最高法院：房地產合作開發項目中的新增土地，是否屬于合作開發范圍？

合作協議未作特殊約定，當事人也未另外達成合意的，新增土地不屬于合作開發范圍

閱讀提示：

房地產合作開發過程中，如果項目土地規劃發生變動，對于納入整體開發范圍的新增土地，當事人是否有權主張分配利潤？這部分土地是否屬于合作開發范圍？李營營律師團隊長期專注研究與合伙有關業務的問題，并形成系列研究成果陸續發布。本期，我們以最高人民法院處理的合作開發房地產合同糾紛案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

合作協議未作特殊約定，當事人未就新增土地合作開發、利潤分配達成新的合意、未實際共同開發的，即使新增土地規劃納入案涉項目，也不屬于合作開發范圍。

案件簡介：

1.2010年1月13日，玖鑫公司與弘峰公司簽訂房地產《合伙開發協議》，約定玖鑫公司提供兩宗土地使用權，弘峰公司籌集資金并開發。

2.2011年10月21日，玖鑫公司持有的兩宗土地使用權（總面積6421.49㎡）全部變更登記至弘峰公司名下。

3.2012年6月26日，畢節市國土局將部分地塊轉讓給弘峰公司（新增面積1900.61㎡）納入案涉項目整體開發，項目總面積變更為8322.10㎡。

4.之后，弘峰公司未如約支付合作開發利潤，玖鑫公司訴至畢節中院。畢節中院一審判決弘峰公司向玖鑫公司支付案涉項目（總面積8322.10㎡）合作開發利潤。弘峰公司不服一審判決，主張新增土地1900.61㎡系弘峰公司單方取得，玖鑫公司無權分得相應利潤，上訴至貴州高院。

5.2019年12月31日，貴州高院撤銷畢節中院一審判決，在扣除相應面積比例后判決弘峰公司支付合作開發利潤。玖鑫公司不服二審判決，主張新增土地屬項目整體合作開發范圍，向最高法院申請再審。

6.2020年9月27日，最高法院再審裁定駁回玖鑫公司再審申請。

爭議焦點：

玖鑫公司是否有權主張分配新增土地所產生的利潤？

裁判要點：

一、共同投資是合作開發的前提條件，也是共享利潤的基礎。

最高法院認為，玖鑫公司基于與弘峰公司之間的合作開發房地產合同關系請求分割案涉房地產項目利潤。合作開發房地產合同以共同投資、共享利潤、共擔風險為基本特征。而共同投資既是合作的前提條件，也是共享利潤的基礎。

二、新增土地不是《合伙開發協議》約定的合作開發內容。

最高法院認為，案涉《合伙開發協議》約定，玖鑫公司以其享有使用權的6421.49平方米土地入股與弘峰公司進行房地產開發，項目建成后，玖鑫公司可分得規劃手續辦理后51%的實際建筑面積。《合伙開發協議》及其后簽訂的補充協議均未提及項目開發過程中新增土地面積事宜，合同內容并未顯示雙方締約時已預見到項目開發過程中土地面積會增加。因此，《合伙開發協議》中確定的規劃手續辦理后的實際建筑面積應指協議訂立時可供開發土地辦理規劃手續后的建筑面積，并不包括協議訂立后增加土地面積納入規劃后增加的建筑面積。

三、新增土地不是項目實際開發過程中新增的合作開發內容。

（一）玖鑫公司不是新增土地的原使用權人。

最高法院認為，根據已查明事實，案涉項目新增土地是弘峰公司繳納土地出讓金后從畢節市國土資源局受讓所得，玖鑫公司并非該土地的原使用權人。

（二）雙方未就新增土地的利潤分配進行過約定。

最高法院認為，就案涉項目而言，新增土地應屬于弘峰公司的投資。雙方當事人并未就新增土地所產生的利潤分配進行過約定，玖鑫公司沒有理由依據《合伙開發協議》約定的其對自己投入土地可享有的利潤分配比例主張分配弘峰公司所投入土地產生的利潤。

（三）雙方未就新增土地合作開發達成過合意、未實際共同開發的，即使新增土地規劃納入案涉項目，也不屬于合作開發范圍。

最高法院認為，玖鑫公司未能提供證據證實雙方對合作開發新增土地達成過合意或者其提供了資金、勞務、技術等對該土地進行開發。因此，雖然新增土地規劃納入案涉項目進行開發，但現有證據不足以證實該土地屬于弘峰公司與玖鑫公司的合作開發范圍。

綜上，最高法院認為玖鑫公司無權主張分配新增土地所產生利潤，再審裁定駁回玖鑫公司再審申請。

案例來源：

《貴州玖鑫醫藥有限公司、畢節弘峰房地產開發有限責任公司合資、合作開發房地產合同糾紛》[案號：最高人民法院(2020)最高法民申3250號]

實戰指南：

一、如何理解本案的裁判思路？

合作開發房地產合同以“共同投資，共享利潤、共擔風險”為基本內容，當事人可以通過提供土地使用權、資金等參與合作開發，項目完成后，當事人可以請求分配土地增值部分產生的收益。但是，用于投資的土地使用權以合作協議的明確約定為基準，如果雙方在訂立合同時未預見到土地面積可能發生變更，在合同履行過程中也未就新增土地開發達成新的合意，此時的新增土地面積不能當然歸屬于合作開發范圍內，當事人自然也無權就新增面積部分請求利潤分配。

