不樂(lè)觀。

章江新區(qū)核心地段住宅性質(zhì)的公寓情況稍微好一點(diǎn)。

比如位于嘉福尚江尊品一期公寓，今年有一套成交，單價(jià)9089元；

中廷廣場(chǎng)有106套在售，2025年成交了4套，除了3月份成交了一套單價(jià)八千多的房源之外，其余3套價(jià)格都在9700-11500元的單價(jià)。

萬(wàn)象城旁邊的公園壹號(hào)公寓，50多平的兩房，2024年以來(lái)有7套成交記錄，單價(jià)在1萬(wàn)至1.2萬(wàn)左右。

但是章江新區(qū)40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)性質(zhì)的公寓，價(jià)格也走低。

比如中央生態(tài)公園旁邊的九銘廣場(chǎng)有45套公寓在售，去年11月以來(lái)成交了兩套，單價(jià)在七千一二。

中心天樞49套在售，2024年以來(lái)成交2套，單價(jià)六七千；

江邊的康源濱江國(guó)際情況稍好一點(diǎn)，55套在售，2024年以來(lái)成交了4套，其中兩套平層公寓單價(jià)八千多，另外兩套復(fù)式公寓單價(jià)在一萬(wàn)至一萬(wàn)一。

同樣位于江邊的寶能太古城的公寓，39套在售，去年成交了兩套，單價(jià)在五六千；

世紀(jì)嘉園的公寓泊岸公館81套在售，2024年以來(lái)成交了一套，單價(jià)為8146，是一套復(fù)式公寓；

而澤豐中心對(duì)面的星海天城去年成交了2套，一套單價(jià)3473、一套單價(jià)5131元；

其他片區(qū)的公寓，即便是住宅性質(zhì)，價(jià)格也不斷走低，但是不少公寓成交比較活躍。

火車(chē)站附近的江灣一號(hào)，其公寓在二手房市場(chǎng)交易比較活躍，正在出售有148套，近90天成交3套，價(jià)格都在五千多。

即將開(kāi)業(yè)的巨億萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)上面的翡翠公寓，98套在售，今年以來(lái)有3套成交，單價(jià)在五六千。

紅點(diǎn)公寓（40年產(chǎn)權(quán)）57套在售，2024年以來(lái)成交了2套loft，單價(jià)在五千多。

放眼贛州當(dāng)下在售的新房，公寓這種產(chǎn)品，似乎消失了。有公寓產(chǎn)品銷(xiāo)售的樓盤(pán)，或多或少都面臨著問(wèn)題（如嘉福新天地、富力現(xiàn)代城、星潤(rùn)國(guó)際）

公寓市場(chǎng)的艱難，成了有目共睹的事實(shí)。

不僅僅是贛州，放眼全國(guó)，公寓都在哀嚎。

這類(lèi)樓市產(chǎn)品為何如此慘淡？

答案其實(shí)非常簡(jiǎn)單，住宅都賣(mài)不動(dòng)了，公寓誰(shuí)還會(huì)買(mǎi)呢？不僅僅是公寓，商業(yè)這幾年都很慘淡。

曾經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)的時(shí)候，小面積的公寓產(chǎn)品，一度代表著“上車(chē)機(jī)會(huì)”，吸引了不少資金有限的小年輕和手握閑錢(qián)的投資客。

然而如今，房子回歸到居住屬性，剛需購(gòu)房以家庭居住為導(dǎo)向，小面積，大多只有一房的公寓，天然就處于劣勢(shì)。

即便是住宅性質(zhì)的公寓產(chǎn)品，面對(duì)市場(chǎng)上大量性?xún)r(jià)比更高的住宅，公寓恐怕難有競(jìng)爭(zhēng)力。

賣(mài)不起來(lái)價(jià)格，住著又不舒服，那就出租吧？

但贛州租房市場(chǎng)有大量的返遷房，房租價(jià)格相對(duì)公寓更具性?xún)r(jià)比，是很多租房人的首選。這么來(lái)看，那些包租出去做酒店的公寓，至少有穩(wěn)定的收益。

從"上車(chē)機(jī)會(huì)"到"燙手山芋"，公寓的市場(chǎng)地位變遷折射出房地產(chǎn)行業(yè)的深層調(diào)整。當(dāng)房子回歸居住屬性，當(dāng)投資需求退潮，這類(lèi)曾經(jīng)被賦予"低門(mén)檻"標(biāo)簽的產(chǎn)品，正面臨前所未有的生存挑戰(zhàn)。

公寓的破局之路何在？

是通過(guò)政策優(yōu)化提升產(chǎn)權(quán)價(jià)值，還是通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新匹配新需求？亦或隨著市場(chǎng)出清自然退出歷史舞臺(tái)？

這不僅需要行業(yè)思考，更需要時(shí)間驗(yàn)證。

關(guān)于這類(lèi)房產(chǎn)的未來(lái)走向，你有什么看法？歡迎在評(píng)論區(qū)留言討論。

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