二、為避免后續投資收益分配爭議，合作開發房地產項目當事人應當應當尤其注意合同條款的嚴謹性。

房地產項目可以分地塊合作開發，也可以整個項目共同合作開發，合同當事人可以約定按一定比例分配項目利潤，但應盡可能明確合作開發的具體內容與范圍界限。如合作項目收益分配條件已成就，通常應按照合同約定進行收益分配。因此，如果項目開發過程中所涉土地面積可能發生變更，進而可能影響項目成本、收益的，建議當事人事先以合同文本形式固定相應內容，避免后續就新增部分面積產生收益分配爭議。

法律規定：

1.《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條　本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的合同。

2.《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條　投資數額超出合作開發房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照當事人的違約情況確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人的違約情況無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

1.房地產合作開發項目完成后，土地增值部分收益應按照合伙份額予以分配。

案例1：《張緒華、大冶市煒業房地產開發有限公司合伙協議糾紛》[案號：湖北省高級人民法院(2017)鄂民終271號]

湖北高院認為，“睦居園”商業項目已經開發完成，分配合伙收益的條件已經成熟，張緒華基于對G04022號地塊的前期投入有權向合伙人請求分配就土地投入享有的收益。因煒業公司系張緒華、徐某某合伙關系的載體，且合伙投入的土地也由該公司直接支配，合伙投入產生的收益亦由煒業公司享有，故張緒華可向煒業公司及徐某某主張分配其就土地投入享有的收益。經查，張緒華出資投入的G04022號地塊價值在“睦居園”商業項目開發期間已獲大幅升值,本院（2014）鄂民一終字第00031號民事判決已確認G04022號地塊增值部分為650.9646萬元。煒業公司及徐某某應將該增值部分按合伙份額予以分配，按照張緒華在該土地中所占有25％的份額，其應分得土地增值部分的收益為162.74115萬元,因張緒華要求煒業公司支付1152.23萬元訴訟請求中包含土地增值部分的162.74115萬元,對張緒華訴訟請求中的該部分收益本院予以支持,對于其他訴訟請求因無事實與法律依據,本院不予支持。

2.房地產合作開發項目的債權債務未經清理完畢、稅款未經清算完畢的，不具備利潤分配條件。

案例2：《胡某根與江西某某房地產開發有限公司共青分公司、胡某斌甲等合伙合同糾紛》[案號：江西省高級人民法院(2024)贛民終67號]

江西高院認為，胡某某、胡某某某合作開發房地產，借用了某丁公司的房地產開發資質，成立了某甲公司進行項目開發。原審認為可將某甲公司及合作項目下土地、房屋及其附屬設施等合伙經營財產作為本案合伙項目清算范圍并無不當。因雙方對合伙項目開發成本、債權債務、庫存房屋的價值、盈虧的清算存在較大爭議，當事人一方有權申請進行合伙項目清算審計。根據查明的事實，案涉項目剩余財產涉及債權債務雙方未清理及案涉合伙項目土地增值稅未清算繳納完畢，最終無法確定清理債權債務和清繳稅款后項目的實際盈虧和剩余可供分配財產的價值，提前分配將存在國家稅收發生流失的重大風險，本案目前尚不具備清算條件和進行可能的利潤分配。待合伙項目債權債務清理、稅款清算繳納完畢后，如合伙項目確實存在盈利，胡某某可依據合伙協議另行主張分配合伙項目利潤。

專業背景介紹：李營營，北京云亭律師事務所高級合伙人，北京企業法律風險防控研究會第二屆理事會理事，畢業于中國社會科學院研究生院，民商法碩士（公司法方向），專注于民商事訴訟與仲裁、商業秘密民事與刑事、保全與執行等實務領域，在最高人民法院、各省級高級人民法院成功辦理多起重大疑難復雜案件，辦理案件標的金額超過百億元。在公司、合伙業務、擔保業務領域，李營營律師長期帶領團隊扎根深入研究公司、合伙業務、擔保與反擔保訴訟案件相關的法律問題和裁判規則。在公司、合伙業務、擔保與反擔保領域，李營營律師根據長期深入研究專項領域的積累成果，形成了近百篇專業研究文章，在交出版社陸續出版成書的同時在平臺上進行發布，希望讀者能夠更多了解公司、合伙業務、擔保與反擔保知識，避免使自己合法權益收到損害。同時，李營營律師辦理多件大額公司業務、合伙業務、擔保案件，并取得良好效果。在商業秘密非訴項目方面，李營營律師團隊可以有效協助企業完成與商業秘密相關的融資、債股互轉等業務。李營營律師團隊深耕公司業務、合伙業務、知識產權民事糾紛和刑事犯罪領域多年，對涉合伙業務、知識產權（尤其是商業秘密）相關法律問題均有深入研究。截至目前，李營營律師在“法客帝國”“民商事裁判規則”“保全與執行”等公眾號發表與商業秘密、公司實務、保全與執行等話題相關專業文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院轉載，廣受業內人士好評。2022年，李營營律師結合多年來辦理大量執行審查類相關業務的經驗，以真實案例為導向，對各種業務場景下的主要法律問題、典型裁判規則、風險應對策略和解決方案建議進行類型化匯總和歸納，合著出版《保全與執行：執行異議與執行異議之訴實戰指南》。接下來，李營營律師團隊會陸續出版商業秘密訴訟實戰的相關書籍、技術合同糾紛、擔保糾紛、合伙糾紛、公司業務實戰相關書籍，以更好服務客戶。